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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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ご質問いたします 2年前に父が亡くなり青森の土地を相続しました。現在はその土地を地元の会社に貸しております。 先

解決済みの質問:

ご質問いたします
2年前に父が亡くなり青森の土地を相続しました。現在はその土地を地元の会社に貸しております。
先日、弁護士から現在の地代月48,000円が高すぎるので、相場の13,000円にしてほしいと手紙が届きました。急に4分の1と聞いて困惑しております。もし返事がなければ調停の申し立てをして法的手続きを取らざるをえないと手紙に書かれております。今まで30年以上もそのままだったのに急に減額しなければならないのでしょうか?今までの契約書は無効でしょうか。また、契約期間の期限はありませんが、できれば10年間までの契約をしたいと思っております。弁護士は20年以上の契約が法的に認められていると言っていますが本当なのでしょうか?ご助言いただければ幸いです。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。

それは大変お悩みのことと思います、

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、借地借家法の契約期間と賃料の減額の問題があると言うことですね。

まず地代の契約期間においては、契約の開始時点が

平成4年8月1日より前であれば、借地法(旧法)に則って

堅固な鉄筋コンクリート建設などであれば60年までで

当事者が、30年以上の契約をすればそれに従います。

木造などの場合は、30年まででで、更新期間は20年以上で合意があれば可能です。

平成4年8月1日以降の契約の開始は、借地借家法(新法)に則って

30年までで、初回の更新は20年、それ以降は10年ごとになりますが

当然、民事なので、それ以上の長さも契約が可能です。

単に、20年も認められていると言うことで、必ず応じないといけない訳では無いでしょう。

次に、賃料の減額ですが、増減に関しては、借地借家法第11条に規定されています。

経済的な背景や租税公課などの正当な理由があれば増減の請求が可能と言うことです。

単に、周辺の賃料が低いからでは、正当な理由とは言えないかもしれません。

賃料の額は自由な訳で、個別の案件は理由にはなりません。

そう言う意味では、すべては、相手側の要求に過ぎませんので

今後の話し合いと言えます。

ご相談者様が直接するのが大変であれば、弁護士の先生に代理交渉をお願いされても

良いでしょう。

よく言われる、賃料としては、1~2か月分が、固定資産税の額などもあるようです。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 1 年 前.

ご回答ありがとうございました 賃料の減額ですが、経済的な背景とはどのようなことでしょうか?現在の地代は私の借金返済にとても必要なものとなります。4分の1に地代が減ることにより支払えなくなるからです。これは経済的なことにはなりますか?単に、周辺の賃料が低いからでは、正当な理由とは言えないかもしれません。賃料の額は自由な訳で、個別の案件は理由にはなりません。ということは、無理に相手の要求を呑む必要はないということでしょうか?調停になった場合は弁護士を探さなければなりませんか?また、先にこの件を争う準備をするために弁護士を雇わなければならないのでしょうか。もし、このような事案に慣れている専門の弁護士を紹介していただけれ幸いです。費用なども教えていただければありがたいです。

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

経済的な背景とは個人的なものではなく、日本経済の景気のようなもので

社会的な影響のことです。

確かに、景気は悪いですが、安部政権は景気は良くなっていると言っているので

その辺りは、利用して対抗しても良いかもしれませんね。

ご相談者様の借金の問題があれば、尚更、減額に応じる訳にはいかないかもしれませんね。

こちらのサイトでは、個別の案件のご依頼や専門家のご紹介は出来ないことになって

いますのでご了承ください。

また、調停は、特に弁護士の先生にご依頼する必要もありません。

借金がある中で、弁護士の先生にご依頼されるのは、相当の負担になるはずです。

今後は、相手の弁護士の先生と直接ご相談者様が交渉されるで構いません。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 1 年 前.

ご回答ありがとうございます。よく言われる、賃料としては、1~2か月分が、固定資産税の額などもあるようですとありましたが、それは絶対なのでしょうか?相手の弁護士は、その点を強調して地代が高い(法定以上の金額)と言っています。でも、初めはそれで相手も納得していたにも関わらず、父が亡くなったことで地代を下げなければ調停又は裁判を起こすというのは納得できないです。相手は土地の一部を会社の通路として使っており、その道路が使えなくなると相手の会社は回り道をするため不便になります。そこがポイントと思われます。契約を破棄することもできず、相手の言う金額で妥協することには不満です。ご助言をいただけれは幸いです。

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

所謂、継続地代の増減の請求は、借地借家法等の条文で定められていて

権利としては、あります。

もちろん、ご相談者様からの増額も請求は可能です。

とは言え、争う場合は、適正地代を考えないといけません。

その場合、一つの方法だけでは、不公平があるので、複数の方法で総合的にみます。

前述しました、固定資産税から考えるのも

固定資産税プラス都市計画税の4~5倍と言うのもあります。

他にも差額配分法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法、公租公課倍率法などが

あり、それぞれに有利な額を主張して行きます。

あまりにも、うるさい場合は、すぐ更地にして返還しろと主張する場合もあります。

すぐに、借り手がつくならそれもありでしょうが、難しいなら

ある程度の譲歩はあり得ます。

調停等で司法の判断を受けると言うのもありかもしれません。

不動産に強い弁護士の先生にご依頼されるのも手でしょう。

とりあえず、不動産鑑定士に鑑定してもらうと言う手もございます。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 1 年 前.

ご回答ありがとうございます。また、質問するのは心苦しいのですが、お許しください。結局裁判になれば、弁護士がついていない私が負けると思います。相手の弁護士との話し合いが必要になるとしたら相手有利な条件をのまざるを得なくならないですか?


先生のおっしゃる固定資産税プラス都市計画税の4~5倍云々、差額配分法、スライド法、利回り法、賃貸事例比較法、公租公課倍率法の箇所で有利な主張ができるものはどれなのでしょうか?またどの箇所を強調して争えばいいのでしょうか?もちろん争い事はしたくありませんが、先生でしたらどのような対策で対抗しますか?また、更地にして返却を希望した場合、旧借地法でこれから30年間の権利があると主張されることはないのでしょうか?やっぱりベストな方法としては不動産に強う弁護士を雇って争うことでしょうか?その場合の費用はどれくらいなのか一般的例でお教えいただければ幸いです。

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

弁護士の先生から請求が来たからすべて正しいとか、必ず相手に有利などと

言うことはありません。

請求は自由だからです。当然、応じない自由もあります。

そこでどう、双方が譲歩していくかなので、交渉の余地ありです。

相手の根拠の周りが安いからは理由になりません。

当然、契約自由の原則があるのですから、勝手に安くするのは自由なので

それにご相談者様が合わせる道理はありません。

まずは、相手の弁護士の先生と交渉してみてください。

不動産に強いと言いますか、ご相談者様もいろいろ周りの相場や

不動産鑑定士の方の意見を聞くなり情報を集めるべきです。

弁護士の先生にご依頼されると、着手金は30万円、公判ごとに5~10万円

成功報酬で5%~30%など、決して安いものではありません。

訴訟等になるまでは、ご相談者様が対応されて構いません。

訴訟になって弁護士の先生を探されても良いでしょう。

どの算定方法が良いかは、個別ごとに異なると言えます。

頑張って下さい。

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