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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 949
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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現在 借地に住んでおります、名義人は父親(平成19年3月他界 名義変更無し)私は同居していた次男です。平成25年4月

解決済みの質問:

現在 借地に住んでおります、名義人は父親(平成19年3月他界 名義変更無し)私は同居していた次男です。平成25年4月に20年契約の終了となっていましたが、地主さんが忘れていて同年10月に更新料のお話があり、料金での合意か得られず現在地代を供託しております。
質問ですが、築33年ほど経ち屋根の葺き替えか塗装と外壁の塗装 玄関ドアの取り替えをしたいのですが地主さんの承諾が必要でしょうか?お聞かせ下さい。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
借地契約の中で、特に定めがなければ、増改築などは原則として自由に行うことができます。
ただし、多くの場合は契約上、それが禁止されていたり、承諾を必要と定められています。

このような規定がされている場合、契約に基づいて地主の承諾が必要となります。
この場合、ご質問者様のような状況で、地主の承諾を得ることが難しい場合には、地主の承諾に代わる裁判所の許可という手続きがあり、裁判所の許可を得ることで増改築等を行うことが可能になります。
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質問者: 返答済み 1 年 前.

ご丁寧なご回答有難うございます、早速契約書を確認したところ

現状を変更し又は使用目的の変更を為さないこと とありました。

屋根の塗装又はカバーリング 外壁塗装は現状の変更に当たるでしょうか?

専門家:  houmu 返答済み 1 年 前.
その変更する内容や程度によることになってきます。
判例では小修繕を禁止するような条項は無効と判断していますが、その一方である程度の規模の修繕や増築などを禁止する条項は有効としています。

借地というしくみの中には、いつかは建物が老朽化して、その借地が地主に返却されるという前提があります。そして、そのような前提もあり、当初の一時金こそ高いものの、ビジネスの視点から見た場合、地代が地主の利益となるかというと、その水準はかなり低額であるのが一般的です。建物の寿命が延長し、当初想定していた期間に返却を受けることができなくなることは、地主にとっての不利益といえます。

このこともあり、変更には違いありませんが、判例のいう小修繕に過ぎないのか、それとも承諾を得なければならない一定規模の変更に当たるのかを検討することになります。
屋根や外壁の塗り替え程度であれば、承諾を得る必要はない可能性もそれなりにありますが、最終的には契約内容についての判断になること、契約では変更を認めないという内容になっていること、変更箇所が多いことなどを考えますと、やや危険といえそうです。たとえば、今回の変更箇所を屋根だけ、壁だけなどどちらかにとどめられて、他方についてはまた別の機会にされるという方法や、前述の通り裁判所の承諾を得て行われるといった対応が考えられます。

なお、蛇足になりますが、平成4年8月1日以降の契約であれば、借地借家法の適用になりますので、20年の借地契約というのはそもそも無効です。この場合期限の定めがなされなかったものとみなされ、30年の借地契約として扱われます。(それ以前は、借地権の最低期間が20年でした。)ご存知かもしれませんが参考まで。

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