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mezasesakurasaku
mezasesakurasaku, 平成25年6月末弁護士登録抹消確定
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 271
経験:  平成25年6月末まで弁護士業務(以降退会)
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不動産についてです。 中古物件を購入しましたが、不動産会社から契約の際 住宅ローン控除が出ますと言われてましたが

質問者の質問

不動産についてです。
中古 物件を購入しましたが、不動産会社から契約の際
住宅ローン控除が出ますと言われてましたが確定申告の際
銀行に問い合わせた所、出ませんと言われました
その後、引越しすると町内の規定で動物(犬)は遠慮してもらってるとの
取り決めがあったそうです。
不動産の方にも話しておいたそうですが聞いてません
住宅にも欠陥があったりとして瑕疵の為、対応してくれるようお願いしてますが
約束の日も守られず連絡もありません

偽りなども含めて訴えようと考えてますが、無理でしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

はじめまして、弁護士をしております。

 

まず、はじめに、欠陥のほうは、訴えれば、勝てると思いますよ。

建築士の人からみても、不動産屋に請求すべきぐらいの欠陥だったわけですよね。

ということは、それは、購入するときには、わからなかった欠陥(法的には瑕疵(カシとよみます )と言います)があったわけですから、その欠陥にはやく対応してくれるように、請求することが可能です(民法570条、566条)。

 

契約そのものをなかったことにする(解除)こともできますし、

修繕にかかる費用を請求することもできます。

 

いきなり裁判というのは、瑕疵の鑑定の問題もありますから、

まずは、調停に持ち込まれてはいかがでしょうか。

それに調停のほうでしたら、わざわざ弁護士をつける必要もありませんし。

調停ですと、調停委員のおひとりが建築の専門家ですから、話がはやいかと思います。

調停をされるときは、簡易裁判所に調停の申し立てを行ってくださいね。

 

それでも裁判ということであれば、専門的訴訟になってしまいますので、

福井県の弁護士会に電話をして、建築紛争につよい弁護士を紹介してくださいと言って、弁護士を紹介してもらい、訴訟の専門家である弁護士にまかせたほうが安心かと思います。

もちろん、瑕疵があるという事実さえ証明できれば、基本的にはあとは裁判所の書記官(裁判官の補佐をしている人だとおもってください)がいろいろフォローはしてくれるかと思いますので、ご自分でされても大丈夫ですよ。

 

 

このように瑕疵のほうは、全然無理ではないのですが、

他方、偽り、つまり住宅ローン控除の件と、ペットの件に関しては、正直、法的には訴えは認められる可能性は低いかなと考えます。

なぜかといいますと、ローン控除のほうは、税の専門的知識がなければ正確に答えることは本当はできないはずで、ローン控除できると答えたその不動産会社の担当者が税理士であったとかであればともかく、控除できますときいて、そうか控除できるのか、と信頼してしまってはいけないのです。

ですから、物件を買われるときに、「住宅ローン控除できるんですよね?」「ああできますよ」ぐらいであれば、裁判となれば、裁判官は、なぜあなたが税務署に一本電話をするなどして確認をしなかったのかとあなたの落ち度を指摘するであろうと考えます。

他方、

「住宅ローン控除できます?」「できますよ」

「え、本当ですか、税務署に確認したほうがいいですよね?」「いやいやいや、確認しなくても大丈夫ですよ、私、もう何年もこの仕事しているんですよ、信用してください!」

なんて言われていれば、そこまで言われて税務署に確認する人などいないでしょうから、あなたの落ち度は指摘されず、こちらの主張が認められることになります。

ペットの件は、あなたが、担当者に、「私はペットを飼いたいからこの家を買うんです。」と伝えていたならよいのですが、そうでなければ、人によって飼う人も飼わない人もいるので、必ずしも、担当者が、きかれてもいないのに、ここではペット禁止なんです、と言っておかなくていけないか(つまりそのような法的義務まであるのか)と言いますと、微妙となります。

 

 

以上が回答なのですが、

回答の中で不明な点追加でききたい点等ございましたら、返信機能を使って遠慮なく追加でご質問くださいね。

質問者: 返答済み 4 年 前.


