JustAnswer のしくみ:

  • 専門家に質問
    知識豊富な専門家があらゆる質問にお答えするために常に待機しています。
  • 専門家が丁寧に対応
    E メールやサイト内オンラインメッセージなど、さまざまな手段で回答を通知。
    必要に応じてフォローアップの質問をすることもできます。
  • 満足度 100% 保証
    専門家からの回答を確認し評価をすることで、支払うかどうかを決めます。

supertontonに今すぐ質問する

supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4336
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
61894004
ここに 法律 に関する質問を入力してください。
supertontonがオンラインで質問受付中

中古住宅の瑕疵担保責任についての質問です。

解決済みの質問:

中古住宅の瑕疵担保責任についての質問です。
築25年の木造住宅(土地付き)を平成26年末に売買契約締結後、平成27年4月に引き渡しました。本年8月(引き渡し後14月後)に買主からシロアリ被害を確認したので、その修復費用を請求したいとの連絡がありました。
契約書では、「売主は、建物の隠れたる瑕疵について,引渡完了日から3カ月以内に請求を受けたものに限り、修復の責任を負う。買主は、修復の請求以外、本契約の無効、解除または損害賠償の請求はできない。」とされています。
この住宅には20年にわたり生活していましたが、その間、シロアリの発生を疑うような気配も感じていなかったので、「物件状況報告書」にも「現在までシロアリの害を発見していない。」と記載し、契約書に添付してあります。
買主の業者が調べた結果、1階の土台及び柱にシロアリの喰った跡があり、シロアリの死骸等は発見していないということです。ボロボロになっている状況から相当以前に喰われたものだということで、買主の言い分は、このように酷く食い尽くされているのに気が付かなかったというのは通用しない。知っていたのに隠していたのではないかということです。被害の程度があまりにもひどいので、①修復ではなく建替える必要も検討するとのことです。また、②これ程大規模な瑕疵は瑕疵担保責任の範囲を超えており、損害賠償を認めた判例もあるから、売り手がどうしても知らなかったと言い張るならば訴訟も辞さないと匂わせています。
そこで質問です。
①シロアリの害の程度によって、契約条項に言う「建物の隠れたる瑕疵」に当たらない場合がありますか。
②食い尽くされている状況により、気が付かなかったことはありえないということを立証できるのでしょうか。反対に気が付かなかったことを立証するにはどうしたらよいでしょうか。
③立証が困難だとすると、その判断は裁判所の心象によることになりますか。
④買い手が言う「損害賠償を認めた判例」を確認する方法がありますか。
投稿: 4 ヶ月 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 4 ヶ月 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。それは大変お悩みのことと思います。ご心痛お察し申し上げます。お話から、ご不明の部分もございますが、分かる範囲でご回答致します。まず、築25年で、シロアリと言う話から、木造建築の場合、建物の資産価値はほとんどないとも言えます。また、売り主が個人の場合、瑕疵担保責任の保証期間は、3か月と言う短期間の特約も契約自由の原則から成立します。既に1年以上経っていますから、シロアリの被害が、いつからは特定できないと思われます。瑕疵担保責任において、売り主が、シロアリ被害の事実を知っていて告知しなければ、瑕疵担保責任の期間短縮の特約は無効になり、契約の解除及び損害賠償請求はあり得ますが、そのことを知らないと言うことであれば、特に、被害が酷いのであれば、ご相談者様が住んでいたかどうかはわかりませんが、住んでいれば、床がへこむなどの異常はあったと言えます。いずれにしろ、シロアリの害が、販売以前にあったと言うのであれば、それを証明するのは買主なので、それはほとんど無理と言えます。木造建築ですから、シロアリ対策は、以前にはされたことは無いでしょうか?シロアリ被害は、環境が変われば、短期間でもあるようです。場合によっては、買主の住み方に問題が有ったとも言えます。とりあえず、相手が訴えるのであれば、対応手段として、不動産の問題の強い弁護士の先生に代理交渉をお願いすることです。そうすれば、ご相談者様の疑問は解決すると思われます。基本的に、シロアリ被害が買う前からあったことを証明するのは買主側の立証責任となります。

質問者: 返答済み 4 ヶ月 前.
36074;問が的確でなくて申し訳ありません。次の点が明確になればと思います。
1 買主は、「売主に防蟻工事をしたかと聞いたら、実施したことがあると口頭で答えたのを聞いている。」と主張していますが、こちらはそのような
 記憶はなく、事実もありません。また、住んでいた当時に、床がへこむなどの異常は気が付きませんでした。知っていて告知しなかったのではな
 く、知らなかったという主張を立証する方法は?
2 損害賠償を認めた判例は?
  できれば弁護士の先生に代理交渉をお願いしないで、円満に解決できないかと考えています。
専門家:  supertonton 返答済み 4 ヶ月 前.

