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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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築不明(たぶん築50年以上)の古い一軒家を不動産屋さんを通して貸しています。 敷地約17坪に建つ2階建ての家です。

解決済みの質問:

築不明(たぶん築50年以上)の古い一軒家を不動産屋さんを通して貸しています。
敷地約17坪に建つ2階建ての家です。
家賃は4万円です。
先日、不動産屋さんから雨漏りがするとの連絡を受けました。
知っている業者もいなかったので、不動産屋さん経由で見積もりをお願いすると、屋根だけで75万ほど、外壁工事で約29万、内装で18万ちょっとでした。
合わせて百万円を大きく超える金額に驚いています。
写真も添付されていましたが、確かに広範囲にわたる雨漏りでかなり傷んでいるようでした。
が、なんでここまでひどくなる前に連絡くれなかったのかという思いもあります。
もう少し工事を簡単にすればもっと安くなるそうですが、それでも百万はかかるみたいです。
正直、5年ほど前、貸す前に畳の入れ替え、土壁の塗り替えなどしているので、こんな大金はかけたくないです。
もちろん、最初は修繕するつもりでしたが、金額が金額なだけに困っています。
こんなことなら、人に貸さず空家のままおいておけばよかったのかとも思います。
あまりに古い家なので、もう取り壊すか、どうせお金をかけるなら全面リフォームをしたいのですがそうなると借主さんに出て行ってもらわねばならないので、またややこしくなるのかと思うと憂鬱です。
このように、とても古い物件でそのがめ家賃も低く抑えていても、この大規模な修繕はしなければならないのでしょうか?
もし、賃貸契約を解除するならどれだけの賠償金?違約金?を払わないといけないでしょうか?
また、もし修繕したとしたら、家賃を引き上げることは可能でしょうか?
すみません、よろしくお願いします。
投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます。

それは大変お悩みのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、リフォームをするよりも退去をしてもらった方が良いと言うことでしょうか?

仮に100万円かかるとしても、月額4万円だと、だいたい2年で取り戻せるとは

思いますが、どうでしょうか。あくまで固定資産税等を考えない場合ですが。

当然、リフォームにより部屋が新しくなり、耐震構造に優れれば

家賃の値上げは可能でしょう。

空家にしておくのは、最近は条例で、取り壊しもあり得るのでご注意が必要です。

基本的に、賃借人に出て行ってもらうには、退去の6か月前に勧告する必要が

ございます。その間は、最低でも雨漏りはやはり大家の責任として修繕は必要でしょう。

また、退去してもらうには、正当な理由が必要となります。

今回の場合は、老朽化に伴う危険な建物のリフォーム等でも問題ないでしょう。

その代り、立ち退き料等は必要かもしれません。

相手の出方にもよりますが

立ち退き料の考え方として、

1、新居のための費用

2、引っ越し代

3、慰謝料

4、敷金の返金

などで、普通は家賃6か月分的なことはあり得ます。

ただ、4万円で6か月分は少し足りないかもしれません。

とは言え、家賃滞納などの悪質な賃借人を退去させる時に

裁判や強制執行に何百万円もかかる場合もございます。

そうであれば、リフォームして住み続けてもらった方が得と言う場合もございます。

リフォーム代が高いようであれば、いろいろな業者に見積もりをさせた方が

良いでしょう。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 1 年 前.

回答ありがとうどざいます。

今日、屋根の業者に現場をみてもらったところ、内部は腐っており、部屋の天井もめくれてしまい壁も天井も真っ黒で雨漏りして少なくとも2年は経っているといわれました。

雨漏りしてすぐ対応していたらこんな大掛かりな工事は必要なかった、腐る前なら簡単に修繕できたといわれました。

昨年末かに、4年間の契約が過ぎるので更新しました。

その際にも雨漏りの件は全く知らされていませんでした。

更新もしてしまってから、こんなひどい状態を知らされて直してくださいと言われても、何か釈然としないのですが、それでも全額負担しなければいけませんか?

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

単に経年劣化か腐ったことに過失があったのかがポイントでしょう。

初期段階で、雨が漏り始めたのか、ある程度腐ったから漏れて来たのか

いつから漏れていたかがはっきりすれば、責任の追及はできるかもしれません。

その旨を話して、住むなら半額支払ってもらいます等とご提案されてみても

良いかもしれません。

ただ、家賃の中に管理費があるかどうかですが、定期的なチエックは

必要ではと反対に言われる時にどうするかと言う問題はございます。

とりあえず、請求してみて、まとまらないようなら民事調停を申立ててみると

良いかもしれません。

その前に、そのような要求をされれば立ち退く可能性はあります。

supertonton, 行政書士
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