ありがとうございます。


昨日、建築士の方と不動産営業が来られ交渉、話し合いを


しました。


知らなかったなど、基礎を破壊した覚えは無いなど


建築士の方が『直してください』という呼びかけにも


『命令ですか!なぜ、貴方からそんな事を言われなければいけない』と


その言葉を聞いて、対応してくれるのかと凄く不安になりました。


そして一番心に残ったのが、不動産会社の方が『天井も床下ともなると、うちでも全て出来るか判断できないので会社と相談します。万が一、出来ないのであれば、そちらはどうされるのですか?』と言われました


調査会社(建築士)は、『やってもらわないと困ります』と強気で言ってくれましたが、何もしない気なのでしょうか


 


不動産会社は、こちらがアクションを起こさなければ


曖昧にしてくると感じます


まだ、昨日の話なんでとは思いますが


相手の出方を聞いてからの調停の方がいいでしょうか


返事を待たずに、調停に持ち込むべきでしょうか


後々の事もあるので、法的場できっちりしてもらいたいと思います


築31年なので、私たちが折れなければ行けないとこはあると思います


また教えていただけると助かります


 


ペットの件は了解しました


控除の件ですが、不動産会社がローン手続きをやってくれてました


何度も控除でますと言われてました


自分で控除の手続きは、年明けに自分で申請と手続きの仕方まで教えてもらってました。


資金計画書にも、24年度限度額30万円までと記載されてます


10年間のローン控除ともあり契約するには、大きな要因でした


ですので、出ないと聞いた時は凄くショックでした


10年間で計算すると大きいと思います


不動産会社からは10万くらいはあると聞かされてました


 


やはり、上記の流れでも訴えるには無駄でしょうか?


時間と費用がかかるのであれば、耐える事も手段だと思います


 


 


 


 

質問者: 返答済み 4 年 前.


何度も、すみません


 


>福井県の弁護士会に電話をして、建築紛争につよい弁護士を紹介してくださいと言って、弁護士を紹介してもらい、訴訟の専門家である弁護士にまかせたほうが安心かと思います。


 


A:弁護士会に連絡したところ、こちらでは建築専門等などは把握してませんと言われました


福井県に9?社もあるのですが、聞いていただくか・・・と言われました


さすがに、誰でもは・・・


なにか手段は、ありますか?


 


>もちろん、瑕疵があるという事実さえ証明できれば、基本的にはあとは裁判所の書記官(裁判官の補佐をしている人だとおもってください)がいろいろフォローはしてくれるかと思いますので、ご自分でされても大丈夫ですよ


 


A:弁護士の先生にお願いしなくても、自分達で出来るという事でしょうか?


裁判は、弁護士の先生が居なくても成り立つのでしょうか?(無知で


申し訳ありません)

専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

なるほど、詳しい事情教えてくださりありがとうございます。

 

ローンの手続きをしてくれていてそこまで言われている場合には、かなり可能性は高くなりますね。

もし、ローンの手続代行手数料のようなものを払われていたのであれば、ほぼ請求できます。

ただ、無報酬で、ようは完全なサービスとして、ローン手続きなどの付随的なことをしてくれていたということであれば、ちょっと可能性は低くなります。

しかし、ただ、裁判では、事実関係さえ認められれば、控除できなかった分の金額を損害賠償請求として認められる可能性もあるわけですから、瑕疵の件とまとめて請求してしまってはいかがでしょうか。

 

時間は、ローン控除をつけてもつけなくても、調停でも裁判でも一年ぐらいはかかることもあります。

費用はですね、印紙代、書類送達のための郵便切手、弁護士費用、あとは、不動産専門家の鑑定費用です。

印紙代は、訴額つまり請求額に応じてかわりますし、弁護士に頼むということであれば、訴額、弁護士報酬が決まります。

郵便切手と鑑定費用は、訴額と基本関係ありません。

ですので、ローン控除の分の請求をたすと、ある程度は、費用は増額しますが、数十万単位でかわるわけではありませんので、まずは、やはり請求してしまえばよいかなと思います。

 

裁判所の印紙代は、500万円ぐらいですと3万円

調停ですと、裁判所の半額、つまり500万円ぐらいですと1万5千円

郵便切手は、おそらく5千円程度といったところでしょうか。

鑑定費用は、専門家によって違うらしいですが、数十万円は必要かと。

 

 

福井県の弁護士会...弁護士の重点取扱項目がわからないのですね...

一応参考までに書いておきますと、弁護士ドットコムというサイトでは登録している弁護士の重点取扱項目がわかりますので、建築・福井県で検索すれば、検索はできます。

なお、あまりご年配の弁護士より、仕事をされて10年ぐらいの方が、経験と知識のバランスはよいです。

 

 

まず、調停のほうは、弁護士がいなくても当然大丈夫です。

もともとそのような趣旨(法的紛争にまきこまれた人をたすけるためのものです)で調停というのはありますから。

裁判のほうも、もちろん、弁護士がいなくても成り立ちます、ご安心ください。

書式などが面倒、あと出席するのが面倒、法的構成にして発言しないといけないから難しい、といった理由で、弁護士に頼まれる方が多いですが、弁護士はあくまで代理人です。

そして、今回は、

瑕疵担保責任を追及するということ

あとローン控除でしたら、債務不履行もしくは不法行為に基づく損害賠償責任を追及するということなので、

法的構成は簡単なので、ひたすら事実を主張して、その事実を証明する資料さえだせばいいだけなんです。

ですから、弁護士がいるからといって、裁判が有利になるというわけではないので、弁護士報酬と事務処理の面倒を天秤にかけて、どうされるか、決めてくださいね。

 

瑕疵の事実証明のためには、裁判ですと、通常は鑑定人の鑑定書が必要となりこれが高いんですよね...

