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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4401
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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当方が経営する会社所有の建物1階を部分的に叔母が住居用として改築し15年ほど使用しています。当方の父(前経営者)が生前に

解決済みの質問:

当方が経営する会社所有の建物1階を部分的に叔母が住居用として改築し15年ほど使用しています。当方の父(前経営者)が生前に口約束で貸したものと思われますが家賃は徴収しておらず、固定資産税も当方が支払っています。水道高熱メーターが建物内で共用のため、費用分として毎月1万円、増税後から1万5千円をもらっていました。ところが未払いの月があることと、会社使用分と比較して明らかに住居側の使用量が多く(会社でガス使用なし、水道の使用もわずか)、現在までの徴収金額に不足額が発生している状況のため、費用負担の協力をお願いしましたが応じていただけなかったので、民事調停の申し立てを行い、未納金の支払いと月額代金値上げの話し合いを重ねてきました。しかし折り合わず話しが平行線のため取り下げをして、会社で使用していない設備の契約を停止する旨を伝えました。その後、地主所有者である当方に許可なく勝手に設備工事を進め始めたので、施工業者に工事停止を要請し中断させました。そして叔母に、工事内容の事前説明と許可をとるよう警告し、未納金の支払いがなければ許可しない旨を伝えました。その後、弁護士を通じて未払金に心当たりがない旨を主張しています。この様な状況なので、口約束の使用貸借契約を解除したいと考えているのですが、一方的な解除は認められるのでしょうか、そして住居用として改築した部分の処理はどのようなことになるのでしょうか。以上、簡単な状況説明ですが、ご教授宜しくお願いします。
投稿: 8 ヶ月 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 8 ヶ月 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。それは大変お悩みのことと思います。ご心痛お察し申し上げます。お話から、ご不明の部分もございますが、分かる範囲でご回答致します。まず、お父様が口約束で貸していたと言うことですが、既にお亡くなりと言うことでしょうか?使用貸借と言うことで、本来は、所有者が変わったりすれば、賃貸借と異なり、その契約内容は終了することが出来ました。仮に、土地の所有者が、前の方の場合、ご相談者様に変更すれば、ご相談者様が退去請求すれば、出て行かなければなりません。とりあえず、所有者が変更してあっても、今からでも立ち退きを要求してみても良いでしょう。また、仮に使用貸借を認めていたとして、所有者に無断で改築等すれば、双方の良好な関係や信頼関係を棄損していると言うことで、立ち退き要求をされると良いでしょう。賃貸借ではありませんが、立ち退き料や引越代を支払いと言うことで交渉された方が、将来的には得でしょう。改築の費用を相手に請求しても問題がこじれるだけでしょう。そもそもお金が無いことが問題でしょうから。

質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12372;回答ありがとうございます。ご不明点を補足させていただきます。
口約束をした父は3年前に他界しております。その後、土地の名義は私の母に変更しています。
建物は、父から会社を譲り受けた時点(生前)で名義を私に変更しています。
立ち退き要求をする場合、立ち退き料や引越し代を当方が負担する必要があるということでしょうか。
改築は、叔母の実費で行っており、1階住居部分は自分の所有物であるかのような主張をしておりまして、立ち退きの場合は、かかった改築費用を払うように言ってきております。やはり、改築費用の補償をする必要がありますでしょうか。
ご回答文中にあります「本来は、所有者が変わったりすれば、賃貸借と異なり、その契約内容は終了することが出来ました」とありますが、契約解除は困難であるということでしょうか。
専門家:  supertonton 返答済み 8 ヶ月 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。追加のご質問に分かる範囲でご回答致します。土地や建物の所有者が変わった時点で、契約は変更して構わないんで、使用貸借から賃貸借へ変更する方法もあったでしょうし、3年程度なら、今からでも変更を申出ても良いでしょう。ただ、長期的にもめるよりもお金がかかってでも早急に解決する方が、不動産は得と言うことがあります。相手の主張を織り込んで、穏便に退去してもらう方が良いでしょう。下手をすると取得時効など申立て始めると厄介です。取得時効は難しいとは思いますが、ごねるチャンスを与えないことです。契約の解除は、今からでも可能とは思います。よる効果的にするには、建物を建て直すとか理由付けすると良いでしょう。

質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12372;回答ありがとうございます。
使用貸借から賃貸借への変更要請は民事調停の事項に盛り込みましたが、家賃の支払いに応じられないとして、却下されました。
現在、未払金の請求をしながら、7月分以降の公共設備は契約停止する旨を伝えてあります。このまま話が折り合わなかった場合、実際に契約停止をして問題ありませんでしょうか。
未払金の支払いに応じなかった場合、使用貸借契約解除するという順序で考えております。
専門家:  supertonton 返答済み 8 ヶ月 前.

未払い金と公共設備は別と考えた方が良いかもしれません。電気・ガス・水道などのライフラインをその提供会社以外が止めるのは問題があります。とは言え、それは直接その会社と叔母様が契約されている場合で、ご相談者様が全体の契約をしてる場合は、問題が無い場合もあります。本来は、未払い金の強制執行をする方が、法的には問題はありません。改築するぐらいですから、蓄えはあるのかもしれません。

質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
12372;回答ありがとうございます。
別に考えるということで了解しました。
未払い金の強制執行は、どのくらい費用がかかりますでしょうか。請求額が8万円と小額の為、費用対効果に見合うかどうか考えたいと思います。
公共設備は全て私の会社契約となっており、会社で使用していない部分のガス、水道、電気を契約停止するつもりですが、その行為に対する問題の有無が気になっております。違法でなければ、告知・予定通りに契約停止します。叔母には、自分で設備の敷設をするよう伝えてあります。
専門家:  supertonton 返答済み 8 ヶ月 前.

強制執行をするには、裁判等で債務名義を取る必要があります。また、債務名義があっても、強制執行の申立を地方裁判所にします。債務名義は、少額訴訟が可能です。自分ですれば全部で数万円です。公共設備のお金をご相談者様がすべて支払っているなら、止めても法的には問題はありません。道義的な問題は残るかもしれませんが、相手の方も問題がある対応と言えます。

質問者: 返答済み 8 ヶ月 前.
20170;朝、叔母の住居部分の電気工事が勝手に進められております。
向こうの弁護士は、最低限の生活設備は必要であり、工事を進める必要があると言っております。
このような強行手段が許されるのでしょうか。
専門家:  supertonton 返答済み 8 ヶ月 前.

それは相手側の勝手な言い分のように思えます。そもそも、弁護士を雇えるようなお金があって未払いと言うのが疑問です。工事中止の仮処分の申し立て等されても良いでしょうが、相手もかなり本気に対抗しようとしているので、ご相談者様も弁護士の先生にご依頼された方が良いでしょう。

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