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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産取引
満足したユーザー: 316
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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現在約100坪の土地に住ん土地にでいます。路線価からですが 平成22年は300000円/㎡×3.3㎡=990,00

質問者の質問

現在約100坪の土地に住ん土地にでいます。路線価からですが
平成22年は300000円/㎡×3.3㎡=990,000円/坪
平成23年は290,000円/㎡×3.3㎡=957,000円/坪
平成24年は280000円/㎡×3.3㎡
でした。またこの土地は20年借り上げで、月々賃料は約100坪で138000円です。
今年の11月に更新なのですが、更新料を380万といわれました。
付近に比べて高いなと考えているのですが、適正価格はどのようなものなのでしょうか?
投稿: 5 年 前.
カテゴリ: 不動産取引
専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

合意更新による更新料の額は、一般的に借地権価格の3%~5%といわれています。

平成24年度の路線価が280,000円/㎡×3.3㎡=924,000円となりますので、これを公示地価にしますと、公示地価に対する路線価の割合が80%程度とされることを踏まえ、土地価格を割り出しますと、924,000/坪÷0.8×100坪=115,500,000円となります。借地権割合を60%と想定しますと、借地権価格は115,500,000円×0.6=69,300,000円です。

更新料は69,300,000×(3%~5%)=2,079,000円~3,465,000円となります。

この計算方法は、更新料の計算の目安ですが、その地域や又地主さんの個別要因により異なりますので、借地権価格を正確に把握する必要があります。

質問者: 返答済み 5 年 前.

月々の賃料の方はどうなのでしょか?


ちなみに更新の方は、土地の半分ずつで時期がわかれていまして、その場合は半分という形でよろしいのでしょうか?

質問者: 返答済み 5 年 前.

月々の賃料の方はどうなのでしょか?


ちなみに更新の方は、土地の半分ずつで時期がわかれていまして、その場合は半分という形でよろしいのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 5 年 前.

月々の地代の目安は、土地価格に対する支払地代年額割合(活用利子率)というものがあります。東京の住宅地の場合、平均的活用利子率は7.6/1000位です。

従って、公示価格を基準にしますと115,500,000円×0.0076=877,800円(73,150円/月)ということになってしまいますが、ここではご貴殿の借地の土地の価格を正確に判定できませんので、参考としてください。借地の対象地が2つに分かれていて、それぞれ別契約であれば、更新も時期がずれることになりますので、別々の更新と更新料の支払いとなります。

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質問者: 返答済み 4 年 前.

返信が遅れてすいません。地代のことですが、適正な地代及び、更新価格にして欲しいと伝えたところ、地主の方からこちらの条件ではなく、地主の方の条件でないと更新しないと言われました。その場合はどうすればいいのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

地主と地代、更新料のことで協議がまとまらない場合は、簡易裁判所に民事調停の申立をし、第三者の入った解決をはかられたらいかがでしょうか。その場合、裁判が確定するまでは地主が地代の受け取りを拒否すれば、供託所に供託をすることが必要です。将来、裁判が確定した場合、不足があれば年1割の利息を付けて支払うことになります。

質問者: 返答済み 4 年 前.

今回の土地の更新料は100坪の土地の約半分の大きの更新で、20年で350万といわれました。これも適正な価格なのでしょうか?やはり、地主が言ったことはいくらでも払わなくてはいけないのでしょうか?

質問者: 返答済み 4 年 前.

今回の土地の更新料は100坪の土地の約半分の大きの更新で、20年で350万といわれました。これも適正な価格なのでしょうか?やはり、地主が言ったことはいくらでも払わなくてはいけないのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

約50坪の借地の借地権価格を35,000,000円とし、更新料を借地権価格の5%とすると1,750,000円ですので、高いことになりますが、借地権価格は地域場所により異なりますので、正確には判断しかねます。ご貴殿の地域の相場を確かめる必要がありますので、不動産業者などに聞き取りをされてみてはいかがでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.

不動産業者とは近所の不動産業者ということでしょうか?その際、借地権価格および更新料、月々の地代の適正価格を教えてくれといえばいいのでしょうか?すぐに教えてくれるものなのでしょうか?もし、それでも地主が納得しなかったら、やはり地主のいいなりに支払いしなくてはいけないのでしょうか?

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.
地域の不動産業者が借地権価格には詳しいと思いますので、地域の相場を聞けば概略は教えてもらえると思います。地主との協議が整わない場合は、裁判所による調停をしてもらうのがよいと考えます。

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