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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4626
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
61894004
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初めまして 隣家に貸して有る土地(30坪程度)問題に関するご相談をお願い致します。 九州の片田舎(佐賀県杵島

質問者の質問

初めまして
隣家に貸して有る土地(30坪程度)問題に関するご相談をお願い致します。

九州の片田舎(佐賀県杵島郡)の実家に90歳を前にした母が現在も独りで暮らしております。
母が暮らしている実家の土地は元々母方のお父さんが社宅として所有していた土地で隣の家も同じくお父さんが社宅へ従業員が入らず空いていたため他人さんへ50年以上前から貸し出しました。

借地料金は当時お爺ちゃんが、口頭で「年間で米一俵分」と定めお爺ちゃんが貸していました。 それからお爺ちゃんも35年ほど前に亡くなり契約相手の隣家のご主人も20年前には亡くなりました。
隣家の土地所有は、亡くなったお爺ちゃんの長女である叔母さんに譲渡されその叔母さんも痴呆症で今は施設に入っており話しもできない状態。
その後、隣家の土地所有権は10年以上前に現在、私たちの母親に移りました。


隣家の住人はご主人が亡くなった後、息子が母親の面倒を見ながら「母親が死ぬまで、せめて貸してほしいとの事」で、こちらも了承したが、母親が5年以上も前に亡くなった後は別の娘が住みついています。
元々の社宅の建物をこちらの了解もなく15年ほど前に改築し最近調べて分かった事で、その建物の所有者は今住んでいる娘の名義でなく嫁いで行った別の娘さん(同町内に住んでいる)の名義でした。

契約書もないまま50年以上前から「年間借地料、年間コメ一俵分」の言葉を相手側が言い通し2年ほど前までは年間8000円を相手が料金を勝手に決め月々持ってきた次第。

母親も90歳近い高齢でありこのままではいけないと兄弟で話し合い一昨年の8月に実家に集まった際、建物所有者である娘さんへ段階的に借地料の値上げを文書で通告。
1)25年度は月々12000円とする。
2)26年度は月々24000円とする。
3)母親が亡くなるまでは了承したが、その後は立ち退くとの口頭契約を守り27年度四月までに建物を取り壊し更地で返却すること。

上記の条件を文書で提示し契約書としようとしても
建物所有者の娘さんの旦那が検討すると云いながら契約書にサインせず。

その後、25年度の条件である借地料は通告条件通りに月々12000円を支払ったものの
26年年初めに「26年度も12000円で支払わせてもらう!」と一方的に口座へ振り込んで来る状態で27年度の今年も同じ。


「母親が死ぬまでは貸してほしい!」との条件まではこちらも飲んだものの、現在実際に住んで居る娘さんの顔も名前も知らない状態が現在も契約書無しで続いております。


私たち兄弟は母親から「50年も女一人だからとバカにしてきた隣家の人には、どんな事が有っても土地の譲渡はさせない!」意思を引き継ぎ明け渡しを望みたいのですが・・・


①現在まで一切の契約文書が無い事
②「コメ一俵の年間借地料」を最初に云った当時のお爺ちゃんや叔母さんなど証言できる人が居ない事
③こちらの立ち退き要求や賃上げに同意しない事

