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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
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経験:  東京司法書士会所属
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賃貸住宅の家主ですが、住宅の火災警報装置義務化に伴い、賃貸する物件に火災警報装置は取り付けていますが、そもそも火災警

解決済みの質問:

賃貸住宅の家主ですが、住宅の火災警報装置義務化に伴い、賃貸する物件に火災警報装置は取り付けていますが、そもそも火災警報装置の設置義務は家主にあるのでしょうか。
今つけている装置は10年で電池が切れますが、装置の取り換え義務は家主にあるのか、それとも入居者にあるのか。
各部屋の個数の装置を電池が切れる少し前に、入居者に郵送して、「自分で装置を取り換えてください」というような対応でもいいのでしょうか。
火災が起こった時、装置を取り付けていなかったことで訴訟を起こされるリスクもあると聞いています。実際のところどうなのでしょうか。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 1 年 前.
質問を投稿していただき、ありがとうございます。司法書士のshihoushoshikunと申します。わかりやすい回答を心がけてはおりますが、回答にご不明点がある場合は、「評価」の前に返信機能でご質問下さい。
>火災警報装置の設置義務は家主にあるのでしょうか。
→火災報知器の設置義務者は、賃貸住宅の場合は建物のオーナーや管理者、借りている人のいずれかと定められています。つまり、家主にもありますし、借主にも義務があることになります。どちらが取り付けるかは賃貸借契約に記載することが最善ですが、話し合いによって定めることもできます。
今現在の火災報知器が質問者様の設置したものであるなら、その管理は質問者様の義務になってしまいます。借主は火災報知器も家主の物であるとの認識をしていると考えられるからです。
もし10年後に電池が切れるのであれば、その前に「火災報知器の機器を借主負担で取り替えてください」と郵送で通知することは可能です。その場合に借主が火災報知器を交換せずに、もしも火災によって他人に損害を与えた場合は設置義務を怠った借主に責任があります。ただ、書面で通知するだけでは「通知されたのを知らなかったし、電池切れだとは思わなかった」と言い逃れされてしまう可能性があります。やはり一番良いのは賃貸借契約書に火災報知器の交換について記載しておくか、多少お金がかかっても質問者様の負担で交換してしまうことでしょう。そうすれば少なくとも質問者様に火事の責任が来ることはありません。
質問者: 返答済み 1 年 前.

今後の新規の契約は、建物賃貸借契約書に火災警報装置は借主に設置義務があると明記し、契約書で借主に同意を得れば、貸主(私)は設置義務はなくなり、もし借主が火災警報装置の設置を怠り、火災による事故が起こった場合でも、貸主は責任を逃れると解釈してもいいのでしょうか。

今、設置されている装置が電池切れになる少し前に、同じような契約書を追加で借主と締結すれば、火災警報装置の設置義務はその契約書の日から、借主に義務が生じるようになり、貸主は義務を免れるということですか。

どうしても、火災警報装置がほしいと言う借主には、上記の契約書を交わし、設置義務が借主にあると契約の上、サービスで火災警報装置を郵送して(無償であげる)、「借主自身で装置をつけてもらう」という対応で、貸主は設置義務は生じなくなるのでしょうか。

今後新規の契約や、電池切れ後の新たな火災警報装置を設置しなくて、火災が発生し事故になった場合、火災保険料の支払いを受けられるかについての問題は、保険会社との間の問題でしょうか。

返事ください。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 1 年 前.
>今後の新規の契約は、建物賃貸借契約書に火災警報装置は借主に設置義務があると明記し、契約書で借主に同意を得れば、貸主(私)は設置義務はなくなり、もし借主が火災警報装置の設置を怠り、火災による事故が起こった場合でも、貸主は責任を逃れると解釈してもいいのでしょうか。
→少し複雑になりますが、対外的な責任は上記の契約を交わしてもなくなりません。つまり火災報知器を設置を怠った結果、第三者に損害を与えた場合は質問者様にも責任が生じてしまいます。
上記の契約書は貸主、借主の関係の中で誰が責任を取るかということです。例えば第三者への損害が100万円だとして、第三者が質問者様に100万円を請求した場合、質問者様は100万円を払わなければなりません。しかし、その100万円は契約を破った借主に請求することができるということです。
>今、設置されている装置が電池切れになる少し前に、同じような契約書を追加で借主と締結すれば、火災警報装置の設置義務はその契約書の日から、借主に義務が生じるようになり、貸主は義務を免れるということですか。
→これも上記と同じことです。質問者様は対外的な責任は免れられませんが、貸主、借主の間では質問者様の責任は免れます。
>どうしても、火災警報装置がほしいと言う借主には、上記の契約書を交わし、設置義務が借主にあると契約の上、サービスで火災警報装置を郵送して(無償であげる)、「借主自身で装置をつけてもらう」という対応で、貸主は設置義務は生じなくなるのでしょうか。
→これも基本的には上記と同じ考えです。貸主、借主の間では質問者様の設置義務はなくなりますが、それで第三者に損害が生じた場合は責任は免れられません。
>今後新規の契約や、電池切れ後の新たな火災警報装置を設置しなくて、火災が発生し事故になった場合、火災保険料の支払いを受けられるかについての問題は、保険会社との間の問題でしょうか。
→そうです。保険会社は第三者です。つまり貸主、借主との間の契約とはなんら関係ありません。したがって火災報知器を設置しているかいないかで保険が適用されるかが決まってくるでしょう。
色々と書きましたが、簡単に言うと契約書の内容は貸主、借主間の責任の問題であり、質問者様の責任はなくなります。
そして、第三者に対する責任はとりあえず双方にありますが、その責任は結局借主に対して追求することができるということです。
質問者: 返答済み 1 年 前.

