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カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 582
経験:  東京大学卒業
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①おおよそ50~60年前の旧借地法時代から、土地を貸していますが、土地と離れたところに住んでおり、長年に渡り管理が不

質問者の質問

①おおよそ50~60年前の旧借地法時代から、土地を貸していますが、土地と離れたところに住んでおり、長年に渡り管理が不十分だった為、借地人が勝手に売買をしていたり、勝手に増築をしたりしてしまっています。ただ、地代だけは払い続けて頂いているので、それを容認していたとみなされ、それを理由に何か対処することは難しいとの不動産屋さんの意見ですが、やはりそうなのでしょうか。
当方の手元には、当時の契約書がありませんが、「地主の承諾なく家屋の転売や増築、構造にかかわるリフォームや増築はしてはならない」という条項が通常は入っているそうです。
②上記が無理であっても、借地人、地主、双方に相続が発生しているため、新しく契約書を作り直さなくてはと思いますが、その際、定期毎に更新の新たな契約書を作ることは出来ないでしょうか?。
③多くの借地の中には、地主の承諾なくご自身の手で増築なさった家屋の柱が折れており、増築部分の地盤が沈下している家もあります。現在誰も住んではいない家ですが、時々作業に使っているとの事です。取り壊しを要求する事は出来ないでしょうか?。家がなくなった時点で、借地契約は終了という考えで間違っていませんか?
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

弁護士のt-lawyerです。
順番に回答いたします。

①地代を受け取っていたからといって,勝手な建物の売買を容認したことにはなりません。
そのため,勝手に売買していた事実を理由に,借地契約の解除をすることは可能であると考えます。

ただし,勝手に売買していた事実を知ってからかなり時間が経っていた場合は,黙示の承諾(はっきり承諾はしていないが,承諾していただろうとみなされること)とみなされる可能性はあります。

②契約書を,更新ごとに作り直すことはもちろん可能です。
最初に契約書を作成するときに,「契約期間が終了する際には,新たに契約書を作成することとする」と一文入れておけばよいと思います。

③取り壊しについては,その建物が老朽化し,周囲に危害を加える可能性がある程

度であれば,要求できると考えます。
ただし,建物がなくなっても借地契約は当然には終了しません。
新たに建物を新築する意思がある場合は,借地契約の契約期間が終了するまでは,借りることができます。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

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質問者: 返答済み 2 年 前.

ご返答ありがとうございます。

追加質問をさせてください。

①『ただし,勝手に売買していた事実を知ってからかなり時間が経っていた場合は,黙示の承諾(はっきり承諾はしていないが,承諾していただろうとみなされること)とみなされる可能性はあります。』

⇒父が亡くなり母が相続した貸地ですが、仮に父が勝手に売買していた事実を知っていたとしても、母はそういったことを知らずにおり、相続後に管理を始めてその事実を知った場合、母は『勝手に売買していた事実を知ってからかなり時間が経っていた』には当たらないと主張することは出来ますか?

②質問の意図は、旧借地法の元で結ばれていた契約を、相続人同士で新たに契約書を作り直す場合、まったく新しい定期更新付の契約書を結べるか?、という事です。

最初の契約の正確な年月日も分からないというのが前提です。

③『建物がなくなっても借地契約は当然には終了しません。
新たに建物を新築する意思がある場合は,借地契約の契約期間が終了するまでは,借りることができます。』

⇒不動産屋さんに聞いたところでは、「地主の承諾なく家屋の転売や増築、構造にかかわるリフォームや増築はしてはならない」という条項が通常は入っているそうなので、地主としては、新たな建物の建築を承認しなければ良いとの事でしたが、この点確認させていただけますか?

これは間違った認識ということですか?

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

ご返信ありがとうございます。

①父が知っていた場合は,その時点からカウントされるため,かなり時間が経っていることになると考えます。

②もちろん,当事者の合意があれば,全く新しい契約を締結する事は可能です。

最初の契約日がわからなくとも大丈夫です。

③それは不動産業者が間違っています。

契約書の条項に仮に「新築も承諾が必要」となっていたとしても,合理的理由がないにもかかわらず新築の承認をしないのは,認められません。

認められないというのは,相手が裁判で訴えてきたら負けるということです。

なぜなら,そこで新築を拒否すれば,何のために契約期間を定めて借りているのか,ということになるからです。

法律に詳しくない者のアドバイスを参考にすると,時として危険であります。

ご参考になれば幸いです。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございましした。

法律に詳しい専門家の意見が聞けて良かったです。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

そう言っていただけてよかったです。

こちらこそありがとうございました。

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