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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
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経験:  東京司法書士会所属
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初めまして 麻中といいます。 実は 店舗物件を 賃貸借契約で5年契約して居酒屋をしたんですが、10ヶ月で 収益事情

解決済みの質問:

初めまして 麻中といいます。
実は 店舗物件を 賃貸借契約で5年契約して居酒屋をしたんですが、10ヶ月で 収益事情で閉店することにしました、 8条に3ヶ月前に解約の意志をつげる事となってましたので
先月末に書面で申し出たんですが、特約事項に 相応の違約金を支払うとなってます。
それは 通常どれくらいなんでしょうか? 大家さんと話したところ 後4年分払えと言われましたが 金額がすごくてびっくりしてます。
よろしくおねがいします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
質問者: 返答済み 1 年 前.
初めまして 麻中といいます。 実は 店舗物件を 賃貸借契約で5年契約して居酒屋を...
初めまして 麻中といいます。 実は 店舗物件を 賃貸借契約で5年契約して居酒屋をしたんですが、10ヶ月で 収益事情で閉店することにしました、 8条に3ヶ月前に解約の意志をつげる事となってましたので 先月末に書面で申し出たんですが、特約事項に 相応の違約金を支払うとなってます。 それは 通常どれくらいなんでしょうか? 大家さんと話したところ 後4年分払えと言われましたが 金額がすごくてびっくりしてます。 よろしくおねがいします。
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 1 年 前.
質問を投稿していただき、ありがとうございます。司法書士のshihoushoshikunと申します。わかりやすい回答を心がけてはおりますが、回答にご不明点がある場合は、「評価」の前に返信機能でご質問下さい。
賃貸借契約の期間の定めがある場合で、途中で借主が解除を求めた時、契約書に違約金を払う定めがあるのであれば、通常はその条項は有効であり、違約金を払わなければなりません。
しかし、質問者様の場合は4年も期間が残っているので、その4年分を払わなければならないかという問題になってきます。
この点、類似する裁判例では、「約3年2か月分の賃料及び共益費相当額の違約金が請求可能な約定は、賃借人である被告会社に著しく不利であり、賃借人の解約の自由を極端に制約することになるから、その効力を全面的に認めることはできず、1年分の賃料及び共益費相当額の限度で有効であり、その余の部分は公序良俗に反して無効と解する。」
と判断しました(東京地裁平成8年8月22日判決)。
上記の裁判例をそのまま質問者様に適用できるということではありませんが、一つの目安にはなるかと思います。
四年分を払わなければ解約できないというのはあまりにも借主に不利です。やはり一年分くらいが妥当でしょう。
上記の裁判例を元に賃貸人と交渉してみることをお勧めします。
質問者: 返答済み 1 年 前.
早速の回答ありがとうございます。
もう少し詳しく言いますと 友人が契約者で 私が連帯保証人なんです。 そして共同経営者なので お店の損失も 家賃 違約金なども 綺麗に折半 という 事になってます。
大家さんとの話し合いを 一度 契約者である友人が 先日 行いました。その時に 大家さんの奥様が代理で出てこられて 旦那は(後3年分にしてやると、トータルで4年分)に負けてやる 俺をあんまり怒らせるなよ などと脅かして 来ました。契約の際から今まで 本人とは一度も直接話し合いを持てず いつも奥様が代理で来られてます。 会社の社長と社員という関係らしいです。
契約後の 物件も クーラーが壊れていたり、途中で天井からの水漏れがあったりと 話が違うところがあり その際も 対処はしてくれず、全て 借主で対処するような 契約書になってました。やはり そのような契約でも(最初の言っていた事とちがう)有効なのでしょうか?一度 契約書を見て頂けますか?(PDF)であります。
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 1 年 前.
>契約の際から今まで 本人とは一度も直接話し合いを持てず いつも奥様が代理で来られてます。 会社の社長と社員という関係らしいです。
→代理の者との話し合いでも問題はありません。怒らせるとどうなるのかは分かりませんが、法律的に言うと4年分も払う必要性はないと考えられますので、上記の判例を示して1年分の支払いで交渉していくしかありません。
賃貸借契約は契約書が全てです。その契約書にサインと印鑑を押してしまうと全て認めたことになってしまうので、最初と言っていることが違うと主張しても、裁判所などの第三者は信じてもらえません。客観的な証拠が全てとなってしまいます。したがって、その点は争うことは難しいでしょう。
shihoushoshikun, 司法書士
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