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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4519
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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私の夫には離婚歴があり、前妻との結婚で購入したマンションのことでご相談したく、宜しくお願い致します。 前妻と結婚し

解決済みの質問:

私の夫には離婚歴があり、前妻との結婚で購入したマンションのことでご相談したく、宜しくお願い致します。
前妻と結婚して購入したマンションですが、その後離婚。財産分与等はせず、離婚の条件が「そのマンションは彼女にあげる」ということだったらしいのですが、その時点で名義変更もせず、ローンの全ては彼が支払うということで決着し、現在も支払中です。(固定資産税は前妻が納付)
最近になって夫は、マンションのローンを早期完済し、きちんと名義変更をしようかと考えているようなのですが、不動産の贈与について自分で調べたり、税務署へ電話で問い合わせたりしたようですが、非常に難しく、かつ個人では手続きが大変面倒だということが解り、出来ればお金を払ってでも全てお任せできるところはないか?という話になりました。私自身、話を聞いていて「専門家の方に任せるのが1番安心」と考えています。
さてここで問題なのですが、前妻は非常に感情的な方だと聞いており、夫は直接やりとりをすることが1番気が進まないようなのです。
登記の手続き・税金の問題・前妻との間に入ってやりとり~今後トラブルにならないように説明、までトータルお任せすることは可能なのでしょうか?
お任せできるとすれば、司法書士事務所にご相談するのが良いのか?それとも個々に弁護士や税理士に依頼することになるのか?
どうぞご教示お願いします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

いつもご相談いただきまして誠にありがとうございます。

行政書士のSUPERTONTONでございます。

それは大変お悩みのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、不動産に関しては、離婚においていろいろ問題となるところです。

一般的には、不動産の登記に関しては、司法書士の先生

税金の申告は、税理士の先生

相手との代理交渉や法務全般は、弁護士の先生が

専門となります。

ある意味、お金に余裕があれば、弁護士の先生は、法律実務のすべてが行えるので

弁護士の先生お一人に任せる手もありますが、相当な報酬額を覚悟することに

なります。

何百万円もあり得ます。

不動産の税金に関しては、夫婦の離婚の場合、贈与税は一般的にはかかりません。

また、贈与した方(ここではご相談者様のご主人様)に譲渡所得税がかかりますが

離婚後は、3000万円の非課税枠があるので、ここも普通はかかりません。

贈与された方(ここでは元奥様)には、不動産取得税がかかる可能性も稀にありますが

ご相談者様のご主人様が支払われても構いませんし、かかる場合は

そう言いうご提案をされた方が、円満に解決するでしょう。

次に、所有権移転登記に関わる、登録免許税が、これは必ず必要ですが

本来は、贈与された方が支払いますが、贈与する方が支払っても構いません。

登記だけだと、司法書士の先生にご依頼されれば、4~5万円の報酬額の先生も

多いと思いますので、登記は司法書士の先生にご依頼された方が良いでしょう。

税金は、税理士の先生ご依頼されても良いですが、税務署に行けば

確定申告の時期(1月から3月)を除けば担当が丁寧に教えてくれます。

時間が無ければ、ご依頼した司法書士の先生から紹介された税理士の先生に

ご依頼した方が安くなると思われます。士業同士は連携していることが多いです。

現在、士業は、自由報酬制度ですので、相見積もりを取られても構いません。

ご依頼されれば、その先生が、相手側にきちんと説明もしてくれると思います。

説明は、交渉ではないので、弁護士の先生で無くても構いません。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 1 年 前.

早速のご回答有難うございます。

もう1つ質問させて頂きたいのですが、夫と前妻が離婚して、未だ2年未満です。離婚による「財産分与」は離婚後2年以内が期限だと聞きました。

それを過ぎれば「贈与」となるわけですが、それぞれにメリット・デメリットが有るものでしょうか?

2年という期限を前に、税金の面でも、どちらを選択するべきか悩んでいる様です。

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

追加のご質問に分かる範囲でご回答致します。

確かに、離婚の財産分与の請求の期限は2年です。

厳密には、時効と言うよりも除斥期間です。

この期限には、時効の中断が無いからです。

それとは別に、請求の時効であって、既に約束されている契約の

履行に期限が特にある訳ではありません。

財産分与を分割で期限を超えて支払う方もいます。

贈与と言う判断ではありません。

あくまで、財産分与による譲渡契約として決まったことです。

単なる、贈与であれば、贈与税が高額過ぎて大変なことになります。

今回は、財産分与で考えて下さい。

質問者: 返答済み 1 年 前.

私の説明が下手で申し訳ありません。

2年の問題ですが、現状の契約履行の件ではありません。

支払いについては「名義変更」とは別として考えて、近々早期完済する予定です。

これとは別に、「名義変更」について

夫が税務署に問合せをした際に

「離婚後2年以上を経過すると、財産分与としては名義変更ができなくなるので、それ以降は贈与としての変更となり、税金や手続きも変わりますからね。」

と言われたらしく、今のうちに変更した方が良いのか、悩んでいるのですが・・・

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

離婚後あまり期間が過ぎての所有権移転登記は

確かに、財産分与ではなく、贈与になる場合もあるようです。

財産分与でも贈与税がかかるのは、あまりにも常識を逸脱した額の場合や

税金を逃れようと離婚した場合にかかります。

期限は、2年と区切られているようでも無いですが

税金と言うものは、税務署の判断次第なので、そう言われたのであれば

贈与税の可能性が出てきます。

財産分与と贈与では、税金が違い過ぎるので、早目に名義変更をされると

良いでしょう。

supertonton, 行政書士
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