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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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40代の主婦です。 2000年に実父が他界し、姉妹全員(3姉妹で私は長女です)が20~30代だったため決めきれず実

質問者の質問

40代の主婦です。
2000年に実父が他界し、姉妹全員(3姉妹で私は長女です)が20~30代だったため決めきれず実家の土地建物を3分の1ずつ相続しました。
何となく予兆はあったのですが、今回次女が3分割を解除し、自分に権利を全て渡すように言 ってきました。

・実家には次女夫婦が住んでいました。
 (現在は次女だけ。次女の夫は他県にある実家を立て直して1人で住んでいます)
・税金は2011年まで3人で払っています。
・2012、2013年の税金は次女から「家賃がない分、税金は自分が払う」と言うので甘えました。
・次女夫婦が住むにあたってリフォームをしています(300万)
・リフォームは3姉妹で決め、支払いは住む人が払うと合意していました。
 途中で事情が変わって出る事になった場合は3人で負担する事もお互い納得の上でした。
・実家のローンはありません(父の生命保険で完済)
・実母は実父の5年前に他界しています。

何を思ったのか、私と末の妹が実家を捨てたように思ったらしく、実家の権利を全てよこせと。
売るのも賃貸にするのもすべて自分達夫婦(次女夫婦)に決めさせろと。
リフォーム代を払うのは辛かった、何で自分だけが負担しなければならないのか、と言われました。

また、仏壇の電池や玄関の照明等、私はこれは消耗品だと捉えていましたが、次女いわく「メンテナンス費」なので、実家を売却した際はリフォーム代やメンテナンス費を差し引いて余れば渡すとの事です。

お聞きしたいのは以下の2点です。

・次女が言うように3分割の解除をして次女に権利をすべて渡す事は可能なのか。
・また、それをした場合、無償で渡さなければならないのか。

私の本音としては次女が理不尽な事を言っていると思うのですが
法的に問題がなく、私の方がおかしいのでしょうか。

分かりにくい文章で申し訳ありません。
どうぞ、お知恵を貸して下さいませ。

瑠加
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

3分割の約束を遡って解除することはできないのですが、現在3名で共有している不動産をそのうちのお一人の単独所有にすることは可能です。
その場合、権利の移転にはなんらかの法律上の原因が必要であり、例えば無償で持分を譲渡する「贈与」であったり、金銭と引き替えに譲渡する「売買」、別の物と引き替えに譲渡する「交換」などを事情に応じて選択するわけです。

今回、次女さんは上記のうち贈与によって自分に権利を渡すよう言っているわけですが、この贈与も契約であり双方が合意して初めて成立しますので、いくら次女さんが一方的に言ってきたところで、あなたがそれに同意しない限り権利を移転することはできません。
そして同意するかどうかはあなたの自由な意思で決定すべきことですから、次女さんがそれを強制することはできないです。

3人の共有である限り、売却したり賃貸に出すにも全員で共同して決定する必要があるのはもちろんです。
また、あなたと末妹さんはそれぞれ3分の1をお持ちですから、法律的にはお二人もご実家を自由に使用する権利をお持ちです。ところが現在は次女さんがお一人でご実家に住んでいますので、あなたと末妹さんからすれば、次女さんにそれぞれ3分の1相当の家賃を請求することも、法律的には選択肢として存在する訳です。
現状では、次女さんにご実家を管理してもらったり、固定資産税や消耗品の費用を負担してもらうのと引き替えに他のお二人は次女さんの無償での使用を認めるという合意ができていると客観的には判断できると思いますが、次女さんがあまりにも無茶を言うようであれば、今後はこれを変更して、必要経費も3等分して各自負担する代わりに次女さんには他の二人にそれぞれ3分の1に相当する家賃を支払ってもらおう、と言うことも可能です。