調停ですと、不動産の専門家の調停委員が見に来てくれて、それで、鑑定をするかどうかを決めることになると思います。

(逆に言えば、不動産専門家調停委員が、これは瑕疵あるでしょ、と見てわかるレベルであれば、わざわざ鑑定はしないこともあるということですね。)

 

調停申立ての場合には、建築士の方に、こことここに瑕疵がありますといった書面(簡単なものでかまいません)を書いてもらって提出してくださいね。

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質問者: 返答済み 4 年 前.
丁寧にありがとうごさいます。
控除の件ですが、資金計画書にかかれてるのは
項目→代願料→諸手続き代行手数料→30万です
弱いでしょうか?

家の調査を頼んだのですが、住宅監査学会に依頼しました。
機械やら、家全体を調査し報告書もあります。
瑕疵についても1つ1つ記載され、是正の手段もかかれてます。
これでは、鑑定人が提出される書類の代用にはなりませんか?
ここに依頼する以前に、福井県建築士事務所協会でも写真みてもらったら、一目で瑕疵と言われました。
裁判になるなら証言もしてくれます。
住宅監査も、建築士事務所協会も。
やはり、鑑定士に依頼 するのが確実に勝てますか?
あと、裁判までの費用【瑕疵調査費用など、鑑定士費用など】、相手に請求できますか?
それなりの費用を支払ってきたので、後には引けないです。

あと、500万とは相手方に賠償する金額でしょうか?
弁護士ドットコムでも依頼したのですが、回答が無かったんです。
住宅に詳しい弁護士さんと建築士に依頼するといいとかかれただけで。すごく親切に、ここまで教えてもらえなかったです。
弁護士ドットコムで探してみますね。


専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

諸手続代行手数料ですか...うーん、弱くはないですが、強いともいえないラインですね。

なんせこの「諸」というのが曖昧ですから...

でも、やはり、弱くはないですから、絶対に請求自体はしておいたほうがいいかと思いますよ。

 

 

住宅監査学会からの報告書が鑑定人の鑑定書の代用になるか、ですが、

これは、裁判官や、調停委員(調停時の裁判官)がどう判断するかによりますので、

申し訳ないのですが、代用になるとは断言はできません。

鑑定書の証拠能力というのは、鑑定人の専門的な能力や第三者性といったものによって左右されますが、住宅監査学会の報告書を書いた人の専門的能力や第三者性を、裁判官や調停委員がどう判断するか、にかかっています。

 

なお、はじめの時点で、こちらにより有利に、つまり調停委員や裁判官をこちらの側の味方につけやすくなるのは確かです。

 

鑑定士を依頼すると確実に勝てるといいますか、鑑定人の鑑定が必要だと判断されてしまうと、調停ですと、調停委員(もしくは調停の裁判官)に、鑑定人に鑑定してもらってください、と言われますし、

裁判ですと、裁判官に、鑑定してもらってください、と言われてしまうのです。

そして、これを言われるということは、鑑定人の鑑定がないと勝てないということを意味します。

ただし、逆に、鑑定人の鑑定があれば確実に勝てます、と言われているわけでもないところが、微妙なのですが。

ただし、この時点で、では、鑑定人の鑑定があれば、勝てそうでしょうか?などと聞けば、断言はしてくれませんが、ある程度の見込みはおしえてくれます。

もちろん、勝つ勝たないは最終的に判断するものですから、断言はできませんよ、とかなり念押しはされますが、現時点の資料等からすれば、鑑定人の鑑定結果で瑕疵があると評価され、それにそくして、瑕疵があると法的にも評価される可能性が高いと考える、といったぼんやりしたレベルの開示(よく心証開示といいます)があります。

 

なお、住宅監査や建築士事務所の証言のほうが、むしろ、鑑定人の鑑定の代わりになるかもしれません。

こういう専門的なものを鑑定に出すのはなぜかといいますと、書面で説明されたほうが、裁判官がわかりやすいから、という理由と、専門家(医師や建築士等)が証言台に立つのを嫌がるからという理由からなのです。

ですから、逆に証言で口頭でも十分説明できる(一目で瑕疵とわかるなら口頭でも十分説明可能な気がしますから)、そして専門家の方が説明してあげるよと言ってくださるのであれば、上の2つの理由はつぶれますよね。

ですから、住宅監査や建築士事務所の証言のほうが、鑑定の代わりになるかもしれません。

 

