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カテゴリ: 法律
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相続した土地・建物について ・6年前に父が他界し、土地・建物を子供4名が相続 ・本年3月、家裁審判で土地・建物は

解決済みの質問:

相続した土地・建物について
・6年前に父が他界し、土地・建物を子供4名が相続
・本年3月、家裁審判で土地・建物は4分割、競売処分との裁定が下りる(相続人に購入希望者無し)
・建物は姉夫婦が20年前より父と同居、父の他界後は姉夫婦のみが住まいし現在に至る
・今般、姉夫婦から弁護士を介し、固定資産税の請求(各相続人1/4)が届く
・姉夫婦が土地・建物に住まいし使用している以上、固定資産税も姉夫婦が支払すべきではないか
・土地・建物は姉夫婦のみが排他的に使用している
・固定資産税はもとより、他の相続人3人に対し土地・建物の賃貸料も発生するのではないか
以上について、ご教示いただきたくお願い申し上げます。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.

弁護士です。

お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。

まず、賃料(相当額の不当利得返還請求)可能性としては、次の二つがあり得ます。

1 土地建物を使用していない相続人3名は、使用している相続人に対し、賃料相当額を不当利得として返還請求できる。

(相続人間で賃貸借契約はなされていないでしょうから、賃貸借契約に基づく賃料請求はできません。民法703条に基づく不当利得返還請求となります)

2 被相続人(父)と建物を使用している相続人夫妻(姉夫婦ら)との間に、土地建物の使用貸借契約が成立している(黙示的に成立している)
 相続人は、その使用貸借契約に基づき課す義務を相続するので、姉夫婦はそのまま住める。
 (住める期間は、使用貸借の目的が終了するまで。民法597条2項)。
 使用貸借は、無償で貸す契約なので、被相続人の義務を相続する相続人3名は、賃料相当額を請求できない。

そこで、問題は、本件具体的な事案で、被相続人と建物に住んでいる相続人との間に、(黙示的にも)使用貸借契約が成立していると評価できる事情があるか、ということになろうかと考えます。ただ、これは具体的な事情を詳細に検討しないとなんともいえないので、このようなネット上の相談だけでは、見通しはなんともいえません。

ただ、相続人3名の対応としては、まず、賃料相当額(ただし、建物を使用する相続人の共有持分相当額を控除する)不当利得返還請求をするということでよろしいかと思います。

これに対し、使用貸借の主張をして立証をする必要があるのは相手方(使用する相続人1名)ですから、不当利得返還請求をして相手の対応をみてもいいでしょう。

固定資産税の扱いですが、
固定資産税は、原則として、所有者が負担すべき物ですから、共有する相続人4名で分担するのが原則と考えます。

ただし、上記のとおり、被相続人との間に使用貸借契約が成立していると評価できる事情があり、黙示的に使用貸借契約が成立しているとされる場合、固定資産税を負担するという合意がなされていた(黙示的にも)と評価できる場合には、全額負担させることはできます。
これも、具体的な事情によりますのでなんともいえません。

最終的に合意ができず裁判となれば、以上のとおりです

裁判となった場合に、裁判所が黙示的合意を認定するか否かはかなり予想が困難な問題ですからできるだけ合意で解決すべきと考えます。

実際の交渉の在り方としては、賃料相当額の4分の3を払え、固定資産税も負担しろ、という協議をすべきと考えます。

ご検討下さい。

(参考)民法
(使用貸借)
第593条 使用貸借は、当事者の一方が無償で使用及び収益をした後に返還をすることを約して相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる。

(借主による使用及び収益)
第594条 借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
2 借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。
3 借主が前2項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。

(借用物の費用の負担)
第595条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
2 第583条第2項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。
(貸主の担保責任)

第596条 第551条の規定は、使用貸借について準用する。
(借用物の返還の時期)

第597条 借主は、契約に定めた時期に、借用物の返還をしなければならない。
2 当事者が返還の時期を定めなかったときは、借主は、契約に定めた目的に従い使用及び収益を終わった時に、返還をしなければならない。ただし、その使用及び収益を終わる前であっても、使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は、直ちに返還を請求することができる。
3 当事者が返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる。

(借主による収去)
第598条 借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することができる。

(借主の死亡による使用貸借の終了)
第599条 使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う。
(損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限)

第600条 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない。

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