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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4336
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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私は建設業を経営していますが、10数年前に当時従業員だった者がアパートを借りるにあたり保証人になりました。その従業員

解決済みの質問:

私は建設業を経営していますが、10数年前に当時従業員だった者がアパートを借りるにあたり保証人になりました。その従業員はその当時間もなくして出社しなくなり、自然に退者扱いとなりました。
最近になって家賃の滞納が有るということで、そのアパートの管理会社から督促が来ました。私の会社の顧問弁護士に対処法を訪ねたところ、本格的な裁判を大家さんから起こしてもらい、それで保証人の私が債務を実行する羽目になったら、私から彼を訴える裁判を起こすよう言われました。そこから予想される裁判等の費用は、百数十万円、裁 判が終わるまでの家賃負担を入れるとかなりの経済負担が必要と聞かされ、もっと良い策はないか悩んでいます。
知り合いの不動産屋に相談したところ、このサイト(少額訴訟)の検索を勧められ、大家さんに少額訴訟を起こしてもらって、事を動かしたらどうかとアドバイスをもらいました。
少額訴訟の説明を読んでこの相談コーナーを書き込んでいますが、私としては、被害を最小限に食い止めたいことと、賃借人がこのアパートを退去するか若しくは保証人を降りることを実現したいと思っているところです。
問題が、簡単ではないことは承知していて、なかなか一通りの筋書きにはならないと思いますが、この問題解決の一つの方法として少額訴訟が有効であるかを含めて、何かご指導いただければ幸いです。
因みに、家賃の滞納額は三月末で12万3000円、4月末から毎月5万8千円ずつ増えていきます。
ご回答よろしくお願いします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

それは大変お困りのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、訴訟になるのであれば、弁護士の先生の対応方法でよろしいのかもしれません。

それとは違う視点で、アドバイスが出来ればと思います。

お話からは、ご不明な点もあるのですが、例えば、元従業員の現在はどうなっているのか等。

滞納家賃が12万円程度で、毎月、解約をしなければ6万円程度の家賃がかかると

言うことですね。

家賃の未納が何か月かあれば、規約等で大家さん側から解約が出来るはずですが

そのまま引き延ばして家賃を取り続けようと言うのは悪質です。

まずは、元従業員を探して、直接解約してもらうか、委任状をもらって

ご相談者様が解約するしかありません。

 いずれにしても、元従業員の家賃を立て替えれば、もと従業員に対して求償ができます。

元従業員であれば、そのご両親様とかの連絡先は押さえているのではないですか?

そこから探してもらうなりはできないでしょうか。

また、浮浪者や海外に逃亡したのでなければ、探偵事務所にでもご依頼すれば

相手は見つかるはずです。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございました。


賃借人とは退社以来10年以上有っておらず、今回の家賃滞納で問題が起こった次第なので、現在の勤め先もわかりません。本人へのコンタクトも試みておりますが、部屋に籠っているようでテレビの映像点滅が見て取れる状態で、誰の訪問にも応じない構えと受け取れます。


したがって、退去、解約、支払い、そしてお勧めの委任状いずれも応ずるような可能性は少ないものと思います。


ここで、先生に再度お尋ねしたいのは、差し当たり、大家さんが少額訴訟制度を利用するに問題があるか、また有効性を期待できるかを含めた部分でのご意見など頂きたいと思います。


どうかよろしく御回答お願いいたします。

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

ご本人の存在が分かっているなら、民事調停等は可能ですし

出てこないなら、逆に少額訴訟で対抗できるでしょう。

欠席は、原告の主張を認めたことになります。強制執行も可能になります。

ただし、ご相談者様が家賃を立て替えた後になると思います。

大家さんが少額訴訟をする流れは、ご依頼の弁護士の先生が考えたスキームでしょうから

このサイトでは、有利不利や勝算を判断はできませんのでご了承ください。

大家さんに家賃を立て替えたのであれば、それはしなくて済むのかもしれませんが

立て替えないで、訴訟を起こしたいと言う思いでしょうね。

時間がかかるなら、先に立て替えても良いかもしれません。

それにしても、その元従業員は大人の対応ができない飛んでも無い方ですね。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございました。


私が支払いをしてしまった場合、大家さんから訴訟を起こす必要がなくなるのではないでしょうか?管理会社は、私からの債務が実行されれば何ら介入する義務はないとのスタンスなので、わたしが債務を払ってしまった場合、私からの少額訴訟を提起することが可能になる代わりに、退去や保証人離脱の法的要求は困難になるのではないでしょうか?


