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t-lawyer
t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 581
経験:  東京大学卒業
78091396
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不動産関連の相談です(オーナー会社)

質問者の質問

不動産物件を数棟保有していますが、今住んでいるエリアには不動産に詳しい弁護士が中々見つかりません。幾つか相談が御座います。 1.屋上看板をマンションに設置しましたが、借主さんと締結する契約書の雛形をチェックして修正頂いた場合、幾らで引受けて頂けますか。 2.1月に購入した物件に相場よりもかなり低い(7万円に対して4万円で敷金・礼金無)家賃で入居している方がいます。家賃の値上げ(通常価格に戻して欲しい)旨を申し入れましたが聞く耳を持ちません。どうしたら良いかアドバイスが欲しいです。 3.建築するアパートの敷地内にフィットネスジムを作りたいと考えております。何か、法律上制約や届出は必要でしょうか?また、入居時に誓約書(自己責任及び利用規約)を取ろうと考えています。その件に関してアドバイスが欲しいです。

投稿: 1 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

弁護士のt-lawyerです。

回答するにあたり確認させてください。

①3についてですが,そのフィットネスジムはアパートの一部屋を利用して作るということですか。

それとも敷地内に別途建物を作るということですか。

②想定しているフィットネスジムの利用者は,アパートの住民だけですか。

それとも,住民以外にも利用してもらうことを考えていますか。

よろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 1 年 前.

お世話になります。

回答させて頂きます。

① アパートを3棟造りますが、別途小さな棟(1Fは駐輪場)2Fをフィットネスジムとして計画しております。

② 住人のみの利用に制限します。カードキーを用意し、住人のみに使って頂く予定です。1000円~2000円を頂くのか、無料とするのか未だ決めかねております。お金が頂きたいのが最大の目的ではなく、お金を頂かないとモラルの無い住人が不適切な使い方をする事を恐れています。

専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

ご返信ありがとうございます。
事情,了解しました。
順番に回答いたします。

1.
契約書のチェック,修正については別途「追加サービス」で金額を提示させていただきます。

2.
借地借家法32条1項では,以下のように規定しています。

(借賃増減請求権)
第三十二条  建物の借賃が、・・・不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

そのため,前の貸主との間に,一定期間賃料を増額しない旨の特別な約束がない限りは,質問者様から賃料の増額を提案できます。

現状,借主は家賃の値上げに応じていないということですから,その際は,訴訟や調停を提起し,適正な賃料まで増額することを求めることができます。
今後も関係が続いていくことを考えると,訴訟よりも話し合いによる解決を前提とした調停がよろしいかと思います。

3.
フィットネスジムについては,まず,建築基準法とのからみが出てきます。
建築基準法2条1号は,以下のように規定しています。

(用語の定義)
第二条  この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一  建築物 土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの・・・

そのため,今回のフィットネスジムは,ひとまず建築基準法上の「建築物」に当たります。

次に,建築基準法6条1項は,以下のように規定しています。

(建築物の建築等に関する申請及び確認)
第六条  建築主は、第一号から第三号までに掲げる建築物を建築しようとする場合・・・又は第四号に掲げる建築物を建築しようとする場合においては、・・・確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。・・・

三  木造以外の建築物で二以上の階数を有し、又は延べ面積が二百平方メートルを超えるもの

四  前三号に掲げる建築物を除くほか、都市計画区域若しくは準都市計画区域・・・若しくは景観法 (平成十六年法律第百十号)第七十四条第一項 の準景観地区(市町村長が指定する区域を除く。)内又は都道府県知事が関係市町村の意見を聴いてその区域の全部若しくは一部について指定する区域内における建築物

よって,フィットネスジムとする小さな棟の延べ面積(1階と2階の合計面積)が200平方メートルを超える場合は,建築確認を受けることが必要となります。
この200平方メートルを超えない場合であっても,小さな棟の建築予定地が都市計画区域内であれば, 同じく建築確認を受ける必要があります。
都市計画区域内であるかどうかは,市役所の都市計画課などに行けば教えてもらえます。

建築確認を受ける必要がない場合であれば,特段の届出などは必要ありません。

ご参考になれば幸いです。
よろしくお願いいたします。

t-lawyer, 弁護士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 581
経験: 東京大学卒業
t-lawyerをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 1 年 前.

とても速やかにご回答を頂き、且つ的確なアドバイス下さいました事、感謝申上げます。

3のフィットネスジムに関しては、建築確認を建物全体で取りますので、その際に監督官庁にも確認をしてみます。

契約書のチェックに関しては、別途ご相談させて頂きます。

有難うございました。

専門家:  t-lawyer 返答済み 1 年 前.

そう言っていただけて,よかったです。

評価もしていただき,ありがとうございました。

また機会がありましたら,よろしくお願いいたします。

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