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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2287
経験:  東京司法書士会所属
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こんにちは。 和歌山県内に住む自営業者です。宜しくお願いいたします。 私は2年半前より仕事の事務所を賃貸で借りていましたが、今年の3月にそのテナントの 貸主(法人)が破産いたし

解決済みの質問:

こんにちは。 和歌山県内に住む自営業者です。宜しくお願いいたします。
私は2年半前より仕事の事務所を賃貸で借りていましたが、今年の3月にそのテナントの
貸主(法人)が破産いたしました。現在は破産管財人が管理して 家賃をそちらに支払っています。
今月に入り破産管財人より当物件を購入しないかと持ちかけられ、今月中に返事をいただきたいと
の事です。
急な話で、
購入資金等の事もありどうしたらいいのか?
購入しなければ今後新しい貸主(購入者)と現在の内容で契約を継続できるのか?
立ち退きなどにならないか?
当物件を借りる時 内装工事などに結構費用もかかっているし。
今月中にどう話を進めていけばいいのか分かりません。
どうかよろしくお願いいたします。
匿名で失礼致します
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
shihoushoshikun :

質問を投稿していただき、ありがとうございます。司法書士です。確認させていただきたいのですが、質問者様が賃貸借契約をして引き渡しを受ける前にその物件には「抵当権の設定登記」がされていたかどうか分かりますか?

Customer:

宜しくお願いいたします

Customer:

抵当権の設定登記の説明はありませんでした。

Customer:

契約書にも明記されていません

shihoushoshikun :

そうですか。契約書に記していないということは抵当権の設定登記はないかもしれませんね。そのケースで話をします。

shihoushoshikun :

その場合では、物件を購入せず、だれか別の所有者が購入しても、質問者様の賃借権は引き継がれます。したがって、立ち退きを迫られることはありません。つまり、現在の契約をそのまま主張することが可能です。

Customer:

それが昨日管財人より 権利書のコピーが送られてきて、

Customer:

H15年に根抵当権の設定がされていて担保に入っているようです。当方専門知識なく、分かりずらい質問ですみません。

shihoushoshikun :

質問者様が契約したのはいつでしょう?

Customer:

H23.12です

Customer:

H23年12月です

shihoushoshikun :

そうなると、抵当権が先行しているケースですね。

shihoushoshikun :

この場合、もし競売となれば質問者様は新所有者から立ち退きを要求される立場にあります。

Customer:

もしそうなると猶予期間などあるのでしょうか

shihoushoshikun :

そうですね。明渡猶予制度が設けられています。この制度により、借主は、競売手続の開始前から賃貸借契約に基づいて賃貸物件に住んでいる場合、新所有者の買受けの日から6か月間は明渡しを猶予されることになります(民法395条1項)。

Customer:

事務所として使用しているだけで、住んでいません。

shihoushoshikun :

すみません。住んでいても事務所として使用していても結果は同じことになります。

Customer:

管財人は固定資産税課税台帳も送ってきています。もし具体的に購入の意思を示す場合、台帳に載っている評価額の金額が提示する妥当な金額となるのでしょうか?

shihoushoshikun :

通常は固定資産税の評価額を参考に金額を決めます。しかし、今回は破産物件ということなので競売となればかなりの安値となります。固定資産税の評価額よりも値引きをお願いすれば値引きに応じてくれることも十分考えられます。

Customer:

全く購入する気などなかったのですが、商売初めて3年足らずで場所を変わるにはいろいろ大変で 信用も失われそうで。何とか安価で購入したいとおもっています。競売にかかる前に購入したほうがいいのでしょうか。それとも競売に参加したほうがいいのでしょうか?

shihoushoshikun :

不動産業者でもない限り競売に参加することは難しいです。できれば競売になる前に購入できればいいですね。競売にかかると不動産の価値の3、4割引きで落札できるとされているとされていますので、それに近い価格で購入できるかどうか破産管財人と交渉してみることをお勧めします。

Customer:

もうひとつ質問させてください。値段交渉は管財人とですよね。(足元見られているようで不安です。)

shihoushoshikun :

そうですね。破産管財人と交渉します。管財人も競売よりも高く売れれば、それは良いことなので質問者様も強気で交渉してみると良いと思います。

Customer:

分かりましたがんばってみます。いろいろ分かりやすく回答いただき感謝いたします。ありがとうございました。

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