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t-lawyer
t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 法律
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経験:  東京大学卒業
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お世話になります。区分所有建物の管理規約に関する質問です。建物は、区分所有者が所有する敷地に区分所有t所有建物が建つ

解決済みの質問:

お世話になります。区分所有建物の管理規約に関する質問です。建物は、区分所有者が所有する敷地に区分所有t所有建物が建つ、13棟のテラスハウスです。土地付きの戸建が、隣り合った建物との間に仕切り壁を介して連なる連棟式の建物です。この建物の管理規約の有効性に関する質問です。管理規約は、国土交通省の標準管理規約をほぼ踏襲していますが、個人所有の敷地に対して、駐車場の利用に関する制限、管理などのため敷地内への立ち入りを認めること、敷地を建物と分離しての売買に制限を加えています。敷地や建物には、各戸がその所有者が保有する敷地内にあるため、共用部分はありません。管理規約は、建物全体を共用部分に変更し、標準管理規約を適用しています。管理規約は、個人所有の敷地に、制限を加えているにも拘わらず、理事会が、3/4の多数決採決を行いました。これは、敷地の所有権を侵害しているように思うのですが、区分所有者全員に有効な管理規約となりうるのでしょうか。もし、敷地と区分所有建物所有者が、異なっているとしたら明らかに敷地の所有者の所有権を侵害することになると思うのですが、法律上はどのような扱いになるでしょうか。個人の権利を侵害しているので無効ではないかの意見もあるようです。
よろしくお願いします。」
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

弁護士のt-lawyerです。

確認させてください。

①敷地は,各個人が所有権を有しているのですか。

②その敷地の上に,連棟式の建物が建っているということですか。

③連棟式の建物は,所有者が異なる複数の土地にまたがっているということですか。

④敷地について,借地契約などは締結されているのですか。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 1 年 前.

早速のご連絡有ごとうございました。下記の件ですが。


①敷地は,各個人が所有権を有しているのですか。


 敷地は、個人の所有として建物とともに登記されています。建物は、延べ床面積で登記されています。


②その敷地の上に,連棟式の建物が建っているということですか。

はい、個人所有の敷地の上に排他的独占専用部分(区分所有の占有部分)の建物が100%建っています。現在は、両方の所有者が同じです。


③連棟式の建物は,所有者が異なる複数の土地にまたがっているということですか。

はい。土地付き戸建住宅が連なって一つの建物として、建築されています。いるイメージです。したがって、建物は、所有者の異なる複数の敷地にまたがっています。



④敷地について,借地契約などは締結されているのですか。

建物と敷地の間では、現在は敷地の持ち主と区分所有建物所有者が同一で、共用している建物の部分もないので、借地契約はありません。


 管理規約には、敷地を建物と分離して売買しないこと、敷地の使用権に制限や管理組合の立ち入りを認めることなどの敷地の所有権に制約をくわえると思われる内容が含まれています。

素人考えですが、敷地の所有者と、建物の所有者が異なっていたとしたら、敷地の所有者が同意しない限り、この規約は成り立たないと思うですが?

採決は、全員一致ではなく、3/4採決のため反対者がいます。反対者にまで、この規約が適用されるのか疑問を感じています。

以上です。よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

ご返信ありがとうございました。
事情は,よくわかりました。

まず,連棟式の建物は,全体として1つとして考えます。

そのため,現在,土地の所有者とその上にある区分所有部分の所有者が一致していることから,借地契約はないということですが,法律的には,各人が所有している土地の上に,全員が共有する建物が1つあるということになります。
なので,現在は,土地の各所有者と建物との間で地上権又は使用貸借権が(黙示的に)設定されていると思われます。

それを前提としてですが,連棟式建物の管理規約で土地についても制限を加えることができます。
区分所有法2条5項及び6項は,以下のように規定しています。

5  この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地・・・をいう。

6  この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

そして,同法22条1項は,以下のように規定しています。

(分離処分の禁止)
第二十二条  敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

これは,連棟式建物の1部屋を売却する際には,敷地利用権も同じく売却しなければならないということです。
なぜなら,敷地利用権も購入しなければ,建物部分だけ購入しても違法に土地を占有してしまうことになるからです。

このように,区分所有法は,土地の所有権を制限しています。
ただ,それはその上の建物の利用のために当然といえば当然のことです。

なお,敷地と区分所有建物所有者が異なることは当然あります。
その際,敷地の所有者は,土地の上に建物があることを当然分かったうえで所有権を取得するのですから,建物所有者がその土地を利用することを前提として購入することになり,問題ありません。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 1 年 前.

ご回答ありがとうございました。もうひとつ質問させてください。

区分所有者には、その建物が建つ他人名義の敷地でも利用権があることはわかりましたが、その利用権に制約をつけることを管理組合が3/4採決で決めてもよいのでしょうか?敷地の使用権は、区分所有者にあっても、管理組合には無いように思うのですがどのように考えればよいでしょうか?敷地が共有であれば、納得できるのですが。。。

よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

ご返信ありがとうございます。

敷地利用権について管理組合が制約をつけることもできます。

区分所有法3条は,以下のように規定しています。

(区分所有者の団体)

第三条  区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

ここに「敷地」が入っていますよね。

そのため,敷地利用権に制約をつけることもできます。

ご参考になれば幸いです。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 1 年 前.

最後に確認させていただきたいのですが、ここでいう敷地利用権と敷地と同義語として扱われるのでしょうか?よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

敷地利用権は,敷地を建物のために利用する権利です。

敷地そのものとは異なります。

言うなれば,敷地利用権は,敷地所有権の一部ということになります。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 1 年 前.

大変参考になりました。ありがとうございました。

専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

そう言っていただけてよかったです。

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よろしくお願いいたします。

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