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AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
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経験:  民事法務専門
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借地権の更新料についてご相談いたします。 横浜市金沢区六浦南1丁目在住33年です。このたび20年の借地権の更新

解決済みの質問:

借地権の更新料についてご相談いたします。

横浜市 金沢区六浦南1丁目在住33年です。このたび20年の借地権の更新で、地主より150万の請求を受けました。土地の評価額は1000万円程度です。路線価はもっとあるようです。この場合の更新料の妥当な額はいくらくらいなのでしょうか?
また20年前の契約時、まだ7年契約期間が残っていましたが、契約者死亡(私の父)のため、再契約を迫られ、275万円を支払っています。新規契約のようなお金を払わされ、だまされたことが20年経ち始めてわかりました。7年分取り戻せないものでしょうか?このことで精神的にも体調を悪くしています。

どうぞよろしくお願いいたします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
ちょうど20年前、つまり平成5年に元々お父様が契約者だった建物所有を目的とする借地契約を地主から迫られて、あなたが契約者となり改めて再契約をしたということですね。

まず、更新料はいくらが妥当かというご質問については、一般的な相場としては更地価格または借地権価格の2~10%程度と言われることがありますが、はっきりとした基準があるわけではありませんので地域によっても相場は違いますし、実際のその土地を取り巻く状況によっても異なります。
ただし、この更新料というのは法律で支払うことが義務付けられているものではなく、あくまでも当事者の合意による契約によって支払わなければならないという性質のものですので、当事者が合意すれば相場より高くてもあるいは安くても原則として問題の無いものです。
したがって、極めて不当と言えるような高額な場合は別として、原則として契約で定めた更新料を支払う必要があり、逆に言えば契約に更新料の定めがなければ請求されても支払う必要がないということになります。
契約に更新料の定めがない場合に、地主の側から更新料を支払うという地域の慣習が存在するとの主張がされることがありますが、裁判所は慣習があると認定することには非常に慎重ですので、そのような主張はまず認められないでしょう。

また、平成5年に新規に契約した借地契約では、例え契約書に存続期間が20年と定めてあっても、借地借家法という法律により契約が存続期間は最低30年とされます。
したがって、20年経過した今年はまだ更新時期ではなく、更新料の問題が生ずるのはまだ10年先ですので、もし地主から更新料を払えという訴訟を起こされたとしても、借地借家法により存続期間は30年なのでまだ存続期間が満了していないという主張をすれば良いですよ。

なお、20年前にだまされたということについては、長期間経過しているので騙されたという証明をすることが難しく、証明できたとしても時効により請求権が消滅したと相手から主張される可能性が高く、残念ながら7年分を取り戻すことができる可能性は極めて低いでしょう。

●借地借家法
(借地権の存続期間)
第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
回答をお読みになり疑問は解消できましたでしょうか。
より詳しい説明が必要な点がありましたら、返信機能にて続けてご質問ください。
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
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質問者: 返答済み 3 年 前.


ご連絡遅くなりました。大変参考になりました。


 


このまま住み、数年後借地権を売却する場合、更新していないことで、不利な点はありますか?

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

評価をありがとうございました。

借地権を売却する場合には残存期間による金額への影響がありますが、いま相手の言う通りに更新すれば高額な更新料を支払うことになりますから、その方が不利になる可能性が極めて高いでしょう。
また借地権を売却するには、自由に売却できるという契約になっていない限り地主の承諾が必要なところ、更新しなければ承諾しないと言ってくることは容易に想像できますが、それも更新したからといって承諾してくれるとは限りませんし、もとより承諾しないか高額な承諾料を要求するタイプの地主であるように思います。
地主が承諾しない場合には、その承諾に代わる許可を裁判所に求めることができ、裁判所が許可する場合は妥当な承諾料なども決定してくれますので、不当に高い金額を支払うおそれはなくなります。

AE, 行政書士
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