あと数年位しか母親が生きていないと思うと、何とかしないと思うばかりです。

実家の母と離れている子供である私達で今後、何年掛かっても「立ち退き更地での土地返却」を前提に指導頂ければと思いご相談させて頂きました。

何かと難しいと思いますが宜しくお願い致します。

以上 小林(愛知県在住)
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.
初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。
それは大変お困りのことと思います。
ご心痛お察し申し上げます。
お話から、確かに、昔決めたことであり、証拠が残って無いのもありますし
これまでもうやむやにしてきたのだと思います。
とりあえず、借りている意識はあるようですから、先方に土地の時効取得はされないとは思います。
お話からだと、旧法の借地法に基づいているので、ややこしくなりますから
新たに新法での契約をしていかないといけません。
ただ、現時点でも一つ有効なのは、仮にお母様の相続が発生した時に、他人に貸している場合は
不動産に関わる相続税が大幅に減額できると言うポイントはあります。
これが更地になって所有している場合は、相当の相続税の負担はあります。
特に平成27年以降の相続税法改正には有効かもしれません。
とは言え、相当安い賃料で貸していると言う思いがあるかもしれませんし
先方の対応の不誠実さもあるでしょう。
一般的に地代は、最低ラインが、固定資産税の3~4倍と言われています。
月額に直せば、それとの比較で安いか高いかわかります。
所有権の登記がされているので、賃借契約で争うことも可能だと思いますが
まずは、内容証明で、契約の変更とそれにともなう公正証書での契約者の作成を
要求します。
応じない場合は、すぐに裁判と言うよりも、民事調停と言う流れになると思います。
調停委員に公平な判断をしていただけます。
調停の費用は数千円で、弁護士の先生にご依頼する必要はございません。
内容証明の作成は、民事法務手続専門の行政書士や弁護士の先生にご依頼されると
相手に本気度が伝わり、なめられるずに済むでしょう。
お話からは、立ち退きと建物の解体をして更地にすることを要求されていますので
立ち退きは、それほど問題ないとしても、解体費用の問題があるのかもしれません。
建物の賃貸でも、立ち退きには、立ち退き料など大変な費用がかかる場合がございます。
立ち退き自体は、相手もあまり有効利用はしてないみたいですから可能性はありますが
解体料は、30坪だと安いところで100万円もかかりませんが
相手方が、その費用を渋っているのかもしれません。
そこは、今後このまま居座られることを考えて、ご相談者様側が有効利用できないならば
少し譲歩された方が、このまま問題を長引かせるより得かもしれません。
もともと、不誠実な相手方ですから、泥沼になるよりは、解体費用を折半するなどの
譲歩は試みられても良いかもしれません。
頑張って下さい。
質問者: 返答済み 3 年 前.


返信有難うございます。


 


評価が遅れて申し訳ありませんが再度回答に対する質問をさせて下さい。


 


 


回答内容を読んで今まで「諦めるしかないかも・・」と思っていましたが先生の回答で解決の糸口が見えてきたような感じです。


 


回答内容から、母の年齢等を考慮すれば土地相続税を考えれば現状を維持し相続の話になった時に先生のアドバイスのように行動を始めたら良いかと感じました。


 


ただ、それまで契約書なしの現状をそのまま続けていけばよいのか?それとも何らかの動きをしなければいけないのか不明。


 


私が中学へ入学間もない頃に父親を病気で亡くして45年以上の月日が経ち女手一つで子供4人を育ててくれた母親への感謝と愛情は、皆さんに誇れる程と思います。


 


ただ長女を先頭に男4人兄弟全てが実家を離れ今回の件名に末っ子の私(名古屋在住)と福岡の姉が何とかしないといけないと立ち上がったのは良いけれど私も盆正月やゴールデンウィークなどで帰って話しを進めようと佐賀の実家まで帰りますが


、帰省時に合う約束をしているにも関わらず「用事で出かけているため合えない!」など相手にされない歯がゆい状態が続いております。


 


今回の回答で大まかな可能性が見えてますが、実際に行動に移す場合、具体的にどうすれば良いのかが、素人の私たちは入り口で迷うばかりです。


 


①「内容証明で、契約の変更とそれにともなう公正証書での契約者の作成を要求します。」に対し内容証明の作成方法と内容・公正証書とは?など様式ややり方など、どのようにするのかが一切分かりません。


 


②「すぐに裁判と言うよりも、民事調停と言う流れになると思います。
調停委員に公平な判断をしていただけます。」に対し民事調停は、どこに申し込むのか手続方法なども一切分かりません。


 


③「内容証明の作成は、民事法務手続専門の行政書士や弁護士の先生にご依頼されると・・」に対しどうやって行政書士を探したら良いのかが一切分かりませんし遠方で居る以上、効率の良いやり方が分からないし不安である。


 


 


 


今回の件、先生の回答内容を姉に転送致しまして本日の夕方下記内容がメール有りましたのでメール文のまま送付いたしますので一読下さい。


 


