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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2177
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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こんにちは、 賃貸についてです。 今実家の一軒家を賃貸で貸しているのですが、いずれは売りに出したいと思っています

解決済みの質問:

こんにちは、
賃貸についてです。
今実家の一軒家を賃貸で貸しているのですが、いずれは売りに出したいと思っていますが、
借主の方に出て行ってもらう様にいう場合は、何年前から知らせておくべきでしょうか?
3年くらいを見ておけば良いでしょうか。
住人の権利が強いと聞いていたので、参考に伺いたいと思います。
急いではいないのですが、3年必要でしたらそろそろ準備したいと思います。
よろしくお願いいたします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。特定行政書士です。よろしくお願い致します。回答の前に一点確認させてください。今の賃貸借契約を最初に締結されたのはいつ頃でしょうか?また建築構造や築年数もわかりましたら教えてください。これによってアドバイス内容が変わりますので、まずはご返信ください。以上よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 1 年 前.

ご連絡ありがとうございます。

2002,2003年ごろに賃貸をはじめ、今の借主は2度目の方で、4年位経っているような気がしますが、手元に書類が無いので定かではありません。

木造建築2階建てで築年数は40~50年くらい経っていると思います。

2002年に賃貸するにあたり、リフォームしています。

建築構造や築年数で、条件が変わってくるのでしょうか。

いろいろなケースが考えられるということでしょうか?

現在海外在住の為、すべての管理は不動産屋に任せています。

不動産屋にも聞こうと思っていましたが、法的な決まり等があるのだろうと思いまして、先にこちらに聞いているところです。

2年づつの更新になっているので、更新の際に伝えるとしたら、2年前でしょうか。それともその倍の4年とか。

立ち退きを要求すると、立ち退き料を取られるとも、聞いたことがあり、すでに入居者の権利が強いと聞いています。

(マンションでのケースですが)

ご回答とアドバイスをお待ちしています。

よろしくお願いいたします。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
回答遅くなり申し訳ございません。ご返信ありがとうございます。ご認識頂いている通り、借主は借地借家法によりその居住権が手厚く保護されています。まず解約通知についてですが、解約前1年~6か月前の通知が必要となります。(借地借家法第27条)そして解約するには貸主側の正当な事由が必要とされています。(借地借家法第28条)残念ながらご相談者様の「いずれは売りに出したいから」という理由では、正当な事由として認めれらないと考えられますので、退去を拒む借主側に任意で立ち退いて頂く為には、立退料が必要となるとお考え下さい。ですので、ご相談者様がとりうる手段としては下記のようなものがあげられると考えます。 (借主が自主的に立ち退く場合)1.特に何もしない。転勤など借主側の理由で借主が解約を申し入れれば、特に問題なく契約は終了する事となります。但し、いつ契約が終了するかは、借主の気分や事情次第という事になります。 (貸主の都合で事を進める場合)2.次回更新の前(1年~6か月前)に売却する事を理由に、退去を求める。当然借主が応じなければ、立退料などの問題になってきます。(立退料目安:入居費用+現家賃の6か月分程度~)※余談ですが、立退料は税法上の控除を受ける事が出来ます。https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1382.htm3.次回更新の前(1年~6か月前)に、次回からは定期建物賃貸借契約(借地借家法第38条)に切り替えたい旨告知して、普通建物賃貸借契約(契約期間2年、契約更新あり)から定期建物賃貸借契約(契約期間2年、契約更新なし)に切り替える。この場合は契約期間満了前(1年~6か月前)に契約が終了する旨を借主に通知すれば、契約期間終了とともに契約が終了します。但し、この場合も借主の保護が働きますので、以下のような注意が必要です。・上記の契約の切替にあたっては、一度今の契約を合意解除した後に、改めて定期建物賃貸借契約を締結する事・新しく締結する契約が定期建物賃貸借契約(契約の更新がない)である事を借主に口頭で説明し、契約書も書面である事当然次回の更新がない契約となりますから、借主側が難色を示す可能性がありますので、例えば次回再契約にあたっては更新料が発生しない。定期建物賃貸借契約とする代わりに次回の契約では賃料の値下げをする。など借主側のメリットも演出する工夫が必要となります。このあたりは、ご相談者様の売却までの猶予期間や経済的な事情を考慮しながら、管理を任せていらっしゃる不動産屋ともご相談されて対応を進めるとよろしいかと存じます。以上ご参考頂ければ幸いです。
質問者: 返答済み 1 年 前.

回答をどうもありがとうございました。

借主は相当保護されているのが良くわかりました。

「解約するには貸主側の正当な事由が必要とされています。(借地借家法第28条)」

のところの、正当な事由というのは、どういうことを指すのでしょうか。

経済的に現金が必要とか、海外に移住する、というのも正当な理由になるのでしょうか?

