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dueprocess
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1583
経験:  中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
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はじめまして、立退料についてご相談させてください。 大家さんが自己使用のため、4年住んでいる普通賃貸借の フ

解決済みの質問:

はじめまして、立退料についてご相談させてください。
大家さんが自己使用のため、4年住んでいる普通賃貸借の
ファミリータイプの物件の立退きを通告されました。
昨年10月に更新したばかりです。
期限は8/15と差し迫っています。(半年前通告がありました。)
むこうの都合も理解できますので、期限内には家を空けるつもりでいました。
しかし、サインなどをして合意をしたわけではなく全て電話でのやりとりで、子ども達が転校をしなくていい学区内でいい物件があれば教えて欲しい旨を2,3度伝えているだけでした。(1度も物件の紹介はありませんでした)
引越しに伴う費用は全て貸主負担が当然と思い、今まではこちらから立退料について不動産屋には話をしていませんでした。
しかし、1ヶ月をきって不動産屋と大家さんの間でどんな話をしているのか不安になり、先日初めて直接話をしに不動産屋に行って来ました。
そこで、こちらが家を出て行くにあたって最低限必要な120万円を支払って欲しい旨を伝えて来ました。
私が請求しているものは、以下です。
・敷金、礼金、仲介手数料、火災保険、鍵の交換、前家賃
・引っ越し代
・入園金、入学金など、二重にかかる費用
・各種手続きにかかる費用
その後、大家さんへ伝えられ、返事は途方も無い額で支払う気は無いとのこと。
こちらとしても向こうの仰る途方も無い120万円をたとえ6ヶ月の猶予があったとしても用意するのは不可能です。
明日、今まで私たちとやりとりをしていた不動産屋の担当の上司の方が、家に説明に来ます。
そこで、私も知識が足りないので法などを並べられて丸め込まれてしまうのではないかと恐れています。
家を空けるのには納得していて、それに伴う費用の負担をお願いしたいだけなのです。
大家さんは、自身の転勤、子どもの転校手続きもあるので8月末には引っ越して来る気でいるようです。
私にも子ども達がおり、転校、転園などあります。
ごねてここに居座りたい気持ちももうありません。
契約書を読んでも、6ヶ月前に言ったからと言って必ず合意をしなければいけないとは書いていません。
契約の解除にあたって立退料の一切の請求はできないとありますが、私は合意をしていませんし、違反をして解除されたわけでも無いので、立退料の請求は認められると、解釈しています。
・立退きの理由…家主自己使用のため
・要求された日…2月15日
・現物件の種別…戸建て借家(テラスハウス)
・築年数…35年
・居住期間…平成23年10月15日から
・家賃…83000円
・敷金…83000円
・礼金…83000円
・家賃滞納はありません
・立退き通知の差出人…不動産屋
・定期賃貸借契約ではありません。
もし明日、払う気は無い、こちらは6ヶ月前には通告したので法の通り出て行ってくださいと言われたら、私は何と言う権利があるのでしょうか?(何とと言ったらいいのでしょうか?余計なことを言って後で不利になりたくはありません)
ここずっとこのことばかり考えて、仕事も手につかず不安で仕方がありません。
宜しくお願い致します。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご質問ありがとうございます。
行政書士です。
よろしくお願い致します。
借地借家法27条によれば、確かに6ヵ月前の通知で契約が終了するかのように読めますが、
続く28条で「賃貸人からの、建物の賃貸借の解約の申入れには正当な事由が必要」とあり、
賃借人が手厚く保護される規定になっています。
正当な事由のひとつに賃貸人が自ら使用する場合は含まれますが、
裁判で争った場合それだけでは正当な事由が認められないのです。
上記プラスで、例えば
賃貸人が代わりの住居を提供する
立退料を提供する
事などが必要になります。
ですので、ご相談のケースでは契約が終了する事はなく、
ご相談者様は立退料や代わりの住宅の提供を求め、
提供があるまでは立退きには応じないでいればよろしいのです。
算定している立退料も想定の範囲内で、特段高額とは言えないと思います。
また一般的にはこういう場合は敷金礼金も返金するなどの対応を取る賃貸人もいらっしゃいます。
最終的に裁判にするより、立退料で手を打ってもらった方が結局損害が少なくて済むからです。
ですので、不動産屋と交渉する際は、賃貸人都合の解約には
借地借家法28条により、正当な事由が必要であり、
賃貸人が住居を必要とする事情だけでなく、
代替の住宅の提供やあっせん
立退料の手当ても必要である事を法律家からアドバイスを得ている事をほのめかしつ、
こちらとしては上記手当てがなされないのであれば、退去するつもりはないと突っぱねればよろしいです。
相手はプロですからうまく丸め込まれないように、会話は録音し、
その場で判断せず、必ず「法律家と相談するので一旦持ち帰ります。」と
返事を留保してください。
相手次第ですが、忍耐力と胆力の勝負になるかもしれませんので、
自治体の弁護士無料相談を利用したり、
場合によっては交渉を弁護士の先生にお願いする事もご検討ください。
参考条文
借地借家法27条
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2 前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
借地借家法28条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
以上ご参考頂ければ幸いです。
dueprocess, 特定行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1583
経験: 中央大学卒・行政書士事務所経営・システムエンジニア
dueprocessをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 1 年 前.
返答、ありがとうございます。
もう一点違う視点からご質問させていただきます。
今回の件について、大家さん側の立場から相談が来たとしたら、何とアドバイスをしますか?
半年前に、自己使用の為に契約の解除を不動産屋を通して申し出ました。
その時の不動産屋さんからの返答では、了解していただけたと解釈していましたので、私たちの引越しの手続きももう進めておりました。8月末には引っ越しをしなくてはなりません。
こちらとしては、何の問題もなく引っ越せると思っていたところ今になって、立退き料120万円の話をされました。
いきなりの話で、途方もない額の為どうしていいか分かりません。
私としましては、6ヶ月前に申し出たこと、不動産屋からは立退き料については一切話をされていなかったので、了解を得たと解釈しています。
このまま、一切の請求には応じず通告通り8/15までに立ち退いてもらうことは可能でしょうか?
という相談が来たら、何とアドバイスをしますか?
教えていただきたいです。よろしくお願い致します。
専門家:  dueprocess 返答済み 1 年 前.
ご返信ありがとうございます。
なるほど、逆のパターンをお知りになりたいという事ですね?
このケースの場合、借地借家法28条で明文化され、裁判例も固まっております。
立退料の支払いなしには、退去させる事は難しいと思われますので、
立退料を支払う方向で進められた方がよろしいかと考えます。
金額は特別高額とも言えないと思われますが、
額面がご納得行かないのであれば、今回はあきらめるか、交渉するか、
民事調停や民事訴訟によるよりほかはないと考えます。
民事訴訟になってしまうと結局時間と費用を浪費する事になりますので、
そのあたりも考慮の上ご検討頂いた方がよろしいでしょう。
という感じでしょうか。
先般も申し上げた通り、ご相談のケースでは借地借家法により
賃借人側が手厚く保護されていますので、賃貸人側も裁判をしても徒労に終わる可能性が高い為、
相手の額面でお支払いするか、交渉で額面を調整し、合意するようお勧めすると思います。
以上よろしくお願い致します。

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