次女さんに実家を捨てたように思われてしまっているとしたらそれは悲しいことですし誤解が解ければ良いのですが、率直に言って、お考えのとおり次女さんが理不尽なことを言っていると私も思います。
ご家族間のことなので法律で杓子定規に解決することは適切ではなく、あくまでも話し合いで解決するのが最善だと思いますが、もし法律で争う場合は次女さんの主張は通りませんので、そのことは理解していただけると良いですね。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
回答をお読みになり疑問は解消できましたでしょうか。
より詳しい説明が必要な点がありましたら、続けてご質問ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

丁寧なご回答をありがとうございました。


 


話し合いで解決できると思っていましたが、次女は精神的に不安定なところがあり、納得して決めた事であっても時間が経つと理不尽に感じる傾向にあります。


3分割する前後、何度も話し合いを重ね、誰も強制などしませんでした。


今回、末の妹に向かって「出て行った者に帰る場所はない」「実家を潰せなんて勘当もんだ」と言ったらしく、困り果てて相談されました。


私も承知しかねると答えたところ「そんなに金がほしいのか!」と言われました。


私も末の妹ももう疲れ果てて、次女の言うとおり無償で渡してもいいと思いはじめていました。


ただ次女はそれを「贈与」と認識しておりません。


また、次女の言うとおりに無償で譲ったとしても何年かすると「実家を押し付けられた」と言い出すだろう事は想像に難くないのです。


仰る通り、法律に則って解決する事はしこりを残すと思います。


ですが、どのような形をとったとしても後々文句を言われるのであれば、公平に平等に解決したいと思い至ったのです。


 


もう少し、お知恵をお借りしてよろしいでしょうか。


 


・贈与した場合、税金はかかりますか?また誰に支払い義務があるのでしょうか。


・両親が残した財産です。少しばかりの土地建物ですが、公平に分けるには売却して現金化するしか方法はないのでしょうか。


・現在の状況のまま、万が一、3姉妹の誰かが亡くなった場合、当然、亡くなった人の遺族が三分割した土地建物を相続するのですよね?


・次女が住みながら実家をゆくゆくは処分するといった決め事を公正証書等に残す事は可能ですか?また強制力はありますか?


・次女の言う「メンテナンス費」は、私は「消耗品」だと思うのですが「メンテナンス費」と主張された場合、それは認められるのでしょうか。


・このまま拒否し続けても何も解決しないと思うので、これをしておいた方がいいと思われる事がありましたら教えて下さい。


 


3分割した際、問題を先延ばしにしているだけだとわかっていましたが、想像以上に悪い状況になってしまったので、これ以上、両親の残した物で争いたくないのです。


 


愚痴も含んでしまい、より分かりづらい質問となっていまいましたが、


何卒よろしくお願い致します。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

それでは順番にお答えしますね。

 

>・贈与した場合、税金はかかりますか?また誰に支払い義務があるのでしょうか。

 

贈与した場合は、「贈与を受けた人」が翌年の2月15日~3月15日の間に申告を行い、贈与税を納付しなければなりません。贈与をした側は、名義変更の登記に協力すれば、それ以外に税金の申告等は不要です。
贈与税の税率は課税価格に応じて10%~50%と段階的に高くなり、課税価格は土地は路線価、建物は固定資産税評価額が基準となります。
一般的に不動産は価値の高い財産のため、贈与税も高額になってしまうことが多いです。例えば不動産の価格が600万円であれば82万円、1500万円であれば470万円もの贈与税がかかります。さらに、贈与税以外にかかる諸費用として、名義変更のためにかかる登録免許税、名義変更のための司法書士報酬、取得時に一度だけかかる不動産取得税があり、これらを合わせてざっくりと固定資産税評価額の5%程度見ておく必要があります。

 


>・両親が残した財産です。少しばかりの土地建物ですが、公平に分けるには売却して現金化するしか方法はないのでしょうか。

 

最も公平なのは、お考えのとおり売却してその代金を分けることでしょう。
次善の方法は、お一人が他の二人からそれぞれの持ち分を買い取ることです。

 


>・現在の状況のまま、万が一、3姉妹の誰かが亡くなった場合、当然、亡くなった人の遺族が三分割した土地建物を相続するのですよね?

