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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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実家の建て替えを予定しています。 私は現在実家に母と同居しています。実家は土地・建物ともに父の所有物となっています

解決済みの質問:

実家の建て替えを予定しています。
私は現在実家に母と同居しています。実家は土地・建物ともに父の所有物となっています。父は認知症の症状がひどいため、介護施設に預けている状態です。老朽化が進んだ実家を建て替えて欲しい、と長男である私は父が元気なころから頼まれていました。資金にも余裕ができたので、依頼にこたえるべく建て替えを決意したものです。ところが、父が認知症で住宅ローンの保証人の欄にサインも出来ない状態になってしまいました。成年後見が必要、 とのアドバイスを受け、私が父の成年後見人になりました。先日、成年後見の報告に司法書士をたずねた時に、父の土地に私名義の建物を建てる場合には、土地の賃借両を払う必要がある、との指摘を司法書士から受けました。父からの建て替えの依頼文書こそ残っていませんが、私は父からの依頼で老朽化した実家を建て替えるだけです。善意で行うだけなのに、なぜ土地の賃料まで払わなければならないのか納得がいきません。父もおそらく実の息子から金をとるようなことは望んでいないでしょう。そんなお金があるのなら、住宅ローンを少しでも早く返済したいです。実の親子の間でそんなことをしなければならないのでしょうか?住宅ローンを払うだけでも大変なのに、土地代まで払う余裕はないです。こんな状態でも土地の賃借料を払う必要があるのでしょうか?ご教示願います。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
後見人があなたで、後見監督人に司法書士がなっているということですね。
お父様のご意思として実の息子から金をとるようなことは望んでいないだろうというのはもっともですし、親子間で地代(賃借料)を払えというのに納得がいかないのも無理はないと思います。

この点、成年後見制度はお父様の権利を法律的に守ることを目的とする制度ですから、お父様の財産が減少することについてはとても慎重な姿勢をとります。
お父様の土地にあなたの建物を建てるというのは、形式的に見れば、お父様はご自身が使わない土地を第三者に貸して地代を得ることができなくなる一方、あなたはご自身名義の建物を建てるのに第三者の土地を借りた場合に支払う地代を支払わずに済むということになりますので、お父様は不利益を受ける一方、あなたは利益を得るという関係になります。
したがって法律論としては、きちんと地代を支払う必要があるという司法書士の話は正しいのです。

もっとも、後見人が付いていない親子間であれば無償で使用を認めるということは現実に良く行われていますし、本来一次的にはお父様が扶養義務を負うお母様も同居する建物を建てるという事情ですので、例外的に無償や低額での使用が認められる可能性も無いわけではありません。
昔から建て替えて欲しいと頼まれていたという事情や、あなたがお母様の生活費を負担したり面倒を見ているという事情があればそれも考慮するよう求めたり土地の固定資産税をあなたが支払うことにするなどお父様の権利にも配慮して再度話をしてみましょう。
ただ、先ほども書いたとおり法律論としては司法書士の言うとおり地代の支払が必要というのも正しく、どうしてもダメだと言われれば強行することは難しいです。
土地の利用についても最初にお書きしたとおり形式的にはお父様とあなたの利益が反する内容のものですので、後見人の権限で決めることはできず、監督人がお父様の代理人として承諾してくれなければ違法な行為になってしまいますので注意してくださいね。
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

回答をお読みになり疑問は解消できましたでしょうか。
より詳しい説明が必要な点がありましたら、返信機能にて続けてご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.


回答いただきありがとうございます。


このまま順調に建て替えが済んだとします。父が他界し、私が土地を相続するまで地代を延々と払い続けることになるのでしょうか?また、地代とはどの程度の金額が相場なのでしょうか?

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

地代を支払うことを決めた場合は、お父様が亡くなるか、転居して土地を返還するまで支払い続けることになります。
地代の金額は地域の相場や実際の土地の状況に照らして適切な金額を判断するのですが、一般的にわかりやすい金額としては、固定資産税額の3倍前後の地域が多いと言われています。

最初の回答でも申し上げたとおり、法律的には親子であっても相場の地代を払うというのが一番正しい形であるのはその通りですが、そこまで杓子定規にしなくても裁判所は認めてくれますので監督人の司法書士と良く話し合ってくださいね。
ご質問にもお書きいただいたお父様の意思でもあることや、お母様が同居していることのほか、お父様の推定相続人であるお母様の同意(他に推定相続人となるあなたのご兄弟がいればその方も)も書面にしたり、将来もしお父様の資産が亡くなった場合はあなたがお父様に関する費用を支払うといった約束をするなど状況を整えればもっと柔軟な対応も可能なはずです。

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