一つ確認させていただきますが、少額訴訟の存在やそのプロセスを薦めてくださったのは、弊社の顧問弁護士ではなく知り合いの不動産屋さんです。


弊社弁護士は、数百万円かかる可能性の有る方法か、自分で直接本人に掛け合うなどして自分の力だけでやるしかないという感じで、あくまで印象ですが、あまり取り組もうとしてくれません。


以上、何度も申し訳ありませんが、再度ご回答お願いします。


 

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

不動産屋さんが考えたスキームですね。

確かに、弁護士の先生にとっては、額が額ですから成果報酬も少ないので

積極的では無いかもしれませんし

そうなると、個別に解決していく方法を模索しても良いでしょう。

会社として動いているのであれば、社員であれば、会社の代理として

動けますから、社員で交渉が得意な方に動いてもらう方法はあるかもしれません。

必ずしも経営者が動かないといけない訳では無く、本来は総務とか人事の仕事ですね。

社員の保証人も、今後は、辞めたら外すような規約を作成しておいた方が良いでしょう。

そうすれば、今回のような問題は無かったかもしれません。

とにかく、その社員に賃貸契約を解約をさせることが先だと思われます。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございます。


しかしながら、だんだん伺いたいこととずれてきましたので、もう一度肝心なところを教えてください。


大家さんから、現時点で少額訴訟を起こすことに問題はないでしょうか?


前々回の先生の回答によると保証人がその前に支払いを済ます必要があるとのことですが、それでは大家さんが訴訟する必要がなくなり、私が賃借人を新たに訴えなければならなくなり、その場合、少なくとも私からは退去要求は難しくなり長期的解決にはならないのではないでしょうか?


あと、この保証関係は私個人です。


弁護士は会社での顧問ですが…。

質問者: 返答済み 3 年 前.

ご回答ありがとうございます。


しかしながら、だんだん伺いたいこととずれてきましたので、もう一度肝心なところを教えてください。


大家さんから、現時点で少額訴訟を起こすことに問題はないでしょうか?


前々回の先生の回答によると保証人がその前に支払いを済ます必要があるとのことですが、それでは大家さんが訴訟する必要がなくなり、私が賃借人を新たに訴えなければならなくなり、その場合、少なくとも私からは退去要求は難しくなり長期的解決にはならないのではないでしょうか?


あと、この保証関係は私個人です。


弁護士は会社での顧問ですが…。

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

相手の大家さんは訴える意思があるのでしょうか?

それができるぐらいなら、元社員に直接訴訟を起こせば良いだけだとは思いますが

それが大家さんからできない問題があるのでしょうか。

また、不動産屋さんの通りにすれば、弁護士の先生のお考えの流れになるのではないでしょうか。

その他の方法は無いかということでしたので、別のことをアドバイスさせていただきました。

少額訴訟を起こされると、債務名義ができて強制執行の対象になることもあります。

どの方法をとっても、法的にしようと思えば、お金が先に必要で

後での回収になるでしょう。弁護士の先生が関われば、赤が出る可能性も高いと

いうことです。

きちんとしたスキームを不動産屋と大家さんと打ち合わせしてないと

難しいかもしれません。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 3 年 前.

大家さん自身には、私に協力してくれる意思があるから今回の相談内容が成立していると思います。


どうも、伺いたいことが伝わらないようですのでこれで結構です。


ありがとうございました。

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

何度も丁寧にご回答致しましたが

文面上だけのやりとりで、こちらもご相談者様が求める

ご回答だができずに大変残念です。

やはり、対面でどこかにご相談される方が良いでしょう。

ただ、大家さんが、協力されると言うのに、ご相談者様に対して少額訴訟を

されると言うのは、不可解ではあります。

不動産屋の提案と言うのも何だかおかしな気もします。

強制執行にならないようにくれぐれもご注意ください。

ご回答に満足が行かない時は、サイトの管理者に払い戻しリクエストをされると良いでしょう。

ご質問も閉鎖して下さい。

そうしないと評価はされなくとも、専門家には1円も入りませんが

相談料はサイトに支払われることになります。

質問者: 返答済み 3 年 前.

