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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 法律
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アパートの住人が自殺した場合、オーナーはその後(空室)損害の補償請求が出来るのでしょうか。

質問者の質問

アパートの住人が自殺した場合、オーナーはその後(空室)損害の補償請求が出来るのでしょうか。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士・CFPです。
お答えいたしますのでよろしくお願いします。
まず、端的に結論から申しますと、原則として請求できます。
理屈ですが、
賃借人は賃借物を保管する義務があり、貸室を損傷しないように使用する義務があります。
この損傷には、物理的な損傷の外に、心理的に嫌悪すべき事由も含まれます。
そこで、賃借人には、心理的に嫌悪すべき事由を発生させない義務があるのです。
人の自然死は、人間にとって自然で当然の出来事ですが、自己又は他人を死亡させる行為は、一般人から見て許容できるとはいえません。そこで、貸し室内で自殺、他殺がある場合には、心理的嫌悪が生じるといえます。
そこで、自殺があった場合、賃借人には、保管義務違反が生じることになります。
その賠償の範囲ですが、下記で示した東京地方裁判所平成22年9月2日判決が、端的にその範囲を示していますので、参考に記載します(適宜省略しています)。
1「債務不履行と相当因果関係のある損害としては、本件物件内でAが自殺したことにより特に必要となったものを含め、経年劣化による分を超過する原状回復費用がまず挙げられる。」
2「また、本件物件を賃貸するに当たっては、宅地建物取引業法により、宅地建物取引業者は賃借希望者に対し甲田の自殺という事情の存在を告知すべき義務を負うと見られる。
そうである以上、告知の結果本件物件を第三者に賃貸し得ないことによる賃料相当額、及び賃貸し得たとしても、本来であれば設定し得たであろう賃料額と実際に設定された賃料額との差額相当額も、逸失利益として、上記債務不履行と相当因果関係のある損害ということができる。」
3「ただし、上記のとおり、賃料額を低額にせざるを得ないのは物件内での自殺という事情に対し通常人が抱く心理的嫌悪感ないし嫌忌感に起因するものであるから、時間の経過とともに自ずと減少し、やがて消滅するものであることは明らかである。」
本件事案においては、「賃貸不能期間を一年とし、また、本件物件において通常であれば設定されるであろう賃貸借期間の一単位である二年を低額な賃料(本件賃貸借の賃料の半額)でなければ賃貸し得ない期間と捉えるのが相当と考える。」
※賃貸不能期間は、物件の賃借人の流動性や、地域などが考慮され長短が決まります。
この事例では、「交通の便もよい利便性の高い物件であることが窺われるところ、このような物件は賃貸物件としての流動性が比較的高いものと見られるから、上記心理的嫌悪感等の減少は他の物件に比して速く進行すると考えるのが合理的である。」とされました。
この賃借人の損害賠償は、原則として連帯保証人に請求できます。
また、賃借人の相続人にも請求できます(ただし、相続放棄されると請求できません)。
以上ご検討ください。
参考裁判例
東京地方裁判所平成22年9月2日判決
「賃借人又は賃借人が転貸等により居住させた第三者が目的物である建物内において自殺をすれば、通常人であれば当該物件の利用につき心理的な嫌悪感ないし嫌忌感を生じること、このため、かかる事情が知られれば、当該物件につき賃借人となる者が一定期間現れず、また、そのような者が現れたとしても、本来設定し得たであろう賃料額より相当低額でなければ賃貸できないことは、経験則上明らかといってよい。
また、特に賃借人が無断転貸等賃貸人の承諾なく第三者を当該物件に居住させていたような場合、賃借人に対し居住者の自殺といった事態の生じないように配慮すべきことを求めたとしても、必ずしも過重な負担を強いるものとはいえない。
賃借人は、賃貸借契約上、目的物の引渡しを受けてからこれを返還するまでの間、善良な管理者の注意をもって使用収益すべき義務を負うところ、少なくとも無断転貸等を伴う建物賃貸借においては、上記の点にかんがみると、その内容として、目的物を物理的に損傷等することのないようにすべきことにとどまらず、居住者が当該物件内部において自殺しないように配慮することもその内容に含まれるものと見るのが相当である。」
東京地方裁判所平成25年7月3日判決
賃貸物件の売買について、仲介業者等に説明義務があるかが問題となった事案。
「売買の目的物に瑕疵があるというのは、その物が通常保有する性質を欠いていることをいい、目的物に物理的欠陥がある場合だけではなく、目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景に起因する心理的欠陥がある場合も含まれると解されるところ、本件自殺が本件建物の心理的欠陥に当たる」
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 法律
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質問者: 返答済み 2 年 前.

管理会社に1ヵ月の売上の5%を払って管理をお願いし、空室の補償もして頂いています。事故後(入居者自殺)隣室の空室又は室料減額等の損益を管理会社に請求できますか?

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
管理会社に対する空室補償請求は、空室補償の契約の解釈の問題と考えます。
空室補償契約上、空室の理由を問わない、との文言や、直接の文言がなくても、何らの限定がないなど、理由を問わない内容と解釈できる場合は、当該契約に基づき請求できます。
そこで、契約をご確認下さい。
あとは、管理会社が、自殺した賃借人の遺族や連帯保証人に対し、補償分を損害賠償できるか否かの問題となるでしょう。
ご検討ください。

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