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kionawaka
kionawaka, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 1355
経験:  中央大学法学部法律学科卒 行政書士事務所経営
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全戸数1400戸の古い公団団地で、団地管理組合の来年度の役員になる可能性があり、いろいろと調べています。私の団地は、

解決済みの質問:

全戸数1400戸の古い公団団地で、団地管理組合の来年度の役員になる可能性があり、いろいろと調べています。私の団地は、完全な棟別管理になっていて、団地管理組合は、規約から、団地の共用地だけの管理を行うことになっています。団地の建物は、それぞれの棟に棟別管理組合があり、そこが管理していて、団地管理組合の管理ではありません。ところが、数年前から、団地の管理組合が、団地建替え問題に取り組むとして、全戸アンケートを実施したり、その分析を外部調査会社に依頼したりしています。今回、私が調べたり、勉強したりしたところでは、団地管理組合が、このような業務を行うのは規約違反であり、このような業務に伴う支出は不正支出ではないか、と疑っています。団地管理組合が団地建替え問題に取り組むようになったのは、各棟の管理組合から要望があったわけではなく、独自に業務を設定し、総会で承認されたから、ということで進めています。団地管理組合が、規約をはずれて、団地建替え問題を業務にするのは、法的に妥当なのでしょうか? ご教示をよろしくお願いします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
>団地管理組合は、規約から、団地の共用地だけの管理を行うことになっています。団地の建物は、それぞれの棟に棟別管理組合があり、そこが管理していて、団地管理組合の管理ではありません。
>その根拠は、団地管理組合の規約の後のほうの「理事会」の規定に、「居住者の共同利益となる軽易な事項を決定し処理する」とあるからだ、といことのようです。しかし、規約では最初の段利管理組合の目的のところで「共用地」の管理しかしないと明確に謳ってあります。

→ご指摘のとおりでしょうね。法に基づかない、又は明文上の根拠を欠く行為であり、違法・不当であるという主張を繰り広げたらよいでしょう。
>「居住者の共同利益となる軽易な事項を決定し処理する」とあるからだ、といことのようです
→こんなの、無から有を生ぜしめるものであって、極めて失当です。軽易な事項と限定されているではありませんか。

 これでボンボンオカネを集めて怪しげな仕方で湯水のごとく使うのでは、横領、背任です。
 
★民事法務の専門家たる行政書士としての回答です(行政書士法第1条の3第3号 法定外業務 法規相談)。具体的訴訟事件につき一方当事者に有利な法解釈の当否を論ずるものに非ず。

 
質問者: 返答済み 3 年 前.

さっそくのご返事、ありがとうございます。勇気がわいてきました。


法律のことは、よくわからないのですが、団地管理組合の規約には、第1章 総則、第1条(名称)、第2条(目的)とあって、第2条に団地管理組合が共用地だけの管理を行うことが明確、規定されています。その後に、「第2章 組合の業務」、「第3章 組合員」、「第4章 組合の運営」とあって、この第4章に理事会が「居住者の共同利益となる軽易な事項を決定し処理する」という条文があります。


 私の判断では、第2条(目的)のところで、団地管理組合の業務全体を規定しているのだから、後の条文でこまごましたことが書いてあったとしても、それは、第2条の目的の範囲内でのことだと思っています。一般人の理解としては、これが当然なことのように思います。一つ、お伺いしたいのは、このような理解でよいか、ということです。第2条が、規約全体を規定している、という理解です。


 また、後の条文の一部を抜き出し、第2条の目的外のことでも、住民の役に立つのだからよいだろうと主張するのは、むちゃくちゃなように思います。これまで、団地管理組合の理事会は、この主張を、「顧問弁護士も、これで妥当と言っている」と正当化しています。


 ご返事のように、団地管理組合理事会の業務は横領、背任の可能性が高いと私も思っていて、4月から役員に当選して、理事会の一員となり、現在の理事会のやり方に従ってしまっていると、将来、私が住民から損害賠償請求をされてしまう可能性もあるのではないか、と思っています。


 そのために、役員に当選した場合、現在の理事会の業務は規約違反であると、明確に主張し、業務執行に反対しようと思っているのですが、そのほかに、何か、対抗手段はあるでしょうか?


 「顧問弁護士」の主張に関しては、その根拠を明確に文書で回答せよと要求しようと思っています。主張を裏付ける、判例、文献、著作物などがあるのか、ということで。


 また、いちおう、団地管理組合は、毎年、総会を開いていて、業務執行を総会承認のもとで進めているのですが、規約違反の業務遂行の総会決定は、「瑕疵のある決議」で無効である、と主張したいのですが、可能でしょうか?