 

はい。そのとおりです。
これを避けて三姉妹の誰かに権利を移転するための方法としては、遺言書によって、自分が死んだときにはご実家の持ち分は他の生存している姉妹に相続させる旨(遺贈といいます)を残すか、あるいは自分が死ぬことを条件に贈与するという契約(死因贈与契約といいます)を生前に結んでおくという方法があります。
遺贈や死因贈与契約によって権利が移転する場合、いずれも贈与税ではなく、それよりもずっと税金の安い相続税の課税対象になりますし、諸費用も贈与の場合より安くて済みます。

 


>・次女が住みながら実家をゆくゆくは処分するといった決め事を公正証書等に残す事は可能ですか?また強制力はありますか?

 

違法であったりあまりに漠然とした内容の場合は別ですが、原則としてどのような約束も契約として有効にすることができ、それを公正証書にしたり、私署証書の認証という形で証明力の高い文書にすることは可能です。
そして、これらの文書には契約は守らなければならず約束を破れば損害賠償の対象になるという意味での強制力は内容に関わらずありますが、強制的に退去させる、売却するといった意味で強制力を持たせたい場合は「ゆくゆくは処分する」というような曖昧なものでは十分な効力が得られませんので、たとえば「10年後」といった期限や条件を設けるとか、「退去する」といった強制したい内容を明確に定める必要があります。

 

 

>・次女の言う「メンテナンス費」は、私は「消耗品」だと思うのですが「メンテナンス費」と主張された場合、それは認められるのでしょうか。

 

当事者に特別の約束がない限り、不動産の保存・維持・管理にかかるそれらの消耗品(法律的には「必要費」といいます)は使用している者の負担ですので、認められないですね。

 


>・このまま拒否し続けても何も解決しないと思うので、これをしておいた方がいいと思われる事がありましたら教えて下さい。

 

この件で争いたくない、権利も主張しなくて良いということであれば、次女さんの望むとおり贈与するのが一番簡単な方法でしょう。その際に税金のことも注意を促したうえで贈与にかかる税金その他の費用は全て次女さんが負担するといった内容も書面に残しておくと安心です。そして、次女さんが自分の意思で望んだという客観的な証拠を残すためには、公正証書によって贈与契約を結ぶか、家庭裁判所や家庭裁判所の調停手続によって話し合いして合意を調書にしてもらうのがより安心です。

諸費用の負担が無理で上記の方法が不可能な場合で、かつご自身の配偶者、子供に問題の残したくないというご希望であれば、前述の死因贈与契約を次女さんと結んでおくか、遺言書を作成し次女さんに渡しておくという方法も選択肢の1つになるでしょう。


公平に・平等に解決しようとすると次女さんが納得しないでしょうから、それを望む場合は残念ながら割り切って争うしかないでしょう。その場合は、ご自身で次女さんとのやり取りを行うのは精神的にも体力的にも辛いでしょうし、弁護士に代理人を依頼し交渉を全て任せてしまった方がよいかもしれませんね。
あとは共有状態のままで困るのは次女さんですので、現状を維持したまま時間によって状況が変わるのを待つという手段もあります。消極的ですが、次女さんが実家を出ていく状況になる等すればば問題の解決は多少図りやすくなると思います。

 


以上ご理解いただけたでしょうか。
それと、当サイトの返信機能は最初のご質問の内容が不明確で十分な回答ができなかったり、回答に説明の足りない点があった場合に利用するものですので、最初の質問が解決した後に新たに別のご質問をされる場合には、新規の質問としてくださいますよう、お願いいたします。

 

 

質問者: 返答済み 4 年 前.

