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t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 582
経験:  東京大学卒業
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初めまして小山と申します。 昨年11月にパーソナルトレーニングスタジオを開業するためにワンルームマンション1F

質問者の質問

初めまして小山と申します。
昨年11月にパーソナルトレーニングスタジオを開業するためにワンルームマンション1Fのテナントの賃貸借契約を結びました。
仲介業者の宅建業者と管理会社に契約前にご来店されるお客様には正面からではなく裏の入口から入っていただくことを合意のもと入居しましたが入居後に管理会社からそれはできないとの申し入れがありました。
それにともない、営業上で改装(北側のFIXを片開きドア)をすることを提案したところ、外観が良くないとのことで正面にある両開きドアもFIXにして両方を施工してかつサッシの改装に伴う、未来の原状回復費を前金で払えば施工してもよいとのことでした。
サッシ業者に見積をお願いして3社から私が選択した会社の見積もりを管理会社に提出したところ別の業者を希望し別の業者に再度見積りを制作してもらい現在は管理会社に渡したところです。
ポイント
●入居前の内容に相違がある
●サッシの施工は(北側のFIXを片開きドア)は望んでいるが(正面にある両開きドアもFIX)は望んでいない。
●サッシの施工業者を管理会社が指定している
●いつ退去するかも建物や指定業者がどうなる分からない概算の見積りで未来の原状回復費を前金で請求している。
●施工・原状回復費を含め140万
●建物のオーナーとは会ったこともない
不足な情報もあるかと思いますが、ご教授お願いいたします。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

弁護士のt-lawyerです。

回答するにあたり,確認させてください。

①裏口から入ってもらう旨の約束は,書面で残されていますか。

②施工業者は,どうして管理会社は別の業者を希望したのですか。

③質問者様としてはどうしたいというご希望をお持ちですか。

よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

①書面では残っていませんが、仲介業者も管理会社も事前に聞いていたことを認めています。

②管理会社が言うには見積もり金額と見積もりの項目と簡単な無料の範囲での施工図を書面で確認して、電話で業者との連絡をして施工するには不十分との個人的な判断と思われます。

業者は二級建築士と施工管理技師を持っている有限会社の代表です。(創業20年のアルミサッシの専門業者)

推測の域ですが、未来の概算の前金で要求している状回復の見積もりがかなり低価格だったからかもしれません。

③私としては、賃貸借契約後のことで11月から既に家賃は発生し店舗レイアウトも正面から入るように進めていますので施工に関しては管理会社が希望しているので両方行い、原状回復費の前金は避けたいです。

よろしくお願いします。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

ご返信ありがとうございます。
ご事情,了解しました。

まず,裏の入り口から入ることに合意し,それを前提に質問者様は入居を決めたのですから,本来は,質問者の方から錯誤(民法95条,勘違いという意味です。)であるとして,契約の無効を主張できる事案です。

また,裏口から入ることを正面から入ることに,質問者様が譲歩したにもかかわらず,それに加えて原状回復費を前払いしろというのは少し不誠実な態度だと思います。

今後ですが,そもそも出入り口の点では契約を無効とできる事案であるが,そこを譲歩し,かつ業者の選定についても譲歩したのであるから,未来の原状回復費については応じることができないと強く主張してください。

そのやり取りは,今後「言った言わない」になるのを避けるため,書面で行うことをおすすめします。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ご返答ありがとうございます。

