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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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匿名の相談ですいません。相続の話ですが・・・・・義母の土地に私(相続人ではない)名義の建物があります。建築に当たり許可は書面にて確認しています。相続人は私の妻を含み3名です。 こ

解決済みの質問:

匿名の相談ですいません。相続の話ですが・・・・・義母の土地に私(相続人ではない)名義の 建物があります。建築に当たり許可は書面にて確認しています。相続人は私の妻を含み3名です。
この土地を相続にあたり妻以外の2名(妹)にも分有・割合は不明・させるとの話の様です。
仮に妹二人が相続時に時価での買取を求めてきた場合、
1.時価での買い取り事となるのか?
2.この土地には合法的に他人の上物が建っているので時価でなくいくらくらい?。また20年間義母と同居、居住権は?
3.それとも? よろしくご教授願います。
URL:XXX@XXXXXX.XXX
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

それはいろいろお悩みのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、不動産の相続におけるトラブルは多いので、仮に、義母様が亡くなられて

いないのであれば、遺言を公正証書等で作成しておいてもらうことです。

既に亡くなられているのであれば、遺産分割協議を慎重に行うことです。

それでは、ご質問にわかる範囲でご回答致します。

1、不動産は相続があったとしても、建物と土地の名義人が違う場合に

双方が影響しあうことはありません。

あくまでも、ご相談者様名義の建物はそのままです。

土地の場合は、厳密に分筆でもしない限り、ご相談者様の奥様も始めとして

姉妹様3人での共有持ち分となります。

割合が、不明と言うことであれば、3分の1ずつの持ち分でしょうが

(子供3人なので法定相続は3分の1ずつ)

持ち分は、3分の1の土地を持っていると言うことでは無く、3分の1の権利があると言うことだけで

あまり意味が無いとも言えます。

基本は、持ち分だけを単独で買う方はいません。つまり売れないと言うことです。

そうなると、土地を使用したいのは、ご相談者様でしょうから

ご相談者様の奥様が他の2人から、現金を支払って譲り受ける代償分割になる可能性が高くなります。

基本的には、民事なので、売却額はいくらでも構いませんが

不動産には、一物四価と言われるほど、判断基準額があります。

<1>実勢価格:不動産の実際の取引の額(相場)

<2>公示価格:取引の基準となる価格で地価公示法で決められた額(時価)

<3>路線価:相続税を決める基準価格で、公示価格の80%

<4>固定資産税評価額:市町村の固定資産税を決める額で、公示価格の70%

があり、調停になると、実勢価格で判断されます。

実勢価格と言っても、現実問題としては、不動産屋10社に聞けば10社とも

異なる価格を出します。調べた価格の中間値や平均値にするとかの考え方も

ありますが、正確にする場合は、不動産鑑定士の先生にご依頼することになります。

2、土地の上に建てものがあり、そこに人が住んでいると、普通は売れないので

実勢価格はかなり下がります。そこも、不動産屋に更地で無い状態でいくらで

売れるか、評価していただくと良いでしょう。厳密には、不動産鑑定士の先生です。

姉妹様は、そう言う計算では納得はされないと思いますが。

居住権と言うのは、厳密には無いのですが、土地が姉妹様の手に渡った場合は

地代が発生することも有り得ます。

3、売却して換価分割と言う手もありますが、更地にしないと高くは売れないでしょう。

ご相談者様名義の建物を取り壊すのも不経済では、あります。

もめる場合は、家庭裁判所の遺産分割の調停を申立てると良いでしょう。

家庭裁判所の調停は費用は数千円で、弁護士の先生にご依頼する必要も

ございません。

とは言え、不動産は、名義人を一人に統一しておいた方が

将来的には安全です。

頑張って下さい。

 

supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
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質問者: 返答済み 3 年 前.

土地の評価は色々のようですが、調停の場合どの辺が落とし所でしょうか。


また他人の建物の建っている土地の評価は当然かなり低くなるとは思いますが時価から見てどの位の評価(減額)が一般的なのでしょうか。ざっくりと>


私の主張は通らないでしょうか。一般的にみて如何でしょうか?・・・かなりの率で減額すること。


 

質問者: 返答済み 3 年 前.

土地の評価は色々のようですが、調停の場合どの辺が落とし所でしょうか。


また他人の建物の建っている土地の評価は当然かなり低くなるとは思いますが時価から見てどの位の評価(減額)が一般的なのでしょうか。ざっくりと>


私の主張は通らないでしょうか。一般的にみて如何でしょうか?・・・かなりの率で減額すること。


 

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

基本的には、調停の場合は、実勢価格での判断になります。

一般的には、個人で不動産鑑定士の先生にお願いするのは、難しい部分もありますので

双方が、不動産屋に査定をお願いして複数の額から判断して行くことになると思います。

確かに、更地でない土地は、評価は下がりますが、住んでいるのがご相談者様となると

すぐには相手方が同意してくれない場合もあります。

親戚とは言え、その土地をもらっても、自用地とは言えず、貸宅地と言う感じになるので

相続税評価等だと70%ぐらいの評価かもしれませんね。

そこも貸宅地を売るとどうなるか不動産会社に聞いてみると良いですね。

3社ぐらいは確認が欲しいところです。

頑張って下さい。

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