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pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産取引
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経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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私の実家の土地(家屋あり)、不動産として売買できるのか又、購入者に銀行が融資をする条件を満たしているのか、もし満たし

解決済みの質問:

私の実家の土地(家屋あり)、不動産として売買できるのか又、購入者に銀行が融資をする条件を満たしているのか、もし満たしていなければどのようにすればよいのかについてお教え下さい。これまでの経緯や条件は次の通りです。数年前に父の知人の土地家屋調査士よりこの土地は売れないと言わ れ父がショックを受けていました。この土地は33年程前に父が叔父より購入したものです。所在地は鹿児島市の郊外、市街化調整区域、都市計画区域外に位置します。県道と直交して幅4mの私道が伸びており、この私道に沿って実家の土地とその奥に(隣に)叔父の土地があります。県道と実家の土地との間には幅10m程度の、また私道と実家の土地の間には幅1m程度の叔父の土地があります。私道には持ち分権が設定されており、所有者は叔父の家族のみで父は入っていません。要するに、実家の土地の周りは叔父所有のの土地・道路で囲まれています。県道に対し、実家の土地は4~5m高く、石積み擁壁があります(私道は坂路)。最近、県道拡幅工事のための測量が行われ、私道には里道が通っていることとその位置が分かりました。以上です。
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産取引
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域ですので、建築の際には制限が厳しくなります。住宅を建築する場合開発行為を申請することになります。

市街化調整区域において、開発行為の許可を受けられるのは、「農業、林業若しくは、漁業の用に供する政令で定める建築物またはこれらの業務を営む者の居住ようの用に供する 建築物の建築の用に供する目的で行うもの」となります。

簡単にいいますと、一般的には農業を営んでいる方などが、自宅を建てる場合等しか許可されません。

その他、市役所等の基準により違いますが、例えば市内に自宅をお持ちの方の子供が市内の調整区域に建てる場合許可になる場合もあれば、農家分家の形で許可になる場合もあります。

その他、市街化調整区域に住宅を建築できるの場合としては、「既存宅地制度」に替わり、現在は都市計画法34条第8項の3により建築可能なケースがあります。

「市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる区域であって概ね50以上の建築物が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県の条例(市の条例において行う開発行為で、予定建築物の用途が開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例(市の条例)で定めるものに該当しないもの」となっている。)

簡潔にいえば、都道府県(市町村)の条例で指定された地域以外の場所ではこの法律の基準は適用されませんので、市街化調整で近所に家が建っていれば必ず建てられるという意味ではありません。

若干取り扱いは異なると思いますが、条件としては

①当該敷地が概ね市街化されていること。<敷地から半径150メートル以内に40戸以上の住宅があること。その内2戸は調整区域内にあること>

②敷地面積が165平方メートル以上あること(概ね50坪程度)

③農業振興地域内の農用地の指定を受けていないこと

④基本的には自己居住用であること(共同住宅は不可、店舗等、事務所等は第1種低層住居専用地域に建築できる物と同等の基準となる)

⑤基本的には第1種低層住居専用地域に建築可能な条件と同等とする

(市街化調整区域について建ペイ率等が決定されるまでの間は、高さ10m以下、建ペイ50%、容積100%を上限として取り扱う)

概ね以上のような条件を満たせば市街化調整区域にも家を建てることが可能ですが、この場合でも開発行為となるため、開発許可の申請が必要となります。

個人住宅の場合でも申請から許可まで概ね1ヶ月程度はかかります。

従って、市役所で建築の条件を確認する必要があります。

また、私道部分及び叔父様の名義の1m幅の土地の持ち分の一部移転か、一部移転ができなければ、その部分の通行及び掘削の承諾書を取得することができれば、価格は通常のものより低くなりますが、土地を第三者に売却することはできます。

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