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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4409
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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マンション賃貸契約について。2010年から現在の賃貸マンションに住んでいます。今年3月までは、家主がこの物件の賃貸管

解決済みの質問:

マンション賃貸契約について。2010年から現在の賃貸マンションに住んで います。今年3月までは、家主がこの物件の賃貸管理をA不動産に委託し、家賃徴収や修繕で私と連絡をとっていました。が、家主がこの委託契約を解除し、4月から、家主の息子さんが代理人となり、直接連絡をとることになりました。その契約一部変更の覚書案を提示された中に、腑に落ちない点があり、お尋ねします。
元の賃貸契約書は宅建取引業協会の作成した、一般的なもので、「入居中の修繕」の条項に、「孝は、下記に掲げる修繕を除き、乙が本物件を使用するために必要な修繕を行わなければならない」とあります。今回の覚書案では、その条項に1項追加するとし、いわく「本物件専有分に関わる付属物及び従属物についての維持、修繕については、乙の負担とすること。但し、破損個所を事故の費用で修繕し、家屋を賃貸当初と同一状態を維持するべき義務がある趣旨ではない」
この2つは矛盾するのではないかと思います。それに、覚書案のこの部分は、平易に言えば、「乙は、今後の修繕は自己負担しなければならず、甲に修繕作業を要求できない。但し、破損したままで住み続けるのは構わない。」ということだと思うのですが。
ちなみに、このマンションは、もともと分譲マンションで築22年、うちだけが、本来の所有者(家主)から賃借しています。家主はいわゆる賃貸マンション経営者ではありません。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

それは大変お悩みのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、分譲マンションと言うことで、大家さんは家賃収入からローンの費用を支払って

いると言う状況でしょうか?

間に管理会社や不動産屋が入らない契約はトラブルが多いように思います。

そうでなくともトラブルは多いので、感情的な争いになる部分もあると思われます。

基本的に、経年劣化や普通に使用しての破損等は、大家さん側の負担であり

それは家賃に含まれていると考えられています。

そのため、そのような賃借人に極端に不利な契約は無効とも言えます。

マンションは単に、住めれば良いと言うのではなく、安全で安心な住環境を

整える義務が賃貸人にございます。

すぐに抗議をして契約書を一般的なものに変更してもらいましょう。

とりあえず、契約自由の原則があるので不利な契約書をあえて作ってくることも

考えられますのでご注意が必要です。

弁護士の先生に代理交渉していただくのも手です。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 3 年 前.

アドバイスありがとうございます。法律専門家からの明確なご判断、大いに参考になりました。実は、この家主さんは、今回の修繕のトラブル以来、もう私に出て行ってもらいたい、と いうのが遠回しながら伝わってきました。修繕費用などのかかる賃貸はやめて、売却してしまいたいのだろうと思います。でも、築年数が経っていても、私はここが気に入っているので出て行く気はなく、家主の代理人のそのようなほのめかしは聞き流しています。そこで、私のもう一つの心配は、私の意思に反して、賃貸契約を解除させることが、家主側にできるのか?ということです。もちろん、私の方に、常識で考えて落ち度のない場合ですが、それでも「難癖」をつけて退去申し渡し、ということはありえますか?


もうひとつ質問。最初の質問の、覚書の変更請求など、もしかしたら解決までに時間がかかるかもしれません。一方、先にお知らせした事情で、4月分から3カ月の未払いの家賃(減ずる額が決まらず、保留になっていたもので、この遅延は家主も同意済み)を5月中に払いたいと思っています。滞納する気は全くないので。この支払だけを覚書締結とは別に行っても問題ないですか?ちなみに、覚書のほかの項目は、家賃の新しい振込先と、減額に関する内容です。


先程の質問へのアドバイスが有益ですので、急ぎの問題ですし、折角の機会なので、色々相談したいと思う次第です。よろしくお願いします。

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

お話から、だいたい状況がわかりました。

確かに賃借人がいれば、マンションを簡単に売ることは難しいと言えます。

賃貸契約書に従うことになりますが、先方に正当な理由がないと

なかなか退去させることができないのが現状です。

ただ、相場に比べて家賃が安い場合は、値上げの交渉も今後はあり得ます。

未払いの家賃が気になりますが、契約解除条項に、家賃の何か月かの未払いなど

あるはずですから、ご注意が必要です。

修理代金に関しては、誠実に対応することがなく、大家さんはもめるの覚悟で

何もしないことは考えられます。

そう言う、状況が生活がし易い環境かどうかは疑問ではあります。

大家さんとの良好な関係ができないのは厳しいかもしれません。

頑張って下さい。

supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
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