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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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農地を購入して宅地に変更し、Xでアパートを建てようとて契約金447万円を支払った段階です、いろいろの理由で解約

解決済みの質問:

農地を購入して宅地に変更し、Xでアパートを建てようとて契約金447万円を支払った段階です、いろいろの理由で解約を考えております。  契約時には解約について詳しく説明を受けず、解約手数料は契約金の中で済むと思っておりましたが 契約書には「契約を解除するときは、契約時金を放棄するとともに、これによって生ずる損害の補償をするものとする。」と書いてあり少し驚いています。契約金プラス実費を請求されるのでしょうか。  現在は土地の境界立会の手前で銀行融資を受けるのは口頭で約束した段階です、設計図も間取りの一定の物です。どの程度の損害請求になるのでしょうか。  多額の請求の時には弁護士に依頼する必要もありますか。よろしくご指導ください。

投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
 損害賠償額の予定は民法によれば自由なのですが(民420条3項)、消費者契約法は、年14.6%を超える損害賠償の予約及び違約金の定めはその超過部分につき無効としています(同法第9条2号)。

 また事業者に生ずべき平均的な損害の額を超える違約金の定めは無効であるとしています(同条1号)。

 東京地判平15.10.23は、大学授業料不返還の条項が同法9条に違反し無効となるかどうかが争われた事件ですが、ここで「平均的な損害」の立証責任を事業者がわに負わせています。

 消費者がわが事業者の受けるげき「平均的な損害の額」を具体的に主張・立証することは事実上困難であり、それを消費者に負わせるのは酷であることからして、この判例は極めて至当だと思います。

 ですから、不当に高額に上る賠償金の請求は不当請求として否認することができます。

 ★民事法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号 法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。
質問者: 返答済み 3 年 前.

 工事の総額は8470万円です。それの14.6%の1236万円まで請求できるとことですか。実費の請求ということですのですべての項目を提示してもらうこともできますか。


また請求できるのは 契約以後だと思いますが、それ以前のものも請求されるのですか。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
>農地を購入して宅地に変更し、大東建託でアパートを建てようとて契約金447万円を支払った段階です、いろいろの理由で解約を考えております。
→これは手付金ですから、買主は手付け損をすることで契約解除できます。
>契約書には「契約を解除するときは、契約時金を放棄するとともに、これによって生ずる損害の補償をするものとする。」と書いてあり少し驚いています。契約金プラス実費を請求されるのでしょうか。
 解約手数料が発生するとしても、契約金(請負金額ではなくこの場合は手付金の)の20%くらいが常識のようですね。その明確な定めもない。

 先に述べたように事業者が損害金立証をしなければ一円もとれません。上記契約書のような文言ではとてもとれません。
  とりあえず、「手付けは放棄します。損害額を具体的に立証してください」と言ってください。

 ★民事法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号 法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

 
質問者: 返答済み 3 年 前.

 当事者ではなかなか解決しないと思います。


損害額が20%を超えてどの程度であれば、弁護士費用を含めて相手と話し合うべきですか。また弁護士でもなくて、司法書士、行政書士のどなたかでも


いいのでしょうか。


また解決するまでの延滞利息も必要なのでしょうか。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
弁護士費用というのは、訴額の何%かで算出されます。だから何千万の訴額では着手金も高額になります。これは相手からはとれません。

 20%を超えたら、完全におかしいですね。本来この20%も払う必要はない(原告がわが損害を証明しないといけない)。


 手付け損で押し通して、話がつかないようなら、弁護士に委任することですね。しかし着手金、報酬金とも非常に高額になる場合があるので(もし請負金額を基準にすると膨大な額になってしまいます)、事前によく聞いてください。

 示談、代理は弁護士以外ではできません。

 ★民事法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号 法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。
質問者: 返答済み 3 年 前.

大変よくわかりました。


今わかったことですが、農地の所有者2名のうち1名がが知的障害者であり、後見人なしで売買契約書に実印を押しいますが(兄弟が持参)こうした契約書は無効にできますか、また無効であれば銀行融資は受けれなくなり違約金の話はかわってくると思います。


ただ、農地の所有者とも少し知り合いで表に出したくないところもあります。


よろしくお願いします。

質問者: 返答済み 3 年 前.

大変よくわかりました。


今わかったことですが、農地の所有者2名のうち1名がが知的障害者であり、後見人なしで売買契約書に実印を押しいますが(兄弟が持参)こうした契約書は無効にできますか、また無効であれば銀行融資は受けれなくなり違約金の話はかわってくると思います。


ただ、農地の所有者とも少し知り合いで表に出したくないところもあります。


よろしくお願いします。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

 成年被後見人(:精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者)、被保佐人等(:精神上の障害により事理を弁識する能力が著しく不十分である者)等制限行為能力者の行為は、取り消すことができます(民9条、13条)。

 また意思無能力(意思はあり行為とは認められるが、正常な判断ができない状態にあること)の状態にある者を、意思無能力者といいます。事理を弁識する能力を欠く常況にある精神障害者などを指します。

 被後見人とされるには家庭裁判所の審判が必要であり、審判を受けていないと、制限行為能力者制度の保護を受け得ないことになってしまいます。

 そこで、意思無能力による無効(相対的無効 表意者からの無効主張を認める)の理論があります。法的拘束力を根拠づけるに必要十分が判断能力に裏づけられた意思がないことから、意思無能力の状態でなされた契約を無効とする理論です(大判明38.5.11)。
 
 無効主張が認められる場合は、違約金云々はその前提を欠く主張になります。

 

 ただ先周りしていうならば、兄弟が実印を持参して押印した場合(→こんなことは絶対ありえない、してはいけない行為です)は、相手方は無効行為の追認、表見代理、信義則違反(矛盾主張の禁止)の主張をしてきますでしょう。

 
 

質問者: 返答済み 3 年 前.

最後になりますが、兄弟が勝手に押したとすればそれは有効でしょうか。 


またこれはかなりプライバシーに関することなので公開しないでください。


よろしくお願いします。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

  この質問は公開され、第三者も閲覧できるので、個人の氏名など特定できる情報は書き込まないでください。

 

 

  これは極めて難しい問題です。(本人が)無能力者を能力者と信ぜしめるため詐術を用いた場合、無能力者たることを黙秘していた場合でも、他の言動とあいまって、相手方を誤信させ、又は誤信を強めたときは、詐術にあたり、取り消せないという判例があります(民21条 最判昭44.2.13)。

 しかし、本人がしたわけではないので、本人分の取消は可能でしょう。この一部の取消が全体としての取消と同視すべき場合であるということになれば、違約金も免責されるでしょう。

 しかし紛争性が極めて強く、制限行為能力者がわの違法性の度合いも格段に高いので、ややこしい事例になりそうです。

 この詐術の点をかんがみると、ある程度の違約金の支払いは免れないと考えたほうがよいでしょう。相手にももちろん非はありますが、印鑑の無断使用となると、契約社会・ハンコ社会では絶対に許されない、トンでもない行為なので、裁判所の心証もものすごく悪いと思います。

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