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pote888
pote888, 土地家屋調査士、宅地建物取引主任者、不動産コンサルティングマスター、不動産会社経営者
カテゴリ: 不動産取引
満足したユーザー: 310
経験:  工学系大学卒業後不動産業界一筋です。
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①21年8月に事業用定期借地権設定15年地代70万円でレストランを建てました。②23年7月に業績不振に陥り地代支払い

質問者の質問

①21年8月に事業用定期借地権設定15年地代70万円でレストランを建てました。②23年7月に業績不振に陥り地代支払い滞納が確実となった為23年10月頃、地主さんに24年4月までに経営再建するから 支払いや退去を待ってほしい旨文書で通達しました、「それは良いけど固定資産税払うのイヤなので地代支払ってないことを証明する税務署宛の証明書も出してくれ」と言う事で提出しました③約束の5月が近づき、業績から見て5月廃業を決意4月に申し入れしました。同時のタイミングで建物を買いたいと言う方が現れました。  地主さんに相談したところ地代9カ月も滞納してて建物の所有権、売買する権利などあなたにない と言われました。 滞納と言っても地主さん了承のうえでの事で、経営再建の為調達した資金を飲食店コンサルタントやメニュー替え、設備修繕などに回してた訳で契約解除、権利喪失などと言う認識は無かった そうと知ってれば家賃支払いました。 

この場合、本当に権利ないのでしょうか?4000万円で作った店を2000万円で買いたいと言う方がいてこれが成立すれば残った債務は返済計画組み直して支払って行けますが駄目なら破産等債務整理です。

以上、御意見賜りたく、宜しくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 不動産取引
専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

事業用定期借地権で10年以上30年未満の借地権設定の場合は借地借家法第3条から8条まで、第13条及び18条の規定は適用しないとありますが、第19条(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)については適用されています。

従って、建物がご貴殿の所有権であるのであれば、売却することはできます。この場合、地主が賃借権の譲渡を承諾しないときは、裁判所は借地権者の申し立てにより、地主の承諾に代わる許可を与えることができます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

ありがとうございます。

ところで気になる点、問題なのは所有権を主張できるのか?と言う点です。定期借地権契約書によると確かに2カ月滞納で解除できるとありますが、先述したように地主さんに支払い待ってもらう通知をした事、合意解除の催告も、勿論、捺印もなく現在に至る状況です。

「そんな事は関係ない、2カ月以上滞納したのだから権利ない!」 なのでしょうか?

 

以上よろしくお願いします。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

所有権を主張できるのか?とのご質問ですが、建物の登記名義人はご貴殿ではないのでしょうか。

質問者: 返答済み 4 年 前.

仲介業者さんが大変なお金かかるし必要ないよ、とおっしゃったので建物の登記は最初からされておりません。しかし、前所有者から譲渡を受け役所に行き名義変更届けを出し固定資産税の支払いも私がしてますし納付書の所有者も私になっております。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.
「21年8月に事業用定期借地権設定15年地代70万円でレストランを建てました」となっていますが、前所有者から譲渡を受けたものは何を譲渡されたのでしょうか。
質問者: 返答済み 4 年 前.

建物です。

専門家:  pote888 返答済み 4 年 前.

情報をありがとうございます。そうすると、建物を建て た方から事業用定期借地権のレストランを購入し、事業を継承されたということですね。建物についての所有権はあるようですので、借地権付建物を売却することは可能ですが、地代を9ヶ月滞納されているので、地主は地代を回収するために建物に先取特権を有しています。従って、地代を支払わなければ建物は、その支払い分に当てると地主は主張しているものと解します。建物を売却するには、滞納している地代を支払う必要があります。また、地代滞納を理由として借地権の契約解除をされると、建物を取り壊して原状回復するように請求される可能性もあります。微妙なところですので、弁護士を介して解決を図るようにされた方がよいと思います。

ちなみに愛知県弁護士会の法律相談センターは以下となります。

http://www.nagoyasoudan.jp/

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