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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 法律
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相続土地の書き換え

解決済みの質問:

こんばんは。初めてご相談いたします。一昨年父が他界し母名義に書き換えられていた土地を、いつの間にか弟名義に書き換えられていました。私を含め妹二人にも何の断りもなく行われました。私と妹たちは現在高齢の母が亡くなった時点で、姉弟4人で分割する心積もりでした。おそらく弟は判断のつかなくなった母に内密に打診し、母より委託された形で土地相続権を譲り受けたのだろうと思われますが、弟が話し合いに一切応じないため、詳細はわかりません。この場合弟名義の土地(その土地に建てられた建物は母名義)を母名義に差し戻す、または姉弟4人の共同名義に書き換えすることは可能ですか。

投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士です。
お答えいたしますのでよろしくお願いいたします。
記載された情報から明確でないところがあるので推測も交えて回答いたします。
前提事実が異なる場合は、回答しなおしますので、ご指摘下さい。
(1)亡父から母への土地の名義移転ですが、これは、お父様の相続として、お母様が土地を相続した、ということでいいですか。
その場合、当該土地の所有権はお母様のものです。
そこで、お母様は、当該土地を、自由に処分できます。
(2)そこで、母から弟への土地の名義移転ですが、
これは、どのような理由で行われたかわかりませんが、お母様が土地所有者なので、贈与又は売買をして弟さんに土地を譲った場合、土地所有権は、弟さんに移転します。
そうなりますと、土地の名義を、母名義にする、兄弟姉妹名義にする、ということは弟さんの同意なくしてできません。
土地所有権を母名義に戻すには、この贈与、売買の成立を否定するほかありません。
その理由として考えられるのは、次のような場合です。
・売買、贈与の事実自体がない(弟が勝手に登記名義を変更したなど)、
・売買、贈与が、詐欺、脅迫によるものである、
・母親に判断能力がないので、売買、贈与契約が無効である、
以上を前提に、まず、事実確認をされるべきです。
1 登記簿を取り寄せる、そこには、土地所有権移転登記の原因が書かれています。
「売買」とか「贈与」とかです。
2 母親に、売買とか、贈与の事実が合ったのかを確認する。
3 その所有権移転原因(売買等)に上記のような問題がないか検討する、
以上ご検討下さい。
質問者: 返答済み 2 年 前.

迅速な回答をいただき、ありがとうございます。

ご推察のとおり、父が亡くなった際、父の相続人として母が土地ならびに家屋を相続する旨が遺産分割協議書にしたためられ、母と子供4人で合意に至っています。しかし、数か月前に土地所有者が弟一人に移転しているのが、先日わかりました。

ご回答いただいた事実確認の項目1で、登記簿に土地所有権移転登記の原因が記されているとありますが、取り寄せた登記事項要約書には、「権利部所有権」に弟の名前と住所、日付(権利が移転された日付?)が記されているのみです。

母は高齢で認知障害があるため(医師の診断をまだ受けていません)、土地売買または贈与の事実があったかを確認するのは難しい状態です。

「判断能力に欠けるため、売買もしくは贈与のどちらであったにせよ、この契約は無効である」との結論にもちこみたいのですが、方法はありますか。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
登記事項要約書ではなく、登記簿謄本をお取り下さい。
(法務局でとれます)
そこには、「原因」欄があり、「○年○月○日 売買」のように記載されています。
お母様が認知症とのことですが、
売買等の法律行為について理解できない人の契約行為は無効です。
そこで、当該契約がなされた日(登記簿の原因欄)のお母様の判断能力を知る必要があります。
まずは、診断書を取ること、認知症がいつ頃発症し、問題の日の判断能力の程度はどうだったかを、医師、親族等からの証言を集めて文書化しておくことです。
また、実印の保管はどうだったかも確認して下さい。
なお、法務局には、登記申請の際に提出された、登記原因証明情報又は原因証書(契約書等)が添付されています。そこには、登記義務者(土地所有者)であるお母様の実印が押印されているはずです。
その書面を誰が作ったか、押印したのは誰か、等を調査すると良いでしょう。
なお、上記登記手続き添付書類は、利害関係者のみ閲覧できますので、閲覧時に利害関係を説明する書面を提出する必要があります(身分関係を示す戸籍等も添付するとよいです)。詳しくは、法務局にお問い合わせ下さい。
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
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