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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4405
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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相続により借地上の建物所有権移転登記を終え、地主との良好な関係を保つ為に、数日前、その旨を手紙で伝えました。同時に、

質問者の質問

相続により借地上の建物所有権移転登記を終え、地主との良好な関係を保つ為に、数日前、その旨を手紙で伝えました。同時に、当面はその土地(住所記載)に実弟が転入居住する事を申し添えました。勿論、建物に居住させる意であり、借地の転貸を意図しておりませんが、地主の誤解あるいは曲解により、「賃借地の無断転貸」と主張され、契約違反で解除となる可能性はないのでしょうか。実弟の借地居住は転貸には当たらないと判断し、地主に対し現実の居住者を認識してもらうのは当然とそのよう伝えたのですが、手紙送付後に、上記が心配となりご相談申し上げます。地主の意向を推察するに、この機に自主的立ち退き(借地を更地にして土地無料返却)を望んでいる節があります。この件の説明が必要になるのであれば、早めの回答が頂ければ幸いです。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 2 年 前.

初めまして、行政書士のSUPERTONTONでございます

それは大変お悩みのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、借地権も相続してその上に建ていた建物をご相談者様に名義変更も

されたと言うことでしょうか?

もともと、土地を借りていて、その上に建物を借地権者が建てた家を

どう使おうが、転貸にはなりません。

また、きちんと、誰が住むと伝えたのも、本来はしなくて良い義務と言えます。

そう言う意味では、地主様の主張されていることが嫌がらせか何かの意図がある

のかもしれません。そこはご相談者様のお考えの通りとも言えます。

民法では、借地権の利用は自由ですが、転貸は地主の承諾が必要と民法612条に

ありますが

そもそも、今回のケースは転貸でもなく、仮に契約の解除をできるケースとしても

賃貸人(地主)に対する背信的行為が有ったとは言えないでしょう。

取引に不動産屋や管理会社が入っていれば、そこに訴えましょう。

また、いずれにしろ内容証明で事情を説明ておくと次の展開はし易いでしょう。

内容証明の作成は、民事法務専門の行政書士や弁護士の先生にご依頼されると

相手側に本気度が伝わり、なめられずに済むでしょう。

行政書士の先生が比較的お安いです。

そう言うものがなければ、民事調停を申立てて、司法に判断してもらうことです。

多分相手側の言いがかり的な感じは致します。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 2 年 前.

締結した「土地賃貸契約書(市販のもの)」の文面には、「第四条 賃借人は、次の場合には、事前に賃貸人の書面による承諾を受けねばなりません。 一、賃借人 が本件賃借権を譲渡し、または本件土地の転貸をするとき、その他名目のいかんを問わず事実上これらと同様の結果を生ずる行為をするとき。~中略~ 第五条  賃借人が次の場合の一つに該当したときは、賃貸人は、催告をしないで直ちに本契約を解除することができるものとします。 ~中略~ 二、賃料の支払いを しばしば遅延し、その遅滞が本契約における賃貸人と賃借人との間の信頼関係を著しく害すると認められるとき。 三、賃借人が前条の規定に違反したとき。」 と、抜粋ですが、記載されています。信頼関係を著しく害するのは、賃料支払の遅延で、無断転貸については、規程違反として、無催告での契約解除とあります ので、神経質過ぎると思われるかもしれませんが、素直に解釈、あるいは大目に見るなどの意識あるのであれば、無断転貸などと主張するはずもないとは思いますが、念には念を入れての確認です。大丈夫でしょうか。尚、誤解のないように申し添えると、現在、地主からは何の嫌がらせも、主張も受けておりません。そういう事があった場合に備えてのことで、単に、考えすぎであり杞憂にとなれば、安堵できることになります。無催告契約解除などにならぬようにする為、事前の対応準備というところです。追記、はい、相談者(相続人)が、相続により建物所有権移転登記を終了しています。

専門家:  supertonton 返答済み 2 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

追加のお話のような契約は当然ありますし、無効とは言えませんが

そもそも、今回は借地権の上での転貸借のケースではありません。

借地の使い方が、住居なのに店舗にしたとか、借地そのものを誰かに

又貸ししたと言う場合です。

借地を住居の建物を建てて誰かに貸すのは自由と言えます。

建物だけではなく、借地権も相続していると言う前提です。

質問者: 返答済み 2 年 前.