最後に捨て台詞のような返答を頂いたので、もう一度返答させていただくことにしました。


回答いただいた内容には参考になることもいくつか有るし、親切且つ誠意も伝わってきていて、専門家が報酬を受け取ることができないという内容のことと私は思っていません。


今回の相談は、わたしのほうにも表現の問題があるのかもしれません。


ですから、いくつもの回答を通したことの上、現在私が取ろうとしている対処方法を述べさせていただき、専門家様から大きな問題の指摘がなければ、今回の質問を終わりたいと思います。


 


現在、大家さんから家賃の催促を書留郵便にて送っています。そこに支払期日を過ぎた場合の退去の要望を入れてもらっています。


郵便は今のところ受け取っておらず、今後も受け取らない可能性が高いと思われますが、内容証明郵便に変えて再度請求してもらいます。


私は、その期間と並行して、アパート周辺の張り込みをして、賃借人の尾行を試みて勤め先をつきとめようと思います。これは、私が保証債務を実行することになったときに、勤め先への差し押さえ手続きが出来るようにするためです。


一連の活動と並行して、大家さんやアパート管理会社と賃借人が接触不能であったり、交渉が暗礁に乗り上げた場合の為に、大家さんから賃借人に対して「少額訴訟」を起こすための準備をしてもらいます。


もし、その訴訟が実行されれば、私は賃借人と公然の場所で対面することができるかもしれないし、大家さんからもこの機に退去又は保証人の入れ替えを要求してもらうことができます。


もちろん、現在でも大家さんは賃借人に対して保証人の入れ替えを求める意向を持っていただいています。


少額訴訟に至ってしまい、最悪の場合私が肩代わりしたとしても、その実行により今度は私から賃借人へ債権の取り立ての手続きなどが出来ると思うのです。


専門家様には、このような方法に間違いがないか、落とし穴はないか、またもっと良い方法はないかなどお聞きしたかったものです。


回りくどい方法かもしれなく、それゆえ伝わりにくい相談になってしまい申し訳ありませんでした。


専門家様の回答から察するに、どうせ大家さんから訴訟を起こされて債務負担することになるなら、先に立て替えておいて私から少額訴訟や差し押さえをすればよいということかなと思うのですが、賃借人が逃げる可能性があること、逆に賃借人が退去しない場合に私からは退去の勧告も難しく、保証人の入れ替えの強制力も弱いため、プロセスとして大家さんが出来る限りのところまで前に立っていただくことをお願いしているのです。


 


長々と書いて、逆にもっと混乱させてしまったかもしれませんが、せっかく何回も回答いただき役に立ったこの相談に対し、無償であることは私の本意では有りません。


 


この返答に関して、大きな問題があるような回答を頂くようであれば、対面相談のできるしかるべき所へ行きますので、どうかこの質問に関しては最後ということで、お答えいただけますようお願いいたします。

専門家:  supertonton 返答済み 3 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

捨て台詞のように聞こえたかもしれませんが、そのような意図は全く無く

お金がかかるのは変わりないので、ご心配した次第です。

やはり、複雑な案件になると、文面だけでは問題の取り違いがあったようです。

こちらは、ご相談者様に対して、大家さんが少額訴訟をすると理解しておりました。

なぜ、賃借人ではなく、連帯保証人のご相談者様にするのか腑に落ちないでいました。

そう言う意味では、ご相談者様が、騙されてお金を払わされる羽目になるのではと

心配しました。

ただ、今回の返信を拝見すると、賃借人に対して少額訴訟をするとあり

やっと、腑に落ちました。

 少額訴訟は、1日で結審するため、相手が理由なく出席しなければ原告の勝訴となります。

ただ、それにより、債務名義は取得できますが、強制執行は、原告任せと言うのが

現実です。裁判所により強制的に立ち退かせるためには、執行人がだいたい

決められていて、50万円位費用がかかると言うことです。

 そう言う意味では、相手が簡易裁判所に出て来るかどうかが勝負かもしれません。

現実問題としては、賃借人の親族から攻めてみた方が良いと言うのはあるかもしれません。

未払い家賃の支払いと保証人も親族に変更させることができるのが一番です。

出ていく出ていかないは、本当に大変で、今後、居座られて家賃滞納が続くなら

引越代や、次の引っ越し先を世話する場合もあるほどです。

大家さんもその位のリスクが受け入れる長期的な視点で考えられた方が

良いとは思います。

大変でしょうが頑張って下さい。

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