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fplawyer
fplawyer, 弁護士・1級FP技能士・CFP
カテゴリ: 法律
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賃貸物件の更新料について質問させて下さい。契約の更新に当たって、更新料金を交渉し、一旦は半額に減額という提示が不動産

質問者の質問

賃貸物件の更新料について質問させて下さい。契約の更新に当たって、更新料金を交渉し、一旦は半額に減額という提示が不動産屋からあったのですが、その後、大家から以下の内容の「内容証明」が送付されて来ました。①更新料は従来通り②加えて保証会社(保証人の肩代わり業者)による保証料の支払い③五日以内に支払わない場合は、月々の納金が更新料及び保証料を満たすまで家賃と見なさない。素人目にも、あまりに一方的であるように思われるのですが、この「内容証明」の内容は、法的に有効なんでしょうか?なお、契約更新の期日は5月19日、不動産屋から減額の提示があったのは23日です。2年更新の契約で、過去二回、更新料を契約内容通り、支払っており、これに関しては返還を求める意志は、現在のところありません。
投稿: 2 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
弁護士・1級ファイナンシャルプランニング技能士です。

回答いたしますのでよろしくお願いいたします。

まず、過去に2回更新料を契約通り支払っており、これに関して返還を求める意思はない、とのことですので、契約書に更新料に関する条項があること、その更新料は、過大なものではない(消費者契約法10条に違反するような程度のものではない)という前提でお答えいたします。

1 契約通りの更新料支払義務があります。
 更新料が契約に組み込まれている場合、法定更新の場合でも、契約通りの更新料支払い義務があるとするのが、裁判例です(過去に法定更新の場合には更新料支払いは扶養とした裁判例もあるのですが、多くの裁判例は更新料支払義務を認めています。)

 そこで、まず、現時点では、契約書記載のとおりの更新料を支払う義務があります。
 なお、不動産屋からの半額提示は、あくまで交渉の過程の提示で、これが契約内容として成立しているとまでは言えません。
 
 ※更新料の変更を裁判所に求める方法はありますが後述します。

2 支払った金額をどの債務に充当するかは、原則として債務者(借り主)にある。

 そこで、更新料支払い義務があるとして、次に毎月の支払いを、賃料、更新料、保証料いずれに充当するかですが、
 これについては、契約書で予め合意してる場合は、その充当順序に従います。
 予め合意がない場合は、民法488条、489条が適用されます。

 その場合、債務者(借り主)が、どの債務に充当するかを指定することができます(48条1項)。
 債務者が指定しない場合、債権者(貸し主)が指定できます(同2項)。
 誰も指定しない場合は、民法489条によって法律の定める順序で充当されます。

 本件では、債権者が先に指定していますが、これは法的には、仮に債務者が指定しない場合にそなえる指定といえます。つまり、債務者の指定がない場合には予備的に488条2項の指定になるものです。

 ですから、あなたとしては、本則通り(488条1項)、まず、あなたがどれに充当するかを指定することができます。
 この指定をしてしまえば、借り主の指定は効力がなくなります。
 
 あなたが指定する場合、指定した事実を証拠として残すため、内容証明郵便にして出すのが適切です。

 最後に、更新料の変更ですが、
 予め契約をしているのですから、本来、その契約にしたがって処理することになりますが、更新料は、合意によれば、自由に変更できます。
 ただ、合意できない場合には、賃料減額請求制度を利用して、更新料の変更を求めることができます(賃料減額請求は、本来、「賃料」のための制度ですが,更新料にも使えると考えられています)

借地借家法32条1項本文は「建物の借賃が,土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により,土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により,又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは,契約の条件にかかわらず,当事者は,将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としています。
これが賃料減額請求制度です。