また、借主に売買に興味があるかを聞く場合が多いようですが、

この場合のケースはどういったメリットがあるのでしょうか。

今までは不動産屋に任せて貸していましたが、状況を把握していないと、不動産屋さんの見解に流されてしまいそうで勉強したいと思います。

よろしくお願いいたします。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
度々回答が遅くなり失礼致しました。ご返信ありがとうございます。またご理解頂けたようで幸いです。 繰り返しとはなりますが、借地借家法は民法の特別法という位置づけとなります。民法の大原則は個人間の権利関係のバランスを考慮します。個人の権利=個人の権利 しかし特別法である借地借家法は借主の居住権という権利を保護する為に借主に対して大幅に贔屓を致します。借主の権利>貸主の権利 借地借家法第28条で言う正当事由についても端的に言えば、借主の居住権と貸主の居住権の対立において、借主の居住権>貸主の居住権という修正が働きます。 ですから、あくまでも・貸主側がどうしても建物に「居住」する必要がある・老朽化が進んでいて建て直しをしなければ借主側の安全が確保できないなどの居住権の問題に限定された理由がなければ「正当事由」とは認められないとお考え下さい。よって、ご相談者様の「経済的に現金が必要」とか「海外に移住する」というのは、ご相談者様の経済的な事情と考えられますから、借主の居住権との比較対象になりえない為、正当事由とはならないと考えます。例えば必ずしも借主に退去頂かなくても、実際に買手が見つかるかどうかは別として、借主が居る物件であれ売買は可能だからです。以上よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 1 年 前.

たびたびの回答をありがとうございます。

マンションも一軒家も同様に居住者の権利として保護されているのですね。文面の中で「正当事由」というのは、「海外から戻って住居にする」というは可能なのでしょうか。

また「50年以上経つ物件の立て直し」は可能なのでしょうか。

借主がそのままでの売買というのは意外でしたが、借主に購入を進めることもあると聞いたので、その場合の条件はあるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。 >マンションも一軒家も同様に居住者の権利として保護されているのですね。はい、マンションでも一軒家でも変わる事なく手厚く保護が及びます。 >「正当事由」というのは、「海外から戻って住居にする」というは可能なのでしょうか。「海外から戻って住居にする」というのは居住権の問題となりますので、「正当事由」足りえます。この場合は、先の取り得る手段に加えて、4.次回更新の前(1年~6か月前)に、ご相談者様が「海外から戻って住居にする」事を理由として、退去を求めます。但し、この場合も当然に契約が終了する訳ではなく、借主が応じなければ、交渉が必要になってきます。交渉のステップとしては、協議(任意の話合い)→民事調停→民事訴訟となり、裁判では借主の居住権と貸主の居住権の問題として、ご相談者様側の「正当事由」を巡って争われる事となります。裁判まで行ってしまうと、結局のところ時間も費用も掛かる事から、協議の段階で立退料をお支払して、円満に解決を目指す事が多いです。 >また「50年以上経つ物件の立て直し」は可能なのでしょうか。ろくにメンテナンスやリフォームをせず手入れがされていないような場合で、老朽化が激しく今にも朽ちてしまいそうな状態であれば認められる可能性はございますが、ご相談者様の場合は、リフォームもされているとの事ですので、この場合に当たらず難しいと考えます。 >借主に購入を勧めることもあると聞いたので、その場合の条件はあるのでしょうか。この場合は借主側の居住権が強化される方向ですから特に条件はありませんが、一般に借家を利用される方は経済的な事情をお持ちの場合が多いと思います。ご相談者様のご希望の条件で購入に応じてくれるかどうかは、やはり借主側の事情次第となりましょう。仮に合意に至れば、売買契約成立後、賃貸借契約を「合意解除」するという流れになります。「合意解除」については特に事前の通知や通知期間の考慮は不要です。以上よろしくお願い致します。
質問者: 返答済み 1 年 前.

たびたびの回答をありがとうございます。

最後に伺いたいのは、現居住者の保護ということでの貸主としての対処方法はだいたいわかったのですが、

貸主に少しは有利になるような対処方法というのはないのでしょうか。(あっても言えないということはあるのかどうか・・。)

すべてを借り主にゆだねないといけないというのと、立ち退き料が発生するというのは今後真剣に考えなければと思いました。

不動産屋さんもあまり積極的にこの件には回答していなかったのも今はよくわかります。

専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。>貸主に少しは有利になるような対処方法というのはないのでしょうか。これは残念ながら存在しません。もしございましたら当然早々に申し上げたかと存じます。 >すべてを借り主にゆだねないといけないというのと、立ち退き料が発生するというのは今後真剣に考えなければと思いました。はい、先般の対処方法と併せて、ご相談者様にとって都合のよい方法をご検討頂ければと思います。 >不動産屋さんもあまり積極的にこの件には回答していなかったのも今はよくわかります。はい、難しい問題であると思いますので、不動産屋も及び腰になるのは致し方のない事だと思います。 以上よろしくお願い致します。
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