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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4806
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
61894004
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中古住宅の瑕疵担保責任についての質問です。

解決済みの質問:

中古住宅の瑕疵担保責任についての質問です。
築25年の木造住宅(土地付き)を平成26年末に売買契約締結後、平成27年4月に引き渡しました。本年8月(引き渡し後14月後)に買主からシロアリ被害を確認したので、その修復費用を請求したいとの連絡がありました。
契約書では、「売主は、建物の隠れたる瑕疵について,引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたものに限り、修復の責任を負う。買主は、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求はできない。」とされています。
この住宅には20年にわたり生活していましたが、その間、シロアリの発生を疑うような気配も感じていなかったので、「物件状況報告書」にも「現在までシロアリの害を発見していない。」と記載し、契約書に添付してあります。
買主の業者が調べた結果、1階の土台及び柱にシロアリの喰った跡があり、シロアリの死骸等は発見していないということです。ボロボロになっている状況から相当以前に喰われたものだということで、買主の言い分は、このように酷く食い尽くされているのに気が付かなかったというのは通用しない。知っていたのに隠していたのではないかということです。被害の程度があまりにもひどいので、①修復ではなく建替える必要も検討するとのことです。また、②これ程大規模な瑕疵は瑕疵担保責任の範囲を超えており、損害賠償を認めた判例もあるから、売り手がどうしても知らなかったと言い張るならば訴訟も辞さないと匂わせています。
そこで質問です。
①シロアリの害の程度によって、契約条項に言う「建物の隠れたる瑕疵」に当たらない場合がありますか。
②食い尽くされている状況により、気が付かなかったことはありえないということを立証できるのでしょうか。反対に気が付かなかったことを立証するにはどうしたらよいでしょうか。
③立証が困難だとすると、その判断は裁判所の心象によることになりますか。
④買い手が言う「損害賠償を認めた判例」を確認する方法がありますか。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。それは大変お悩みのことと思います。ご心痛お察し申し上げます。お話から、ご不明の部分もございますが、分かる範囲でご回答致します。まず、築25年で、シロアリと言う話から、木造建築の場合、建物の資産価値はほとんどないとも言えます。また、売り主が個人の場合、瑕疵担保責任の保証期間は、3か月と言う短期間の特約も契約自由の原則から成立します。既に1年以上経っていますから、シロアリの被害が、いつからは特定できないと思われます。瑕疵担保責任において、売り主が、シロアリ被害の事実を知っていて告知しなければ、瑕疵担保責任の期間短縮の特約は無効になり、契約の解除及び損害賠償請求はあり得ますが、そのことを知らないと言うことであれば、特に、被害が酷いのであれば、ご相談者様が住んでいたかどうかはわかりませんが、住んでいれば、床がへこむなどの異常はあったと言えます。いずれにしろ、シロアリの害が、販売以前にあったと言うのであれば、それを証明するのは買主なので、それはほとんど無理と言えます。木造建築ですから、シロアリ対策は、以前にはされたことは無いでしょうか?シロアリ被害は、環境が変われば、短期間でもあるようです。場合によっては、買主の住み方に問題が有ったとも言えます。とりあえず、相手が訴えるのであれば、対応手段として、不動産の問題の強い弁護士の先生に代理交渉をお願いすることです。そうすれば、ご相談者様の疑問は解決すると思われます。基本的に、シロアリ被害が買う前からあったことを証明するのは買主側の立証責任となります。

質問者: 返答済み 1 年 前.
36074;問が的確でなくて申し訳ありません。次の点が明確になればと思います。
1 買主は、「売主に防蟻工事をしたかと聞いたら、実施したことがあると口頭で答えたのを聞いている。」と主張していますが、こちらはそのような
 記憶はなく、事実もありません。また、住んでいた当時に、床がへこむなどの異常は気が付きませんでした。知っていて告知しなかったのではな
 く、知らなかったという主張を立証する方法は?
2 損害賠償を認めた判例は?
  できれば弁護士の先生に代理交渉をお願いしないで、円満に解決できないかと考えています。
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

1、民法の場合、口約束でも成立しますが、争う場合は、書面等の証拠が必要となります。相手がどう立証するかです。基本、難しいでしょう。2、損害賠償は、お話からは、何十万単位で済むものではなさそうですから、やはり弁護士の先生に間に入ってもらった方が良いでしょう。円満にと言う意味あいがご不明ですが、相手の言い分の損害賠償をすれば応じるでしょうが、一切支払わないと主張すれば、訴訟になる可能性はあります。判例は、一つの目安でしかないので、ケースバイケースです。あくまでも、シロアリの被害の事実を隠していた場合は、詐欺行為として損害賠償を認められたものは複数あるようです。知らなければ問題はないでしょう。また、民事調停であれば、弁護士の先生にご依頼しなくても可能です。

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