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fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 法律
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90歳の高齢者で、債務の残った抵当権者がある土地・建物の整理をしたいのです。 年金で夫婦で施設の生活をしていて、残

解決済みの質問:

90歳の高齢者で、債務の残った抵当権者がある土地・建物の整理をしたいのです。
年金で夫婦で施設の生活をしていて、残債は支払い不能状況ですが、債務者からは数年間何の催促もありません。その土地等は相続する者は居ません。本人が高齢で認知症状もあるので早めの整理をしたいと話しています。破産整理など色々と考えていますが、どの様な整理の仕方があるのかお教えいただきたいと思いますので宜しくお願いいたします。契約書や支払い照明が出来る者は現存しないようです。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
1 負債について
債権者(「債務者」と記載されていますが、債権者の誤記でよろしいですね。貸した方を債権者と言います)から数年間催促がない、とのことですが、
貸金業者等が営利で貸し付けている場合、最後の返済から5年間の経過で消滅時効制度によって、消滅します(営利の貸付でない場合は10年です)。
この場合、借金自体がなくなりますので、債務に関して整理する必要がなくなります。
消滅期間が経過しており、時効で借金が消滅していると考えられる場合には、債権者に対し、「消滅時効を援用する」という内容の通知を送った(内容証明郵便が望ましいです)上で、時効を認めるのか(たとえば時効期間が経過していないなどの反論があるのか)を確認して、認めるなら、抵当権抹消のための書類の交付を受けます。
なお、分割返済する借金の場合、時効は個々の分割金毎に検討しますので、個々の分割金の返済期限から5年経過か否かで考えます。
ただ、通常は、2回程度返済を怠ると、一括返済になる(期限の利益喪失いいます。分割弁済という期限の利益を失うのです)という約定になっていると思われます。この場合、一括返済になったら、全額について、一括返済となったときから時効を起算します。
以上の様に、まず、時効になるか否かを確認するため、債権者に、契約内容及び最終返済日を確認するといいでしょう(返済するなどと言わないで、内容を確認するだけなら、時効に影響はありません)
2 負債がある場合
上記のように、時効などつかえず、負債がやはり残る場合は、債務の整理を検討します。
ところで、ご本人が認知症であるということですが、
債務の整理、特に裁判所を使う破産手続等は、本人に判断能力がないといけません(弁護士に依頼する場合でも同じです)。
ご本人に判断能力がない場合は、家庭裁判所に成年後見人を選任してもらい、その成年後見人がご本人の法定代理人として、弁護士に依頼したり、裁判所に申立てをしなければなりません。
そこで、まず成年後見申立をすることから始めます。
なお、後見の必要性は、土地を任意に処分する際も同じです。ご本人に判断能力がないとなると契約自体が無効になるので、買い手がつかないことになります。この場合も成年後見人をつけて、後見人が本人に代わり契約等をすることになります。
3 債務整理について
債務整理をするには、まず、債務の額と、本人の収入を把握する必要があります。
ご本人の収入から、生活費等を支出し、のこりで、3年で返済できないようであれば、破産を選択することになります。
破産しても抵当権者は、担保に取っている土地から回収することができますので、抵当権が消えることはありません。
このため、破産しても、土地の処分については、抵当権者の意向は無視できません。
4 そこで、破産等の債務整理とは関わりなく、抵当権者と協議して、不動産を売却することを検討することもできます。
抵当権者と協議して任意の売却を図ります。売却代金をもって抵当権者に支払い、抵当権を抹消してもうらことにするのです。
なお、抵当権つきのまま土地を買う人は通常いないので、売買するときには、売却代金を抵当権者に支払って、抵当権を抹消してもらうのが通常です。
以上ご検討ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ありがとうございます

認知は進んでいますが今のところ大丈夫なのでとても急いでいます

任意整理をする場合、債権者に連絡が付かない時はどうなりますか

債権者は賃金業者はありません

不動産の売却後、債権者に支払いを約束して抵当権を抹消していただくということでしょうか

破産で整理の場合は、今は夫の年金での生活(妻はありません)ですが

年金は今の全額保障されますか

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
まず、債権者ですが、不動産登記簿を取り寄せると、抵当権をつけている債権者の住所の記載があります。
そこから連絡を取ることができます。
転居等しているときは、法人で今も存続している場合、会社名で登記簿謄本をとれば所在がわかるでしょう。
個人の場合は、住民票から追うことになります。
住民票は、弁護士等に依頼すれば簡単に探せるのですが、一般の方の場合、請求する正当な理由が必要で、登記抹消、負債返済等は理由になると思います。本当は窓口で、借用証書等が必要でしょうが、登記簿の記載(抵当権)を示せばよいかとおもいます(弁護士なため、一般の人として請求したことがないので詳しく知らないため申し訳ありません)。
不動産の売却と抵当権の抹消ですが、
理屈上は、抵当権付きのまま不動産を売ることは可能ですが、抵当権は、新しい所有者(買主)に対しても主張できるので、抵当権付きの場合、借りた本人の返済がなされないと、抵当権実行(競売)されて、新所有者は土地を失います。
そこで、通常、買主は、抵当権を抹消しないと買わない、というか、または、抵当権付きでもいいが、その替わり、低価格出ないと買いません(負債の残額分だけ価格を下げて、新所有者が代わりに借金を払って抵当権を抹消するのが通常です)
このように、抵当権付きで売ることも可能ですが、抵当権を抹消しないと、そもそも買い手がつかない可能性があるので、普通は先に抵当権を抹消するか、売買時に同時に抹消手続きをします。
破産と年金は全く関係なく、破産しても年金は受給出来ます。
以上ご検討ください。
質問者: 返答済み 2 年 前.

早速にありがとうございます

土地所有地県外のホームに入所中ですが、一連の諸手続きは何処でも可能でしょうか

その場合はどのように進めるのでしょうか

一連の手続きを弁護士さんにお願いする場合は、面会が無しでも可能なのか、また費用はどの程度かかるのでしょうか

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
債務整理手続きは、裁判所を利用する場合(破産、民事再生)ときは、住所地を管轄する裁判所を利用しないといけません。
任意整理(協議で返済額等を決める)場合には、どこに住んでいても問題ありません。
土地の売却には仲介を使う場合が多いと思いますが、その場合、土地の所在地の県内の業者の方が何かと便利ではないかと思います。
弁護士に依頼する場合、本人から委任を受けるので、原則として面談は必要です(やむを得ない場合には、電話で意思確認し、あとは委任状を作成してもらう場合もありますが、できるだけ面談して意思確認するべきだと考える弁護士が多いと思います)。
費用については、申し訳ありませんが、弁護士事務所毎に費用が異なるので、相談する事務所にお問い合わせしてもらうほかありません。
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