この賃料減額請求は、借り主が納得しない場合、最終的には、裁判所が、減額請求の内容が適正か判断することになります。
裁判例では、更新料3ヵ月分との条項についての減額請求で2ヵ月分が妥当とするものもあります。
ただ、更新料はそもそも賃料1~2ヵ月分は適性と考えられていますので、賃料本体そのものが不相当となっているような状態でないと、2ヵ月分までとする内容なら、適性であるとして、減額請求は認められないかもしれません。

以上ご検討ください。
※※※※※※※※※※※※※※※※※※
(参考条文)

民法第488条(弁済の充当の指定)
1項  債務者が同一の債権者に対して同種の給付を目的とする数個の債務を負担する場合において、弁済として提供した給付がすべての債務を消滅させるのに足りないときは、弁済をする者は、給付の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。

2項  弁済をする者が前項の規定による指定をしないときは、弁済を受領する者は、その受領の時に、その弁済を充当すべき債務を指定することができる。ただし、弁済をする者がその充当に対して直ちに異議を述べたときは、この限りでない。
3項  前二項の場合における弁済の充当の指定は、相手方に対する意思表示によってする。

(法定充当)
第489条  弁済をする者及び弁済を受領する者がいずれも前条の規定による弁済の充当の指定をしないときは、次の各号の定めるところに従い、その弁済を充当する。
一  債務の中に弁済期にあるものと弁済期にないものとがあるときは、弁済期にあるものに先に充当する。
二  すべての債務が弁済期にあるとき、又は弁済期にないときは、債務者のために弁済の利益が多いものに先に充当する。
三  債務者のために弁済の利益が相等しいときは、弁済期が先に到来したもの又は先に到来すべきものに先に充当する。
四  前二号に掲げる事項が相等しい債務の弁済は、各債務の額に応じて充当する。

質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答、感謝致します。衣食住という基本的人権に関わるような事柄に関し、さほど古いとも思えない単なる地方的な慣習の類が、家賃1~2ヶ月分までは法的に適正とは、驚きました。また契約上の「合意」という概念が、特に住居の賃貸契約の場合、現状ではどう考えても持てる者の側に有利であるにも関わらず、制限なく有効に思われるのも、首を傾げざるを得ません。例えば極端な例かも知れませんが、更新料を支払って、一日後に退去したような場合でも、全額納入ということになるのでしょうか?更新料を月割りにするというようなことは出来ないのでしょうか?また、弁済充当指定について、契約書に貸主にあるものとする、となっていた場合(現在確認中です)、それに異議を申し立てることは、契約後の現在、不可能なのでしょうか?

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
確かに更新料は、主に首都圏で昭和20年後半から30年代頃に始まったものだといわれております。
全国に定着した慣習とは言えませんので、契約にない場合には支払う必要がありません(裁判例も昔から更新料を支払う慣習はないので、契約条項に明示なき場合は支払う必要がないとしています)

しかし、契約に明示されている場合は、支払う必要があります。
これを拒絶する方法としては、消費者契約法10条に反するとして条項を無効にすることです。
この点については、近時最高裁判例があり、借主にきわめて厳しい判断がなされています。

最高裁判所で争われた事案は、賃料3万8000円で、更新料は賃料の2カ月分、更新期間は1年という事案、あるいは、賃料4万5000円で、更新料は10万円、更新期間1年という事案です。すなわち、わずか1年で賃料の2カ月相当分の金額を更新料として支払わねばならない事案でありながら、いずれも、高額とは認定されていません(判決文を引用しておきます。長くて読みにくいですがご検討ください)。

もちろん、この判決で、常に2ヵ月分は有効という訳ではありません。
地域的な特性や、礼金の有無、敷金の額等総合的判断で決せられるべきものです。
しかし、上記最高裁判所の判断を見ると、かなり厳しいことは否めません。

さて、更新料を月割りにできるかですでが、
まず、支払い方法を協議することは自由ですので、協議を申しいれ、相手方が応じれば、新たな合意ができたとしてそれに従えばいいのですが、
相手方が納得しない場合、契約に一括とある以上は、相手方は一括であなたに請求する権利を持っています(裁判になればそのように判断されてしまいます)。

