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mezasesakurasaku
mezasesakurasaku, 平成25年6月末弁護士登録抹消確定
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 271
経験:  平成25年6月末まで弁護士業務(以降退会)
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不動産についての質問です。 購入を検討している田舎の不動産(建物:約100坪 平らな土地:約1000坪)があり

解決済みの質問:

不動産に ついての質問です。

購入を検討している田舎の不動産(建物:約100坪 平らな土地:約1000坪)があります。
しかし、売主の方が建物を担保に借金されたそうです。
土地は何もしていないとの事です。
売主の方から持ちかけられた相談が
「まずは建物が立っている半分の土地(500坪分)だけ登記して、建物は仮登記し、2ヶ月してから建物の借金を返しきる予定だからその時に登記したい。
もし借金を返しきらなくても2ヶ月したら建物の登記をするし、さらに残りの500坪も建物と一緒に譲るよう仮登記に記載していい。」
と言われました。

私としては500坪あれば問題ないので残りの500坪がなくても大丈夫ですが、建物が本当に2ヶ月後に問題なく登記できるかが心配です。
仮登記の効力や、購入費の支払いタイミング、そもそも担保にだされた建物を購入して大丈夫かどうか、アドバイス頂けたらと思います。
よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

はじめまして、弁護士をしております。

 

建物の担保ですが、今回のお話のかんじですと、抵当権であると思われますので、

抵当権であることを前提とさせていただきますね。

 

まず、仮登記というのは、後で本登記をすれば本登記となんら変わりないという扱いをされます。

つまり、仮登記のままにしておくと、不動産登記の効力、つまり所有権を第三者に主張することができるという効力なのですが、ありません。

しかし、いったん本登記にしてしまえば、仮登記した時点から本登記をしていたことになります。

ですから、基本的には、建物や建物部分の土地に仮登記をしておけば、安全、大丈夫ですということになります。

 

ただし、ご心配されるように、抵当権を設定した建物およびその敷地を購入して大丈夫なのか、という問題があります。

つまり、登記自体できることは、問題ないのですが…

抵当権つき建物を購入するということは、いわば第三者として物上保証に入れると言うことと全く同じでして。

ですから、抵当権を実行され、債権者が誰かに売却しても、なんら文句はいえない。

売却代金から債権額を控除して差し引き残った金額をもらえるだけということになります。

さらに、くわえてですね、抵当権を実行されて誰かが購入しますと、その建物の敷地部分を使用する権利(法定地上権とよばれるものです)を、その購入者は同時に取得することになります。

もちろんその借地代はあなたのものですが。

もし、借地代さえもらえればよいとか、建物の購入代金が非常に格安で抵当権を実行されてもいたくもかゆくもない、といったことであれば、「建物を購入しても大丈夫」「問題なく登記できる」

いや、それは、ちょっと…ということであれば、「大丈夫ではない」「登記にも問題あり」ということになります。

 

現時点でも将来的にも、500坪あれば問題ないということであれば、

500坪部分を文筆してもらって正式に購入(登記)し、

担保が入っている建物および土地の方は、借金がなくなりきちんと抵当権をけしてもらってから購入するということにしたほうがよいかと思いますよ。

 

なお、将来的にも、のこりの500坪が利用できないなら、いまの500坪もいらないな、ということであれば、

現時点での購入は見送られたほうがよいかと思います。

 

なお、購入費用の支払時期は、当事者の合意で決めれば良いのですので、

完全な登記(建物がないほうの500坪は別に仮登記でもよいです)をした日が一番安全ではありますが…

 

なお、抵当権ではなく、譲渡担保として、仮登記にて担保していた場合、

基本的には、債権者が建物の所有者となっています。

ですので、その場合には、あなたは建物の所有者以外の無権利者と売買契約を締結したことになりますので、建物について、いくら仮登記があっても、あなたが所有者となることはできず(担保付きの建物すら所有できないということですよ)、本登記はできない、大丈夫でない、ということになります。

ですので、この場合には、絶対に、2ヶ月後きちんと借金を返して、その債権者の仮登記を消去してから、あなたが本登記することをおすすめします。

なお、この建物の敷地部分は、なんら問題なくあなたが取得でき、「法定地上権」というものの成立しませんが、この場合には、「約定土地使用権」を債権者がそもそも取得しているので、どちらにせよ、あなたが土地を使用できるわけではない、ということになってしまします。

 

回答は以上なのですが、

不明な点追加でききたい点等ございましたら、返信機能を使って遠慮なくご質問ください。

 

質問者: 返答済み 4 年 前.

早速の回答ありがとうございます。


 


追加で聞きたいのですが、売主が借金を返せずに2ヶ月経った場合(抵当権であるとして)、建物を私名義に本登記できるやり方はないと考えていいでしょうか?


やはり抵当権を銀行等が持っていれば、仮登記内容に有利な条件をつけたとしても無意味でしょうか?


 


また、この建物が抵当権であるか仮登記であるかをこちらで調べる方法はありますか?


 


よろしくお願いします。

専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

いえいえ、とんでもないです。

追加質問は、疑問点が解決するまでいくらでもしてくださいね。

 

すみません、少し言葉足らずでした

仮登記にして、それから2ヶ月後に、本登記にすることはできます。

ただ、本登記にしても、抵当権の負担はついていますし、法定地上権は発生します。

そして、仮登記内容に有利な条件を付けるということは、銀行等の関係では法的に意味はなく、この結論にかわりはありません。

 

なぜかといいますと、仮登記の内容自体に有利な条件をつけるということは、物権上でできなくて(物権法定主義といいます)、あなたと土地建物の所有者との約束という意味しかないため、そのことにかわりはないのです…

もちろん、あなたと土地建物の所有者との関係では、法的に意味はあります(損害賠償請求できます)が、そのことと、上のことは無関係なのです。

つまり、あなたは土地建物の所有者に対して、契約違反でしょ、と損害賠償責任を追及できますが、だからといって、そのことを銀行等にも同じく主張できるというわけではない、というのが、法律の話になってしまいます。

 

 

物件関係(抵当権や地上権)は誰にでも請求でき、

契約関係は契約当事者間でしか請求できない、というのが、民法の大前提となっているからです。

物件の内容というのは、個人で設定できるものではない、物権法定主義といいますが、これも民法の大原則です。

ちょっとややこしいですよね…

 

あ、抵当権が仮登記かは、簡単に調べることができますよ。

登記簿をご覧になってください。

抵当権でしたら、抵当権、仮登記でしたら、仮登記、と記載されています。

なお、何も担保登記がなされていない場合は、それは、法的には、担保がないことと同じです!

ですから安心して、仮登記されればよいですよ。

 

この作業をしますと、今回の交渉の相手方が本当に所有者であるかも確認できますから、1石2鳥です。

(無権利者と契約しても、所有権は移転しません。)

 

なお、あなたがわざわざ法務局に行くということをしなくても(法務局にいけば、誰でも登記簿は見れますが)、今回の相手に、最新の登記簿くださいといって、出して貰えばよいと思いますよ。

権利関係を確認しておきたいので、資料を出して下さい、と要求するのが当然の権利ですし、登記簿をとるのは、面倒ですし、手数料もかかりますから。

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