数点お尋ねしたいのですが、

①ご教授いただいたことを伝えた場合に考えられることとして、両方の施工と両方の原状回復費を指定業者で指定施工方法で主張することが濃厚です。

この理由としては、外観に関してはオーナーの決定権があり代理人である管理会社が指示ができると言っています。

②その場合に私が裏からの出入りを主張しても認めないというと考えられます。

既にレイアウトは正面からで考えて出入口が決まらないため内装工事や発注は未着手です。

11月から家賃は発生しております。

今、裏からの出入りを認められたとしても困ります。

③管理会社の原状回復費の請求理由は退去する場合は2パターンあり

事業が成功して発展しより広い場所を求めての退去と、振るわず退去する場合がある。

後者の可能性もあるので前金で支払いを要求しております。

公正証書で支払ったことを証明すると言っています。

ただ、未来のことなので指定業者の倒産や材料費や人件費などの予想がつかない極めて曖昧な現時点での見積りです。

賃貸借契約書にも重要事項説明書にも特約はありません。

原状回復費を前金で支払う必要はないとのことでよいですよね。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

ご返信ありがとうございます。

この問題は,どちらに権利,義務があるという問題ではなく,交渉ごとです。

そのため,原状回復費を前金で支払う法的義務はありません。

しかし,前金で支払わないと工事は認めないとあくまで相手が主張する場合,前金で支払わざるをえないでしょう。

なぜなら,工事をしたいという希望があるからです。

ご参考になれば幸いです。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございます。

入居前に確認したとおりで裏からお客様が入ることを求めた場合は、管理会社は要求を認める必要がありますでしょうか。

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

先ほど回答したように,裏口から客が入ることがまず合意されていました。

そのため,そのままであれば,管理会社は要求を認める法的義務があります。

しかし,今までのやり取りの中で,質問者様が「正面から客が入ることへの変更」を承諾していた場合は,もはや「裏口から入る」という合意は撤回されたものとなります。

そのため,裏口から客が入るという要求を,管理会社が認める義務はなくなります。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございます。

「正面から客が入ることへの変更」の承諾とは

正面のサッシを改装して見積りを出して実際に行うか行わないかの判断を現時点で行っていたら承諾したとなりますか?

質問者: 返答済み 2 年 前.

訂正です。


「正面から客が入ることへの変更」の承諾とは


正面のサッシを改装する見積りを出して実際に行うか行わないかの判断を現時点で行っていたら承諾したとなりますか?

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

そうですね,正面のサッシを改装する見積もりをとっただけでは,承諾したことにはならないでしょう。

見積もりを出してみて,どうするか判断するという流れも十分ありうるからです。

しかし,管理会社との間で,「わかりました,正面でもよいです。」というような会話のやり取りがあれば,それはもう承諾したことになってしまうと考えます。

よろしくお願いいたします。

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質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございます。

「分かりました、正面でもよいです」は言っていないです。

なぜなら、いくらかかるか分からないものにはできるかできないかの判断ができないので。

参考になりました。

質問者: 返答済み 2 年 前.

またお聞きしたいのですが、

その後、

●サッシの施工見積を管理会社が確認

●私が再度サッシの施工に関して尋ねると、正面サッシと北側サッシの両方を指定業者で指定施工方法で行い、原状回復費を前金で納める必要があるとの回答。

●行わない旨を伝えて裏からの出入りを要求したところ

仲介業者からは従業員と借主である私本人の出入りしか聞いていないとの返答。

※入居前に私は裏からの出入りを仲介業者を通じて行っております。

●私が仲介業者に確認したところ、裏からの出入りをお客様が行うことは私からは間違いなく聞いており、そのことを管理会社に伝えオーナーの承認をもらったと聞いているとの回答でした。

●仲介業者が管理会社に確認したところ、管理会社はその話は聞いていない。上記の従業員と借主の出入りしか聞いていないとの返答でした。

※仲介業者と管理会社のやり取りは書面も録音も残されていないです。

質問

仲介業者に私が裏からの出入りを伝えていて、管理会社は仲介業者から裏からの出入りを聞いていないと言っていますが私は錯誤を訴え退去は可能でしょうか?

専門家:  t-lawyer 返答済み 2 年 前.

すみませんが,質問料金でお答えできる回答は十分させていただきました。

別途質問を立てていただければ,回答させていただきます。

ご理解いただければ幸いです。

よろしくお願いいたします。

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