次に充当の指定ですが、もし契約書にそのような合意がなされていれば、その通りに従わざるを得ません。
もちろん、契約条項と違った新しい合意をすることはできますが、これは相手方の同意が必要であり、本件では、相手方の対応から見てその見込みは低いと思われます。

以上ご検討ください。

※※※※※※※※※※※※※※※※※
(参考判例)
最高裁第二小法廷判決平成23年 7月15日 
事件番号 平22(オ)863号 ・ 平22(受)1066号

主文

 1 原判決中,被上告人X1の定額補修分担金の返還請求に関する部分を除く部分を破棄し,同部分に係る第1審判決を取り消す。
 2 前項の部分に関する被上告人X1の請求を棄却する。
 3 上告人のその余の上告を却下する。
 4 被上告人らは,上告人に対し,連帯して,7万6000円及びこれに対する平成19年9月19日から支払済みまで年5分の割合による金員を支払え。
 5 訴訟の総費用のうち,上告人と被上告人X1との間に生じたものは,これを4分し,その1を上告人の,その余を同被上告人の負担とし,上告人と被上告人X2との間に生じたものは同被上告人の負担とする。 
 
理由

第1 上告代理人田中伸,同伊藤知之,同和田敦史の上告理由について
 1 上告理由のうち消費者契約法10条が憲法29条1項に違反する旨をいう部分について
 消費者契約法10条が憲法29条1項に違反するものでないことは,最高裁平成12年(オ)第1965号,同年(受)第1703号同14年2月13日大法廷判決・民集56巻2号331頁の趣旨に徴して明らかである(最高裁平成17年(オ)第886号同18年11月27日第二小法廷判決・裁判集民事222号275頁参照)。論旨は採用することができない。
 2 その余の上告理由について
 その余の上告理由は,理由の不備・食違いをいうが,その実質は事実誤認又は単なる法令違反を主張するものであって,民訴法312条1項及び2項に規定する事由のいずれにも該当しない。
 3 なお,上告人は,被上告人X1の定額補修分担金の返還請求に関する部分については,上告理由を記載した書面を提出しない。
第2 上告代理人田中伸,同伊藤知之,同和田敦史の上告受理申立て理由について
 1 本件本訴は,居住用建物を上告人から賃借した被上告人X1が,更新料の支払を約する条項(以下,単に「更新料条項」という。)は消費者契約法10条又は借地借家法30条により,定額補修分担金に関する特約は消費者契約法10条によりいずれも無効であると主張して,上告人に対し,不当利得返還請求権に基づき支払済みの更新料22万8000円及び定額補修分担金12万円の返還を求める事案である。
 上告人は,被上告人X1に対し,未払更新料7万6000円の支払を求める反訴を提起するとともに,連帯保証人である被上告人X2に対し,上記未払更新料につき保証債務の履行を求める訴えを提起し,この訴えは,上記の本訴及び反訴と併合審理された。
 2 原審の適法に確定した事実関係の概要等は,次のとおりである。
  (1) 被上告人X1は,平成15年4月1日,上告人との間で,京都市内の共同住宅の一室(以下「本件建物」という。)につき,期間を同日から平成16年3月31日まで,賃料を月額3万8000円,更新料を賃料の2か月分,定額補修分担金を12万円とする賃貸借契約(以下「本件賃貸借契約」という。)を締結し,平成15年4月1日,本件建物の引渡しを受けた。
 また,被上告人X2は,平成15年4月1日,上告人との間で,本件賃貸借契約に係る被上告人X1の債務を連帯保証する旨の契約を締結した。
 本件賃貸借契約及び上記の保証契約は,いずれも消費者契約法10条にいう「消費者契約」に当たる。
  (2) 本件賃貸借契約に係る契約書(以下「本件契約書」という。)には,被上告人X1は,契約締結時に,上告人に対し,本件建物退去後の原状回復費用の一部として12万円の定額補修分担金を支払う旨の条項があり,また,本件賃貸借契約の更新につき,① 被上告人X1は,期間満了の60日前までに申し出ることにより,本件賃貸借契約の更新をすることができる,② 被上告人X1は,本件賃貸借契約を更新するときは,これが法定更新であるか,合意更新であるかにかかわりなく,1年経過するごとに,上告人に対し,更新料として賃料の2か月分を支払わなければならない,③ 上告人は,被上告人X1の入居期間にかかわりなく,更新料の返還,精算等には応じない旨の条項がある(以下,この更新料の支払を約する条項を「本件条項」という。)。
  (3) 被上告人X1は,上告人との間で,平成16年から平成18年までの毎年2月ころ,3回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ1年間更新する旨の合意をし,その都度,上告人に対し,更新料として7万6000円を支払った。
  (4) 被上告人X1が,平成18年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後である平成19年4月1日以降も本件建物の使用を継続したことから,本件賃貸借契約は,同日更に更新されたものとみなされた。その際,被上告人X1は,上告人に対し,更新料7万6000円の支払をしていない。
 3 原審は,上記事実関係の下で,本件条項及び定額補修分担金に関する特約は消費者契約法10条により無効であるとして,被上告人X1の請求を認容すべきものとし,上告人の請求をいずれも棄却すべきものとした。
 4 しかしながら,本件条項を消費者契約法10条により無効とした原審の上記判断は是認することができない。その理由は,次のとおりである。