1、民法の場合、口約束でも成立しますが、争う場合は、書面等の証拠が必要となります。相手がどう立証するかです。基本、難しいでしょう。2、損害賠償は、お話からは、何十万単位で済むものではなさそうですから、やはり弁護士の先生に間に入ってもらった方が良いでしょう。円満にと言う意味あいがご不明ですが、相手の言い分の損害賠償をすれば応じるでしょうが、一切支払わないと主張すれば、訴訟になる可能性はあります。判例は、一つの目安でしかないので、ケースバイケースです。あくまでも、シロアリの被害の事実を隠していた場合は、詐欺行為として損害賠償を認められたものは複数あるようです。知らなければ問題はないでしょう。また、民事調停であれば、弁護士の先生にご依頼しなくても可能です。

supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4336
経験: 中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
supertontonをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中

ユーザーの声:

 
 
 
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
< 前へ | 次へ >
  • 法律に詳しいかたにお世話になりたくても、緊急時にはなかなか連絡がとれません。丁寧でわかりやすく、こちらの心情を理解した上で、 客観的な意見をしっかりした理由も合わせて 説明して下さり、不安の解消に繋がりました。 神奈川県 小野
  • 自分の意向に添う回答がいただけたので、、安心して自分で答弁書を作成し、知人に紹介された司法書士に相談したところ、十分訴状に対抗できるとの判断をされました。それを参考に、細部を詰める点も有り、答弁書を確実なものとする為、最終的に司法書士に依頼しましたが、安価に受けてもらえることとなりました。 東京都 梅村
  • 法律などの専門家や弁護士が身近に居なかったわけではありませんが、事案発生が連休中や土休日、深夜早朝にかかるなど、次の行動に移る前に冷静な判断が必要な場合があり、また個人的なことでありますが、深刻化、長期化し、また経済的に家族にも迷惑をかけることで、結果として自身の公務に影響が及ぼすことを大変危惧いたしました。結果、このたびの利用となりまして、貴社より、迅速な回答をいただくことができました。事案発生後一両日のうちに、先方と連絡をとり、適宜支払い手続きへと話をすすめております。またこの経験を同業の者とも共有し、今後ネットを通じた活動へ生かせるように務めます。 山形県 青木
  • まずは親身になって回答をして頂ける専門家であったこと。説明が簡潔でわかりやすく、質問者が気持ちの整理をしやすい配慮が伺えた。 岐阜県 石川
  • 短時間で的確なアドバイスを受けることができ、かつ、回答に対する質問に対しても直ちに真摯な回答が得られました。 大阪府高槻市 川嶋
  • 専門知識のある経験豊富な方に出会う機会のない人でも、このサイトで実現出来ることは素晴らしいことだと思いました。 専門家が辛抱強く回答をしてくださる姿勢にも感謝いたしました。 茨城県日立市 池田
 
 
 

専門家の紹介:

 
 
 
  • supertonton

    supertonton

    行政書士

    満足した利用者:

    2336
    中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SU/supertonton/2011-9-7_64453_nakano.64x64.jpg supertonton さんのアバター

    supertonton

    行政書士

    満足した利用者:

    2336
    中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HO/houmujp/2014-1-5_72819_00.64x64.jpg houmu さんのアバター

    houmu

    行政書士

    満足した利用者:

    388
    行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RI/rikonnsouzoku/2012-4-28_141443_066960x1280.64x64.jpg rikonnsouzoku さんのアバター

    rikonnsouzoku

    行政書士

    満足した利用者:

    181
    弁護士事務所事務員行政書士事務所所長
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RE/remember2012/2012-6-21_145655_IMG088111.64x64.jpg remember2012 さんのアバター

    remember2012

    社会保険労務士

    満足した利用者:

    80
    社会保険労務士事務所経営
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/EO/eokuyama/2011-11-8_163713_BioPic3.64x64.jpg eokuyama さんのアバター

    eokuyama

    弁護士

    満足した利用者:

    25
    University of New Hampshire Law School, University of Arizona, Keio University.Law Offices of Eiji Okuyama.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SR/srlee7208/2012-9-19_13750_IMG9317.64x64.JPG srlee7208 さんのアバター

    srlee7208

    社会保険労務士

    満足した利用者:

    1
    早稲田大学卒業。 1999年社労士事務所開業。
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/HA/hakase425/2011-8-16_9381_P1010445.64x64.JPG hakase425 さんのアバター

    hakase425

    弁理士

    満足した利用者:

    0
    -
 
 
 

法律 についての関連する質問