「借地の使い方が、住居なのに店舗にしたとか、借地そのものを誰かに

又貸ししたと言う場合です。」との説明がございましたが、先ず、「借地そのもの」であれば、土地の転貸であり、当然契約違反となるのは承知しております。当初の質問文に記載の「借地に転入居住」と地主への手紙に記した事が、借地上の建物に居住するのではなく、土地を転貸したと曲解される恐れ、あるいは余地がないかという意味です。また、その「誰か」に兄弟が含まれないとすれば、転貸とは無関係で、契約違反とならないと判断でき、安堵ですが、その「誰か」の範囲に兄弟は含まれるのでしょうか。尚、相続での建物所有権移転登記しておりますので、借地権も相続したと理解しております。

専門家:  supertonton 返答済み 2 年 前.

やはり、文面でのやりとりなので、意味が伝わりにくい部分があるかもしれません。

借地権は、土地に関わるものですから、土地そのものを誰かに貸すか

当初の使い方とは違う場合の時に転貸借となります。

建物の使い方は、関係ない話と言えます。

借地上の建物の賃貸や使用貸借は転貸には当たりません。

誰かと言うのは、土地そのものだけ、建物に関係なく貸す場合が転貸で

ここでの弟様は、転借人ではなく、ご相談者様も転貸人とは言えないでしょう。

質問者: 返答済み 2 年 前.

回答有り難うございました。諄いようですが、念の為の確認です。「借地上の建物の賃貸や使用貸借は転貸には当たりません。」については、理解しております。最初の質問文の「その土地(住所記載)に実弟が転入居住する」については、文意を曲解される恐れも余地ないと、理解して宜しいのでしょうか。

また、「土地そのものだけ、建物に関係なく貸す場合が転貸」 とありますが、土地に居住するという表現は、素直に解せば、当然、土地の上にある建物に住む、居住する意ととれます。しかし、「建物だけ」であれば転貸自由ですが、表記を「土地に居住」としてしまったことで、「土地」を含めてと解釈されてしまう余地はないのでしょうか。この場合でも、「土地そのものだけ」 でなければ、転貸ではなく問題ないと理解し、安堵しておいて宜しいのでしょうか。

土地の転貸が、「土地そのものだけ、建物に関係なく」であり、建物は別とすると、「建物の所有を目的とする借地権」との関係で、土地を所有する賃貸人が、「土地だけ」の転貸に関わる事前承諾を求めていると理解して宜しいのでしょうか。

「土地に居住」が、当然、その土地の上にある「建物に住む」とするのが自然であり、通常はそう理解するので、曲解させる余地など存在しないと考えておいて宜しいのでしょうか。言葉足らずで、何とも諄いのは重々承知しておりますが、よろしくお願い申し上げます。

専門家:  supertonton 返答済み 2 年 前.

ご相談者様のお考えの通りで良いでしょう。

曲解と言うか言いがかりの場合はあるかもしれませんが

そのようなことを言っても争いの原因無しと言うことになるでしょう。

ただし、曲解を恐れるなら、きちんと地主様にもう一度言い換えなどをされた方が良いでしょう。

不安を残して放置しているのは問題です。

質問者: 返答済み 2 年 前.

回答有り難うございました。かなり安心できましたが、
「曲解を恐れるなら、きちんと地主様にもう一度言い換えなどをされた方が良いでしょう。不安 を残して放置しているのは問題です。」とは、やはり、若干は曲解される余地が残っているということになりましょうか。

勿論、地主が法律の専門家とは思っておりませんが、幾つかの土地の賃貸人である以上、そういう面での専門家は側にいると推測しております。何かを主張する場合も、事前にそれらの人間に相談してからになるのだろうと考えて、今回の相談でした。「借地人の手紙の文面は、至極、当然の事で問題ない、」と法律家が見なすのであれば、地主も何も言わないはずでしょうか。

それもあり、当方から敢えて、「言い換え」をする、「補足説明」をする、正直、これは迷っております。後から余計な言葉を付け加えない方が良いのか、それとも、聞かれたら答える程度にするか。ただそれも、借地人の言葉に矛盾も問題もないとなれば、この件について、賃貸人へは一切何も言う必要なく、今後、補足説明も不要となります。

専門家:  supertonton 返答済み 2 年 前.

