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shihoushoshikun
shihoushoshikun, 司法書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 2225
経験:  東京司法書士会所属
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二ヶ月程前に協議離婚しました。離婚前には持ち家があり、夫の私が一人家を出て残りの子供たちを含めた6人が私名義の家に住

質問者の質問

二ヶ月程前に協議離婚しました。離婚前には持ち家があり、夫の私が一人家を出て残りの子供たちを含めた6人が私名義の家に住んでおります。元々離婚を期に家を売却しローンを終わらせる話でしたが家族も多く元妻が残り約8年のローンを自分が払っていくので現在の家に住ませてほしいとの事であまり深い話もせずそのままにしていた所、最近メールで土地、家屋の名義を変更したいので印鑑証明等を揃えて司法書士に出してください、との事。婚姻生活中に家を建て16年間程共同で住宅ローンを払ってきた訳でこのまま名義変更の手続きをすれば自分にはなにも残らず終わらせられるような気がするのですが、例えば名義変更をして家を渡し自分が払ってきた分をいくらか請求したりなどの方法はあるのでしょうか。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
質問を投稿していただき、ありがとうございます。司法書士のshihoushoshikunと申します。わかりやすい回答を心がけてはおりますが、回答にご不明点がある場合は、「評価」の前に返信機能でご質問下さい。


離婚に伴う財産分与という問題ですが、不動産の場合にはいろいろ事前に知らなければならないことがあります。

一番重要なことは、ローンの残債と今の時点での不動産の価格です。
不動産を今売却するとしたら、ローンがなくなりますか?なくなるとして、どれくらいのプラスになるでしょうか?

回答のために以上の点を確認させて下さい。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ローンの残債は約850万円程です。もし不動産を売却した場合1000万円位ではうれるのではないかと思います。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
そうなると、不動産を売却した場合は150万円の現金が残ることになるわけですね?

離婚に伴う財産分与において、実務では、不動産を分与する場合は2パターンに分けて考えます。

1、不動産を売ってもローンが残る場合(オーバーローンの場合)
オーバーローンの場合は、不動産は財産分与の対象にはなりません。不動産を売って残ったローンを二人で半分にするか、一方が離婚後も不動産に住み続けたいのであれば、住み続ける方がローンを支払い続けるということになります。その場合、不動産の名義はローンを支払い続ける方に変更することになり、離婚後に不動産に住まない方はローンの負担はありませんが、名義もなく、今まで支払ったお金が返ってくることもありません。


2、不動産の価格がローンを上回る場合
質問者様のケースです。この場合は、売ったお金でローンを返済し、残ったお金を財産分与の対象とします。今まで支払ったお金は換算されません。
不動産を売却して150万円残るのであれば、それを半分にして、不動産に住まない人は75万円を受け取る権利があるということです。不動産に住み続ける方はローンを支払い続ける必要がありますが、住まない方はローンを払う必要はありません。名義はローンを払う人に変更することになります。

以上のようになります。したがって、不動産が1000万円で売れるなら質問者様は75万円程相手に請求することができるということです。
お互いが納得いかない場合は裁判になりますが、結果は上記と変わらないものとなるはずです。


質問者: 返答済み 3 年 前.

不動産を売却してしまえばローンが残ろうが上回ろうが元妻たちは今の家には住めなくなるのではないでしょうか?今の所売るつもりは無く 


 


 自分がローンを払っていくつもりのようですが、何年かのちに払いきれずに売却する恐れもあるのではないかと心配していますが、名義をかえてしまえば何年かして売却したとしても請求が無効になったりする事もあるのではないですか?

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
>不動産を売却してしまえばローンが残ろうが上回ろうが元妻たちは今の家には住めなくなるのではないでしょうか?
→不動産の名義が質問者様の単独名義ならば勝手に売却することはできますが、きちんと話し合ったほうがいいですよ。お子さんの住む場所にもなるわけですから、勝手に売ることはお勧めしません。

「今の所売るつもりは無く自分がローンを払っていくつもりのようですが、何年かのちに払いきれずに売却する恐れもあるのではないかと心配していますが、名義をかえてしまえば何年かして売却したとしても請求が無効になったりする事もあるのではないですか?」
→質問の意味が分かりかねます。何の請求が無効になるのでしょうか?
質問者: 返答済み 3 年 前.

暫く日にちがたちましたが、先日の続きで元妻が不動産を売却せず、今の家に住み続け名義を変えて残り約8年のローンを払いおえれば、最終的にその不動産は元妻のものとなり、自分にはなんの財産としても残らないのですかね?

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
>先日の続きで元妻が不動産を売却せず、今の家に住み続け名義を変えて残り約8年のローンを払いおえれば、最終的にその不動産は元妻のものとなり、自分にはなんの財産としても残らないのですかね?
→そうです。今の時点で財産を分与するということですから、売ったお金でローンを返したとして残ったお金が不動産の価値となります。
それを半分にしたお金をもらえば、後は奥さんがローンを返し、最終的には奥さんのものとなります。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

回答わかりました。もうひとつ、今、元妻たちが住んでいる家はローンを払い続けて住んでいくつもりのようですが、以前伝えた不動産の価値はあくまで想定の額でまだ高いかも安いかもわかりません。不動産の価格はどのようにして判断するのですか?査定をしてもらうのですか?財産分与で半分のお金をもらえば、との事ですがそのお金を元妻が支払えない場合もあるのではないでしょうか。その辺りがスムーズに運べば名義変更の手続きをして元妻と一緒に暮らしている子供たちに土地、家屋を渡してもいいいと考えていますが。

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
>不動産の価格はどのようにして判断するのですか?査定をしてもらうのですか?
→そうです。不動産屋に査定をお願いして算出してもらうことになります。実務では2つくらいの不動産屋に査定をお願いして平均を出します。

>財産分与で半分のお金をもらえば、との事ですがそのお金を元妻が支払えない場合もあるのではないでしょうか。
→その場合は、元妻は不動産を手に入れることはできません。誰かにお金を借りて質問者様に払うか、そうできなければ不動産に住み続けるのを諦めて、売却し、半分ずつお金を分けるという流れになります。



これまで、かなりの質問と回答のやり取りになりましたので、「評価」をして頂けると助かります。

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質問者: 返答済み 3 年 前.

以前、こちらのサイトで相談した者ですが、同じ内容の相談を一週間程かけ評価したのですが、相談料が2回分引き落とされているのはなぜでしょうか?

専門家:  shihoushoshikun 返答済み 3 年 前.
恐れ入りますが、サイトのシステムについては回答する専門家は把握しておりません。サポートセンターに確認していただきますようお願いします。

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