第三者への責任はわかりました。

契約書で借主に設置義務があるという内容で契約した場合は、設置義務は借主にあるので、借主が火災警報装置の設置を怠ったことにより、火災に巻き込まれ、死亡や負傷をした場合でも、貸主(私)は火災警報装置を設置しなかったことの責任は免れ、少なくとも(借主の怠惰による)住宅に火災警報装置が設置していなかったことに対する、責任を借主から追及されることはないということですか。

この場合、設置義務を怠った借主は自分が設置しなかったのが悪いので仕方ないけど、借主の家に遊びに来ていて火災に巻き込まれ被害にあった第三者からは、貸主は借主と同様に責任を追及される可能性があり、設置義務は借主にあると契約書で契約しても、それは借主と貸主間の問題であり、関係のない第三者からは、貸主(私)は責任を追及されるということですか。

つまりは、契約上設置義務のある借主の怠惰により、火災警報装置が設置されていない場合でも、建物の所有者である貸主は第三者から責任を追及される可能性があるということですか。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 1 年 前.
>契約書で借主に設置義務があるという内容で契約した場合は、設置義務は借主にあるので、借主が火災警報装置の設置を怠ったことにより、火災に巻き込まれ、死亡や負傷をした場合でも、貸主(私)は火災警報装置を設置しなかったことの責任は免れ、少なくとも(借主の怠惰による)住宅に火災警報装置が設置していなかったことに対する、責任を借主から追及されることはないということですか。
→そういうことになります。借主に対する責任は契約によって免れます。
>この場合、設置義務を怠った借主は自分が設置しなかったのが悪いので仕方ないけど、借主の家に遊びに来ていて火災に巻き込まれ被害にあった第三者からは、貸主は借主と同様に責任を追及される可能性があり、設置義務は借主にあると契約書で契約しても、それは借主と貸主間の問題であり、関係のない第三者からは、貸主(私)は責任を追及されるということですか。
→その通りです。第三者からの責任追求は免れられません。もし質問者様が賠償した場合はその分を借主に請求していくことになります。
>つまりは、契約上設置義務のある借主の怠惰により、火災警報装置が設置されていない場合でも、建物の所有者である貸主は第三者から責任を追及される可能性があるということですか。
→その通りです。契約に縛られるのはあくまで契約者同士です。第三者は関係ありませんので、第三者からの追求に対しては応じる必要があります。第三者への賠償をした場合に、その分を借主に請求していくことになります。
質問者: 返答済み 1 年 前.

私は貸している住宅に、火災警報装置はつけていて、借主に設置確認書に署名してもらい、借主は火災警報装置を定期点検し、故障・電池切れの際は貸主(私)に連絡するように書類に一筆もらっていますが、借主が勝手に火災警報装置を外したり、電池切れなのに報告しないなどの怠惰により、第三者が火災事故に巻き込まれた場合も、私は責任を追及されるのでしょうか、それとも貸主としての火災警報装置設置義務はきちんと果たしているので、ある程度免責されるのでしょうか。

このような場合、契約書にはどのように明記すればいいのでしょうか。

「火災警報装置を勝手に取り外したりした場合、貸主は責任を負うことはできません。」というような内容でいいのでしょうか。

この契約書の文面に法的拘束力があるかどうかは法律の専門家が決めらることになるかもしれないけど、ある程度借主に対するけん制(火災警報装置を外したり、定期点検や電池切れの報告を怠ってはだめですよということ)にはなる程度でしょうか。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 1 年 前.
火災報知器を質問者様が付けているならば、その管理は質問者様の責任になります。その管理を借主に委ねることも可能ですが、もし借主が管理を怠った場合(電池の交換)でも第三者に対する責任は質問者様は免れないでしょう。火災報知器をどちらが管理するかということは内部的な問題であり、第三者には関係ないことだからです。
もし借主が勝手に火災報知器を外した場合でも、第三者からすれば火災報知器が付いていなかったということに変わりはありませんので、質問者様が責任を全く逃れられるということは難しいでしょう。その場合、勝手に取り外した借主に対して質問者様が責任を追求していくことになります。最初に付けていたことを確認する書面に署名してもらうことは大切です。証拠の写真を撮っておくことも良いでしょう。
>「火災警報装置を勝手に取り外したりした場合、貸主は責任を負うことはできません。」というような内容でいいのでしょうか。この契約書の文面に法的拘束力があるかどうかは法律の専門家が決めらることになるかもしれないけど、ある程度借主に対するけん制(火災警報装置を外したり、定期点検や電池切れの報告を怠ってはだめですよということ)にはなる程度でしょうか。
→「火災警報装置を勝手に取り外したりした場合、貸主は借主に火災によって生じた損害の責任を追求することができる。」と記載したほうが良いでしょう。結局契約は第三者に対する効力はありません。貸主と借主の間の問題です。上記のように記載すれば借主に責任を追求できる法的な根拠になりますし、借主に対する警告として牽制する効果も期待できます。
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