姉のメール文より


 


ーーーーーーーーーーーーーーーーー


「お疲れさまでした。
秀樹さんが相談したネット民事法務手続き専門の行政書士さんに、もし西山家の問題を依頼した場合、解決してもらえる知識と力量をお持ちの方ではないかと思いました。これがメールを読んでの印象です。

こちらで相談した弁護士2人の口からは、新法の話など全く出なかったけど、この方は旧法と新法の使い分けを提案される等、弁護士の中でも手腕がありそうな感じがします。

白石町他近隣の弁護士 行政書士 不動産業者等々に依頼しても、解決できる力量が有るのかは甚だ疑問です(都会と地方と田舎では弁護士のレベルが…)

この行政書士さんだと長年に渡るであろう西山家の問題を、旧法と新法を使い分けながら、最善最短の方法で解決して下さるように思えます。

ただ遠方と云うことで難しいのかな。もし依頼出来たとしても着手金や報酬、諸経費は勿論のこと、交通費 宿泊費ほか相当な費用がかるでしょうし…。

でも素人の私達では難しいので、解決してもらえるのであれば、依頼した方が良いのかな…とも思ったり。」


 



また新たな賃貸契約及び公正証書作成位で済めばいいけど、裁判が必要となると何度も往復されることになり、難しくなるのでしょう。

以上ですが、気がつくと云うより私の感想です


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー


上記内容が、姉のメール文全文であります。


 


今までの2年間、姉が離婚時にお世話になった弁護士さんや田野弁護士さんにお願いし云われるがままに書類等をかき集め最後の返事は「諦めるしかないですよ」が最後の一言となり手の施しようを失っていました。


 


ワラ尾もすがる思い・・が現実です。


先生とは遠方でありますが、私たち兄弟を遠隔操作できる範囲で解決に結びづけて頂けたら幸いです。


 


是非とも先生が宜しければ、ネット上でなく個人依頼をした場合


姉が申す事の内容に対しご回答願いますよう宜しくお願い致します。


 


その節は、連絡先等をご連絡し話しを進めさせて頂きたいと思います。


 


 


最後に先生の回答には満足しておりますので次回返信後に評価させて頂きます。


 


以上 小林


 


 





 

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.
ご相談いただきまして誠にありがとうございます。
お話から、いろいろ私のことをご評価いただきまして感謝いたします。
ただ、残念ながら、このサイトでは、個別の案件のご依頼や専門家のご紹介は
出来ないことになっておりますのでご了承下さい。
要はご相談者様の文面にもございますが、
相手方に良いようにされて、なめれらている部分はあると言えます。
より本気度を相手に伝えて、裁判も辞さない覚悟と言うのが大事です。
だいたいの案件が裁判まで行くことはないですし、裁判になれば面倒だと相手も
判断します。そこまで覚悟があることを示すことがポイントになります。
それでは、ご質問に順番にご回答致します。
①内容証明や公正証書は、証拠能力が高く裁判での証拠になると言うことです。
民法では口約束でも契約が成立しますが、いざ争うとなると証拠が必要となります。
内容証明は、郵便局が、手紙の内容を保証しますので、裁判等に有効です。
公正証書は、双方が合意して契約をしたことを公的に公証役場で公証人が証明するもので
未払い等があれば、強制執行ができるかなり強力なものです。
いずれも、前述の専門家にご依頼すれば、スムーズに行くと思います。
ただし、専門家の得手不得手により、より効果的な文面が書けるかどうかはあります。
この手の問題に慣れた方が良いでしょう。ただし、おっしゃる通り、不動産関係の問題は
一筋縄では行きません。
②地方裁判所に民事調停を申立てることになります。
調停委員が、判断することになります。公平公正な判断を期待できます。
合意できれば、調停調書が作成されます。
不調に終われば、次の段階として民事裁判を起こすことになります。
③専門家には、得意不得意もありますが、地理上の問題等よりも、どれだけクライアントに対して
親身になって対応してくれるかです。
現在は、士業は、自由報酬制度ですから、いろいろ見積もりを取ったり
いろいろな専門家にあたってご相談してみることです。
やはり、良い専門家にあたるのも難しい部分はありますが、必ずお力になれる
専門家はいるはずです。
 とにかく、相手に本気度を示すためにも、専門家に間に入ってもらうことが効果的だと思います。
頑張って下さい。
supertontonをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 3 年 前.