  (1) 更新料は,期間が満了し,賃貸借契約を更新する際に,賃借人と賃貸人との間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは,賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情,更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し,具体的事実関係に即して判断されるべきであるが(最高裁昭和58年(オ)第1289号同59年4月20日第二小法廷判決・民集38巻6号610頁参照),更新料は,賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり,その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると,更新料は,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
  (2) そこで,更新料条項が,消費者契約法10条により無効とされるか否かについて検討する。
   ア 消費者契約法10条は,消費者契約の条項を無効とする要件として,当該条項が,民法等の法律の公の秩序に関しない規定,すなわち任意規定の適用による場合に比し,消費者の権利を制限し,又は消費者の義務を加重するものであることを定めるところ,ここにいう任意規定には,明文の規定のみならず,一般的な法理等も含まれると解するのが相当である。そして,賃貸借契約は,賃貸人が物件を賃借人に使用させることを約し,賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる(民法601条)のであるから,更新料条項は,一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において,任意規定の適用による場合に比し,消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるというべきである。
   イ また,消費者契約法10条は,消費者契約の条項を無効とする要件として,当該条項が,民法1条2項に規定する基本原則,すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることをも定めるところ,当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは,消費者契約法の趣旨,目的(同法1条参照)に照らし,当該条項の性質,契約が成立するに至った経緯,消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。
 更新料条項についてみると,更新料が,一般に,賃料の補充ないし前払,賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは,前記(1)に説示したとおりであり,更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また,一定の地域において,期間満了の際,賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや,従前,裁判上の和解手続等においても,更新料条項は公序良俗に反するなどとして,これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると,更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され,賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に,賃借人と賃貸人との間に,更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について,看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
 そうすると,賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は,更新料の額が賃料の額,賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り,消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
  (3) これを本件についてみると,前記認定事実によれば,本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ,その内容は,更新料の額を賃料の2か月分とし,本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって,上記特段の事情が存するとはいえず,これを消費者契約法10条により無効とすることはできない。また,これまで説示したところによれば,本件条項を,借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。
 5 以上によれば,原審の判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな違法があり,論旨はこの趣旨をいうものとして理由がある。なお,上告人は,被上告人X1の定額補修分担金の返還請求に関する部分についても,上告受理の申立てをしたが,その理由を記載した書面を提出しない。
第3 結論
 以上説示したところによれば,原判決中,被上告人X1の定額補修分担金の返還請求に関する部分を除く部分は破棄を免れない。そして,前記認定事実及び前記第2の4に説示したところによれば,更新料の返還を求める被上告人X1の請求は理由がないから,これを棄却すべきであり,また,未払更新料7万6000円及びこれに対する催告後である平成19年9月19日から支払済みまで民法所定の年5分の割合による遅延損害金の支払を求める上告人の請求には理由があるから,これを認容すべきである。なお,被上告人X1の定額補修分担金の返還請求に関する部分についての上告は却下することとする。
 よって,裁判官全員一致の意見で,主文のとおり判決する。
 (裁判長裁判官 古田佑紀 裁判官 竹内行夫 裁判官 須藤正彦 裁判官 千葉勝美) 