法律問題と言うのは、法律通りにすべて行えば解決と言う訳ではなく

法律自体が、解決の手段の一つにしか過ぎないと言うことです。

特に民事の行き違いは、たいていがコミュニケーション不足から起こります。

どれだけこちらが法律に則ってもそうなのです。

また、相手が曲解および錯誤によって、そのような訴えをしてきた場合でも

丁寧な対応や友好的な接し方をしなければ、態度が悪いとか

言い方が悪いとかいくらでも感情を害するものです。

法律問題になるのは、感情のもつれなのです。

法律通りだから、問題無いと言うことはなく

ご心配なら、電話連絡でもしてでも相手に伝えるべきかもしれません。

また、言葉は単なる記号でしかありません。

相手に理解を求めるなら、直接の接点、電話等でも良いので

検討してみるべきでしょう。

法律通りやったから争いは起きませんとは絶対に言えないかもしれません。

また、相手が何らかのアクションを起こしてからの対応でも良いでしょう。

質問者: 返答済み 2 年 前.

その後の送信予定文が遅くなってしまったのは、昨日から地主への対応に追われていたことからです。更新まで6年間の契約期間が残っているにも関わらず、「土地を明け渡して欲しい。」との手紙を簡易書留で、突然、受け取りました。何故なのか不明です。以前からそのつもりでいて、機会を待っていたのか。今回の相続を機に、相続人以外(弟)の居住によることが原因なのか。更新前の契約解除を求められ困惑です。

今までのご丁寧な回答には感謝致します。当方としては、当初から専門家によるものとのことに期待があり、当方の質問文が曖昧、迂遠であり、要点を把握し難かったのかもしれませんが、質問の基になった「土地賃貸借契約書」の内容の核心部分を確認頂いた上で、「その契約であれば、賃借人のご心配は杞憂であり、送付された手紙の内容では、何らの違反なく、問題有りません。賃貸人が法律家に相談されたとしても、賃借人の文面に曲解余地ないので、そのまま容認されることになるでしょう。」そして「懸念の点があるとすれば、○○の部分でしょうか。それには、××と答えれば良いのではないでしょうか」などの回答が、当初から頂ければ、個人的な助言にしても安心だったでしょうか。

今まで頂いた懇切丁寧な一連の回答内容に不満がある訳ではありませんが、法律の素人にすれば、法律的な解釈には、それ程の関心ありません。当方の心配する箇所に適格且つ端的に回答頂ければ有り難かったと思います。

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

契約期間が6年もあり、建物も建っているのに、急な明け渡しは

相当の正当な理由が無いといけません。

更新の拒絶においてもそうです。

何の理由で明け渡さないといけないのかを確認すべきです。

家賃の不払いとか転貸借の正当理由はありますが

それをもってすぐにも出来ません。

地主との信頼関係のを壊すような背信行為が無ければ解除は認められません。

やはり、まずは理由を聞くことからです。

相手が、家を建て替えて自分や親族が住むとかアパートにするとかの理由では

解約できません。

背信行為は無いと思いますので、更新の時期までは解約には応じませんと

内容証明等の文書で主張されると良いでしょう。

応じない場合は、民事調停を申立てることになるでしょう。

頑張って下さい。

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質問者: 返答済み 1 年 前.

遅くなりましたが、病気(インフルエンザ)で寝込んでおりましたので・・・ 先程、「評価」させて頂きました。丁寧な回答に感謝しております。また機会がありましたら、よろしくお願い申し上げます。

事情により、常にPCに張り付いていることができる訳でもないこともご理解ください。

専門家:  supertonton 返答済み 1 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

少しでもお役に立てたようで良かったです。

また何かございましたら

お気軽にご相談下さい。

よろしくお願い致します。

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