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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 法律
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母親の土地建物について 25年前に購入し、当時の収入もあり、兄め共同でということで、契約できたと思います。したがっ

解決済みの質問:

母親の土地建物について
25年前に購入し、当時の収入もあり、兄め共同でということで、契約できたと思います。したがって固定資産税などの宛先が他1名になっており、名義も共有になっているとおもいます。権利書を母親の軽い認知症を機会に兄夫婦が持って行き?家のローンも税金も母が払い、今月完済するはずです。3年前までは元気なのでよく知っています。知りたいのは、母親名義を簡単に変更できますか。父の墓があり定期的に行ってるので、母親は介護施設ですが、子として自由にしてほしくないのですが。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
まず、土地の権利関係は、不動産登記簿謄本を取得すればすぐにわかります。
これは、お近くの法務局へ行けば誰もでも取得できます。
ただ、不動産登記の土地建物所在の表示は行政上の住居表示と異なる場合が殆どですので、登記上の所在地がわからない場合は、法務局に備え付けてあるブルーマップで確認して謄本請求してください。
さて、土地建物の所有者がお母様であるとして、登記名義を変更するには、お母様自身が出頭して登記手続をするのではなければ、所有者であり、所有権を失う側、つまりお母様の実印による委任状、印鑑登録証明書、権利証(現在は登記識別情報といい、法務局が発行している数字)が必要になります。
そこで、他人が、お母様の実印と印鑑登録証明書カード、権利証(登記識別情報)を自由に使えるような状態であれば、お母様に無断で土地名義を変更することはできます。
以上ご検討下さい。
質問者: 返答済み 2 年 前.
法務局は他県でも大丈夫ですか、また、母が認知症であっても印鑑
証明などそろえば、わたしがいなくても、兄ができるわけですね。贈与税などはからまないのでしょうか。もうすこし、質問者の環境にたって回答してほしいですね。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
法務局は、全国何処の不動産でも近くの法務局で登記簿はとれます(古い登記記録などは、原本がある法務局に行かないといけませんが、現在存在している建物であれば問題ありません)。
名義を贈与を原因として変更すれば贈与税の問題はでてきます。
売買であれば、譲った側に譲渡書と所得税の問題が出てきます。
なお、本件では、どのような理由で名義変更するかはわからないので、問題の指摘のみにとどめておきます。
ご検討下さい。
質問者: 返答済み 2 年 前.
ありがとうございました。法務局の方はわかりました、名義については、母親ぶんを兄が変更する可能性があります。今回、母親が生きてる時に、私に当初の母親がいってた通り、しようと思います。これで、母親の思いとおり、兄弟二人に引き継がれますので。費用は私が、出すつもりと、兄嫁が、妙に、変更しようとしてるのて
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
ご質問が途中のようですので、続きがございましたら、ご質問ください。
ところで、お母様が軽い認知症ということですが、
判断能力のない人の法律行為(売買、贈与など)は無効になります。
そこで、勝手に登記名義を変更された場合に備えて、診断書をとっておくと良いと考えます。
判断能力の有無の証拠となり得ます。
また、成年後見人を付けるという方法もあります。
成年後見人がついたら、本人だけで贈与等はできません。
また、判断能力の程度によって、保佐人という人がつく場合もありますが、贈与は保佐人の同意が必要で、同意がない場合、保佐人は本人の贈与は取り消すことができます。
(参考)
民法(保佐人の同意を要する行為等)
第十三条  被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。
一  元本を領収し、又は利用すること。
二  借財又は保証をすること。
三  不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること。
四  訴訟行為をすること。
五  贈与、和解又は仲裁合意(仲裁法 (平成十五年法律第百三十八号)第二条第一項 に規定する仲裁合意をいう。)をすること。
六  相続の承認若しくは放棄又は遺産の分割をすること。
七  贈与の申込みを拒絶し、遺贈を放棄し、負担付贈与の申込みを承諾し、又は負担付遺贈を承認すること。
八  新築、改築、増築又は大修繕をすること。
九  第六百二条に定める期間を超える賃貸借をすること。
2  家庭裁判所は、第十一条本文に規定する者又は保佐人若しくは保佐監督人の請求により、被保佐人が前項各号に掲げる行為以外の行為をする場合であってもその保佐人の同意を得なければならない旨の審判をすることができる。ただし、第九条ただし書に規定する行為については、この限りでない。
3  保佐人の同意を得なければならない行為について、保佐人が被保佐人の利益を害するおそれがないにもかかわらず同意をしないときは、家庭裁判所は、被保佐人の請求により、保佐人の同意に代わる許可を与えることができる。
4  保佐人の同意を得なければならない行為であって、その同意又はこれに代わる許可を得ないでしたものは、取り消すことができる。
質問者: 返答済み 2 年 前.
ありがとうございます。
今介護施設に入っているのは、認知症を認定されています。委任状に印鑑を押すことは、 実印、印鑑証明を兄が、持っているので、 簡単にできるとおもいます。 書類を出せば有効になりますか。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
法務局は書類しか見ませんので、印鑑証明書等の書類さえ整っていれば、所有権移転登記申請を受け付けて登記を変更します。
登記がなされてしまった場合、当該登記が本人(母親)の意思に基づいておらず、登記上の所有権の表示が真実と異なると主張して、登記を元に戻すように(抹消登記)、譲受人に対し、請求することになります(相手方が任意に応じなければ裁判にするほかありません)
以上ご検討ください。
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