 追加質問で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.
> 私の判断では、第2条(目的)のところで、団地管理組合の業務全体を規定しているのだから、後の条文でこまごましたことが書いてあったとしても、それ は、第2条の目的の範囲内でのことだと思っています。一般人の理解としては、これが当然なことのように思います。一つ、お伺いしたいのは、このような理解 でよいか、ということです。第2条が、規約全体を規定している、という理解です。

→目的条文というのは総説的な内容のことが多く、それにすべて規定されるものではありません。いわば枕詞のようなものです。

 ただ援用することは可能です。質問者はそれが単なる目的条文ではなく、管理組合の目的の範囲内外をも規定する権利義務規定でもあるという理解だと思います。それはそれで解釈としては成り立ちます。

  >後の条文の一部を抜き出し、第2条の目的外のことでも、住民の役に立つのだからよいだろうと主張するのは、むちゃくちゃなように思います。
→目的の範囲外のことでも組合の債権債務として負担が生ずるということは、結果として組合全体の利益を害する結果となる、というロジックが可能です。

 >団地管理組合理事会の業務は横領、背任の可能性が高いと私も思っていて、4月から役員に当選して、理事会の一員となり、現在の理事会のやり方に従ってしまっていると、将来、私が住民から損害賠償請求をされてしまう可能性もあるのではないか、と思っています。
→将来そのような損害賠償請求がくることをも予想して業務遂行しているのか。その備えなしに行うのであれば目くら蛇におじずのそしりを免れないという論法ですね。
 >「顧問弁護士」の主張に関しては、その根拠を明確に文書で回答せよと要求しようと思っています。主張を裏付ける、判例、文献、著作物などがあるのか、ということで。
→法文上の根拠、規約に違反しない根拠を示せということでよいと思います。

>団地管理組合は、毎年、総会を開いていて、業務執行を総会承認のもとで進めているのですが、規約違反の業務遂行の総会決定は、「瑕疵のある決議」で無効である、と主張したいのですが、可能でしょうか?
→法的には「総会決議取消の訴え」という形になります。

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kionawaka, 行政書士
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質問者: 返答済み 3 年 前.

ご返事ありがとうございます。


 これが最後の質問となると思います。


規約の件、法的にもっと明快なのかと思っていましたが、解釈の違いの対立だということになるのでしょうか? それならそれで、私は、こういう風に解釈する、ということで主張しようと思います。


 こまごましたことで申し訳ありませんが、規約第2条の全文は以下のようになっています。


「(目的)<br />
第2条 組合は、日本住宅公団が建設した滝山団地分譲住宅(以下「住宅」という。)に係わる共有物(以下「共有物」という。)を管理し、かつ、共有物の使用に伴う住宅の所有者の共同利益を維持するために必要な協議及び業務を行うことを目的とする。」


 実態的にも、各棟の建物の管理は、各棟の管理組合が行っていて、団地管理組合は、関与していません。


一方、規約の後ろのほうの理事会の規定は、以下のようになっています。


「(理事会)
第33条 理事会は総会の決議及び規約等に基づく組合の業務を執行するほかに組合員及び居住者の共同利益となる軽易な事項を決定し処理する。」


 これまで、管理組合理事会は、この第33条をもとに、規約以外のことも、業務でやってよいとして、団地建替えなどの業務を進めています。団地建替えは、各棟の管理組合が取り組むべき課題だと思いますし、各棟の管理組合からは建替えてほしいとか、団地管理組合で建替えを推進してほしい等の要望や、棟決議などは一切出ていません。


 規約第33条を理由にして、規約第2条を超えた業務に団地管理組合が取り組み、これが規約違反であるかどうかは、解釈上の問題である、規約第2条は総論的なものだから、ということに、なるのでしょうか?


 

専門家:  kionawaka 返答済み 3 年 前.

>規約の件、法的にもっと明快なのかと思っていましたが、解釈の違いの対立だということになるのでしょうか? それならそれで、私は、こういう風に解釈する、ということで主張しようと思います。

→法解釈じたいが、論者の価値判断の対立です。その上で最高裁判例等公権的有権的解釈が行われると、それが具体的事件を超えて普遍的な法規範として機能します。価値判断としては、肯定、否定、折衷説しかありません。

 

>第2条 組合は、日本住宅公団が建設した滝山団地分譲住宅(以下「住宅」という。)に係わる共有物(以下「共有物」という。)を管理し、かつ、共有物の使用に伴う住宅の所有者の共同利益を維持するために必要な協議及び業務を行うことを目的とする。」

 

>第33条 理事会は総会の決議及び規約等に基づく組合の業務を執行するほかに組合員及び居住者の共同利益となる軽易な事項を決定し処理する。」

 

→ 第33条は理事会の権限について定めたもので、同条から団地管理組合の権限を導き出すのは無理です。

 

 また第2条は、団地管理組合の権限を共有物の管理、共有物の使用に伴う所有者の共同利益を維持するための「業務」に限定しているから、ここから棟別の建替え業務まで導き出すことは、不当な拡張解釈であり、明らかに行き過ぎです。

 

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