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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4905
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
61894004
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私は東京の府中市に、父(2003年他界)から相続した土地を兄弟4人(私は四男)で、各自が持分4分の1づつの権利を持つ共有

解決済みの質問:

私は東京の府中市に、父(2003年他界)から相続した土地を兄弟4人(私は四男)で、各自が持分4分の1づつの権利を持つ共有地として所有しています。その内約100坪を、1967年から父の妹(以下叔母)に貸してありますが、その契約に関してお伺いしたい事がございます。
その貸地には、1967年に建てられた一家の家が現存しています。叔母は90歳を越えていますが健 在で、離婚した次女が一緒に住んでいます。
1967年に父と叔母の夫K氏との2者間で、私的賃貸契約が結ばれ、「約100坪」を「土地の区画不明記」のまま、「賃料月5千円」で貸していました。K氏他界後の1996年、叔母が突然賃料を「月3万円」に上げてきましたが、私達兄弟は弁護士さんに相談の上、受け取りを拒否しました。そこで叔母は月3万円の賃料を供託金として銀行に預けました。2003年に父が他界しましたので、その供託金を兄弟で相続しました。
私達兄弟間では、1996年以降、『叔母とは新たな賃貸契約は結ばない』としていましたが、2005年7月に新たな賃貸契約(以下新契約)が結ばれていた事が先日(2017年10月12日)発覚しました。賃貸人は母(2012年他界)及び長兄、次兄で、その三人が“共有者代表”となり、賃借人である叔母との間で結ばれたものです。当時、土地は母と私達兄弟4人とで、持分5分の1づつ共有していました。私は当時海外に駐在していたとは言え、何の相談も無く、委任もしていません。海外在住の三番目の兄に確認した所、彼もその契約に付いて何も知らず、委任もしていませんでした。
新契約では貸地の区画が図で明記されていますが、私はその区画に賛成できない旨、その理由及び私の区画案と共に長兄、次兄同席の場で口頭で伝え、更に、海外在住の三番目の兄も含め、3人の兄全員にそれらをe-mailで伝えました。
賛成できない理由は次の通りです。貸地は奥にあり、表道路へ出る道を必要とします。当該地の南側には隣接する家々の為に、私達が取付け道路(位置指定道路)の半分を提供しており、叔母もその南側から出入りする事は可能です。ただ、1967年に家を建てた際、北側に玄関を設けた事から、北側に道を設けました。新契約では、この北側の道の半分を貸地に含めていますが、そこは近い将来私が家を建て、駐車場にする予定です。K家が道の奥に車を駐車すると、私が車を置く場所が制限されてしまうので困ります。尚、私の考える区画案は、以前(遅くとも2012年)から長兄、次兄に伝えていましたが、二人からは何も異論は出ていませんでした。
そこでお伺いしたい事は、①南側から出入りする事が可能であるにも拘わらず、北側に道を設け、且つその道の半分を貸地に含め、貸与しなければいけないのでしょうか?②新契約締結の際、共同地権者である三番目の兄と私は何も知らされておらず、委任もしていませんので、母及び長兄、次兄の三人が“共有者代表”であるとは言えません。従って、この契約は無効にできないでしょうか?③叔母の年齢を考慮し、兄達とは『貸地を将来どうするか(売却、譲渡、賃貸?)は、K家の世代が交代してからにしよう』としています。先方の世代交代後、仮に貸し続けるとした場合、私は新たな相手と新たな契約を結びたいと思います。その際、土地区画を上記“新契約”と異なるものにできますでしょうか?
以上、宜しくお願い致します。
投稿: 26 日 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 26 日 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。それは大変お悩みのことと思います。ご心痛し申し上げます。お話から分かる範囲で順番にご回答致します。①基本的に、囲繞地通行権のお話だと思いますが、公道に対して他に通路があれば、囲繞地通行権を認める必要はありません。また、当然、通行料が発生もします。貸与するかどうかは、契約でしかないので、双方が合意すれば構いません。②賃貸契約を処分行為とするか管理行為とするかで判例等で分かれます。管理行為の場合は、過半数の賛成があれば出来ます。それを認めた判例もあるようです。ただし、処分行為とする学説も有力です。その場合は、全員の合意が必要で、委任状が無いのは問題です。そこは争ってみないと分からないところです。③前問と同様に、争う余地がある部分ですが、売却するなら確実に処分行為ですから、全員の合意が必要となります。契約の変更は自由なので、全員で協議すべきだと思いますが、そもそも、叔母様側からの要求に他の兄弟等は、なぜ応じたかもありますが、100坪を3万円でも安いかもしれませんし、建物は無償で貸しているのでしょうか。とりあえず、争いが起きるのは、共有不動産にしているからです。家庭裁判所の調停を申立てて、一人の所有にするなどの対策はされても良いでしょうし、かなり大きな土地なら、共有ではなく分筆されても良いかもしれません。

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質問者: 返答済み 26 日 前.
9312;に付いて、「公道に対して他に通路があれば、囲繞地通行権を認める必要はありません」は期待していた答えです。②に付いても、「処分行為とする学説も有力です。その場合は、全員の合意が必要で、委任状が無いのは問題です。」は勇気付けられました。「そこは争ってみないと分からないところです。」はやや残念ですが、それが現実なのですね。③で、「契約の変更は自由」も勇気付けられました。
有難うございました。回答を評価させて頂きます。

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