※※※※※※※※※※※※※※※※※

(参考条文)
消費者契約法第10条 (消費者の利益を一方的に害する条項の無効)
 民法 、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答、どうもありがとうございました。最高裁の判決については仄聞しておりましたが、改めて、常識から乖離した独善的判決の好例であることが分かりました。専門家ではない私には、細かな点まで理解出来るとは言えませんが、判決内容には、何か特別なバイアスがかかっているようにも思われます。そもそも契約上の合意とは言っても、借りる側には「合意しない」という選択肢は実際にはほとんど無いにも関わらず、合意したのだから契約内容は絶対という判断は、実情に疎い特権階級の机上の空論ではないでしょうか。最後に、この最高裁判決の有効性の程度(この判決は、言わば天の声なのでしょうか?)と、社会的評価(法曹界での議論があるなら、それも含めて)について、ご教示頂ければ幸いです。

専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
お答えいたします。
(ただ、今回のご質問に対する回答は、当初の質問の趣旨からみて、問題となっている具体的な紛争解決に必要な範囲を超えて回答していると考えております。)

率直なところ、かなり厳しい(不当)判決と思います。
1年の更新で、2ヵ月分が有効とされてしまうと本当の家賃は1年で14ヵ月分で、かつ、入居時に敷金一括、更新時に更新料一括というきわめて負担の大きい支払い方法になります。

更新料の趣旨は、不明確又はいわれている趣旨が妥当か怪しいもので、本来は賃料に反映させて表示すべきものと思います。
賃料を安く見せて、更新料で回収するという不当な表示を助長すると思っております。

また、千葉など首都圏では、かなりの物件で更新料契約がありますから、選択の余地がない(契約自由ではない)というのが実体ということも理解できます。

しかし、この判例は、おそらくすぐに変更はないでしょう。
ですから、実務的には、1年で2ヵ月分を目安に、安全だという態度で望む貸し主も多くなる可能性があります(本来、具体的事案に応じて異なるはずものものが、数字だけが一人歩きする可能性が高いと思います)。

借主側としては、更新料があるなら借りない、という態度をあらゆる場面で示し、業界が変わることを期待するほかないと思います。

近時は、賃貸業界も、権利金、更新料のようなものについては、できるだけ排除しようという方向に向かっているようです(わずかかもしれませんが)。これは、やはり、訴訟による問題提起、マスコミ報道の影響もあろうかと思います。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
恐れ入りますが、所定のお手続きをお取り下さいますようお願いいたします。
専門家:  fplawyer 返答済み 2 年 前.
ご質問に回答しておりますので、所定のお手続きをお願いします。
質問者: 返答済み 2 年 前.

ご回答頂いたにも関わらず、評価が遅れてしまい申し訳ありません。「充当」に関して契約書に特記が無いにも関わらず、不動産屋は何故か「内容証明」に自信を持っており、交渉は未だ継続中です。交渉が終了後に評価させて頂きたく思っておりますので、よろしくお願い致します。おそらく今週中には、決着するでしょう。

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