先生、色々とアドバイス有難うございます。


本当は先生に直に依頼したいのですが・・・仕方ないようですね。


今後、姉と二人で解決に向かって努力してみますので


今後の進め方を再度、確認の意味を含めて教えて下さい。


 


 


土地問題は佐賀県の実家ですが姉が現状、隣県であります福岡に在住しております。


①裁判への訴訟になれば弁護士でしょうが、今回の件名に対しては先生と同じ行政書士の方を先ず探して依頼すればよろしいでしょうか(それとも弁護士)?


 


②福岡県に「行政書士会」がネットで見つけましたが、実家である佐賀県の「行政書士会」の方がよろしいでしょうか? どちらかと云えば姉が住んでいる福岡県の「行政書士会」が、姉が対応するため何かと都合良いのですが・・・?


 


 


③先ずは「行政書士会」へ相談し先生が云われる「良い専門家とは?」を選ぶには、私達ではどの方が良いのか見極めが分かりませんので何か良い方法が有れば教えて下さい。(行政書士会胃がんで先生を見つける方法など)


 


 


④行政書士の方が見つかったら内容証明を作成し先ずは、現時点で相手方に送付すれば良いのですよね!?


 


⑤相手方が話のテーブルに着いて双方合意に至れば校正証明書の作成をすれば良いかと思います。が・・・ここまでは行政書士の方でもOKでしょうか?


 


 


⑥もし内容証明を送付しても相手から何らかの返事が無い時は、どうすれば良いのでしょうか?


 


 a)裁判所に民事調停を申し立てる。 (この場合は行政書士で良いのかそれとも弁護士に依頼する必要性があるのか?)


 


 b)弁護士を立て民事裁判として訴訟する。(この場合は手順的に先ずは民事調停が不調に終わってからの手段とした方が良いのか?)


 


 


前回、回答で同じことを聞いているかもしれませんが、やはりド素人の私たちは全てが不安でありますので再度確認のため回答願えたら有難いです。


 


 


上記内容で費用的にも抑えたいですが最後は解決したいのが第一です。


宜しくお願い致しますm(_ _)m


 


 


小林


 


 


 

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.
ご相談いただきまして誠にありがとうございます。
本来は、追加のご質問の場合は、新規に質問を上げていただければ
報酬額もいただけてありがたいのですが
今回だけサービス致します。一つのご相談では、1回しか専門家には
報酬額が支払われないのです。
順番にわかる範囲でご回答致します。
①とりあえず、最初は、協議で解決する場合もありますし
内容証明を専門家が出せば慌てて譲歩する場合もございますので
行政書士の先生で良いでしょう。
②内容証明や公正証書の作成だけであれば、お近くの行政書士の先生で良いでしょう。
公正証書は、代理人でも作成できますので、佐賀県にこだわる必要はありません。
できれば、お母様の土地の生前贈与をしておくと、何かと進めやすいと思います。
お母様のままでは、代理人として動くしかありませんが、贈与されればご相談者様達が直接動けます。
相続的にも、今なら、相続時精算課税等が使えるでしょう。税務署にご確認下さい。
③民事法務が専門か、民事関係をしたことがある先生で、やはり、親切な対応をしてくれる
先生が良いでしょう。上から目線的な対応の先生は、やはり、親身にはなってくれません。
いろいろあたってみるのが良いと思います。
④行政書士の先生の名前で出してもらって下さい。
⑤公正証書の作成は行政書士の先生で問題ありません。
⑥a)民事調停は、弁護士の先生にご依頼しなくても構いません。
本来は当事者だけでするものです。
b)民事調停ではダメな場合に、初めて弁護士の先生にご依頼されて構いません。
ただ、調停は、何度もされてもかまいません。
頑張って下さい。

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