早速のご回答ありがとうございます。


また、返信機能をよく理解せず、追加の質問をしてしまい大変申し訳ありませんでした。


 


 


不躾ですが、先ほどの回答の中でもう少し詳しく教えてほしいので、あと少しだけお知恵をお貸しください。


 


>最も公平なのは、お考えのとおり売却してその代金を分けることでしょう。
次善の方法は、お一人が他の二人からそれぞれの持ち分を買い取ることです。


 


「買い取る」場合、その金額設定は自由に決められるものですか?それとも然るべきところに依頼して算出しなければならないのでしょうか。


 


>現状を維持したまま時間によって状況が変わるのを待つという手段もあります。消極的ですが、次女さんが実家を出ていく状況になる等すればば問題の解決は多少図りやすくなると思います。


 


実は近いうちに出て行く可能性が高いのです。次女の夫の建てた家に同居する事になりそうなのです(離婚も視野に入れて別居していましたが、やり直す事になったらしいです)それを踏まえた上で3分割の解除を迫られました。夫婦の共有財産にしたいとの事でした。今回の場合、あくまでも平等に、と主張し続けるのであれば、やはり代理人を立てる事が最善なのでしょうか。


また、代理人とは、例えば3人の誰にも味方をせず、あくまで法律家として3人の間に入ってもらう、という事は可能なのでしょうか。


 


何度もすみません。よろしくお願い致します。


 

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

>「買い取る」場合、その金額設定は自由に決められるものですか?それとも然るべきところに依頼して算出しなければならないのでしょうか。

双方が合意できれば、売買金額は自由に決めることができます。ただし、あまりに相場からかけはなれた金額で売買を行った場合、相場との差額については税務署から贈与があったものとみなされ、贈与税が課税されてしまう危険がありますので、なるべく相場に近い金額にした方が良いです。
相場がいくらぐらいかというのは、地元の不動産屋さんに売却を検討していると相談すれば無料で査定してくれます。あとは親族間の売買の場合、相場の7割程度といわれる固定資産税評価額をそのまま売買価格とすることも多くあり、それで贈与税が課されたという話も聞かないですね。ただ、地域によっては相場の7割という額が妥当しないこともあり、絶対大丈夫というわけではないので注意してください。

 

>また、代理人とは、例えば3人の誰にも味方をせず、あくまで法律家として3人の間に入ってもらう、という事は可能なのでしょうか。

代理人はあくまでもあなたの利益を考え、あなたの為に行動する者です。代理人ではなく話し合いの仲裁をして欲しいということで引き受けてくれる場合は、そのような役目を依頼することも可能です。
ただし話し合いによる解決を目指し中立の第三者を入れたいということであれば、裁判所の調停手続きを利用した方が費用的にはずっと安く済みますし、合意内容に強制力を持たせることができるのおすすめです。


次女さんは自分が住むために必要ということでもなく、ただ夫婦の共有財産としたいということなのでれば、私の個人的な意見としては代理人弁護士をたてて公平に分けるよう交渉してもらい、それでも話にならないのであれば共有物分割の裁判を起こして強制的に売却して代金を分割してしまった方が良いのではないかと思います。

もちろん、代理人を立てずに姉妹の話し合いだけで次女さんが自分が理不尽なことを言っていると理解してくれればそれが一番良いのですけれど。
今回のことは譲って丸く納めたとしても、ゴネれば理不尽なことも通ると思われてしまうと今後も似たようなことが起きてしまう危険があるのではないでしょうか。

AEをはじめその他名の法律カテゴリの専門家が質問受付中
質問者: 返答済み 4 年 前.

何度も質問を重ねてしまい、申し訳ありませんでした。


丁寧にお答え頂き大変感謝しております。


贈与以外、受け付けない!と強気の姿勢でこられていますし、過去に何度もゴネ得だった事がありますので、代理人を立てる方向で動いていきたいと思います。


相談にのって頂けてよかったです。


初めての投稿でしたのでルールがよくわからず、お手数をおかけしてしまい申し訳ありませんでした。


 


とてもとても助かりました。


ありがとうございました。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
どういたしまして。
無事に解決すると良いですね。

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