 

調停と裁判で、裁判費用の負担方法が違いますので、場合わけしますね。

 

まず、調停の場合、裁判にかかった費用はそれぞれが負担するということになっています。

ですので、証言してくださる人(証人)の交通費やお礼、鑑定人の鑑定料、これらの費用は、こちら負担となります。

ただし、瑕疵の調査費用は、瑕疵担保責任の損害賠償項目に追加しておいてください。

つまり、瑕疵の調査費用と修繕費を請求するといった感じで、まぜておけばよいのですよ。

 

裁判の場合、

瑕疵の調査費用は調停と一緒です。

で、訴訟費用、つまり鑑定料等ですね、これは、敗訴した人が負担することになっています。

(訴訟費用は、印紙、切手、証人の交通費・日当、鑑定人の鑑定料といったものなんです。なお、弁護士費用は、訴訟費用とはよばれず、そのため、勝ったからといって請求はできません。)

つまりあなたが勝訴すれば、負担はなし。

一部でも敗訴してしまえば、その分は応分で負担となります。

請求額が500万円だったとしますね、で、たとえば、瑕疵の修繕には200万ぐらいしかかからないだろうと裁判所が判決をだしたして、200万の請求が認められ、300万の請求が認められなかったとします。

すると、鑑定料を仮に30万としたばあい、12万円は相手に請求できるが、18万はこちらが負担、ということになりますね。

なお、鑑定人の選任及び鑑定料の金額については、こちらが勝手に選任して鑑定料を払うとややこしいことになりますので、必ず、手続き等について裁判所に確認しておいてくださいね。(鑑定料は、裁判所が相当と決めた額、なのですよ。)

なお、勝訴したあとに、訴訟費用を請求するためも手続きは絶対忘れないでくださいね。

書記官に言って、手続きしましょう。

 

 

となると、裁判のほうが、有利...と思われそうなのですが、

調停の場合、調停委員に不動産の専門家がいますので、必ずしも鑑定がいらない可能性があるが、他方、裁判となりますと、裁判官だけで裁判官は法律のプロではありますが不動産については基本的にど素人なわけですから(中立な立場の)専門家の意見を聞きたいということで、鑑定人が必要とされる可能性が調停よりははるかに高くなるわけです。

ですので、ケースバイケースとしかいいようがないのですよね。

ただ、今回は、プロが見れば一目でわかるわけですよね、不動産専門家の調停委員がみればそれで鑑定人は不要とされる可能性が高いのでは、と思うのですが...

あくまで予測ですが...

(そもそも、調停は弁護士がいなくても手続きはそれほどややこしくないのですが、裁判は手続きが面倒なことが多いので、裁判よりも調停をおすすめしてしまう、というのが、大きい理由ではありますが…)

 

 

あ、言葉足らずでした、500万はこちらが請求する額、ですね。

調査費用、修繕費用、ローン控除の分の損害、これらをあわせて、500万円程度であれば、印紙代はその程度といった参考情報です。

よく、印紙代が数十万円すると思っていらっしゃる方がおられますので、念のためでした。

 

 

そうですか、私は、ドットコムでは登録していないので、どのような感じかは、実は詳細には知らないのですが、基本的に、どのように回答するかは、弁護士自体の個性によるところが多いですからね...

たとえば、事件を依頼しても、毎回詳細に打合せをして訴訟にのぞむ弁護士もいれば、私に全てを任せるようにと言って打合せをあまりせずに訴訟をする弁護士もいます。

安心できる弁護士をさがすためには、実際に、対面で一度相談をしてみたほうがよいかとは思います。

相談料は、30分5000円ぐらいですが、申し訳ないですが、ハズレの弁護士にあたって後悔(もしくは面倒なことになる)するよりは、よいかなと...

質問者: 返答済み 4 年 前.


連絡が遅くなり申し訳ありません


住監に鑑定士のお話をしたところ、裁判になっても鑑定書は要らないとの事でした


住監の請求項目に鑑定書作成ってのがありましたので、対処してくれるような・・・気がします


 


一昨日、不動産会社が天井の結露についての通気孔設置をしました・・・


とても酷いものでした


連絡したと言ってましたが敷地に了解も得ず不動産会社の業者が入り、


設置していました。


三箇所設置したのですが、そのうちの1つが間違った場所に付けられ、部屋の壁の真ん中に大穴が空き防水やら断熱材も破られてしまいました。


20センチくらいの穴があいてます。


その夜に、不動産会社の営業と下請けの電気屋が来ました

質問者: 返答済み 4 年 前.


連絡が遅くなり申し訳ありません

住監に鑑定士のお話をしたところ、裁判になっても鑑定書は要らないとの事でした

住監の請求項目に鑑定書作成ってのがありましたので、対処してくれるような・・・気がします

 

一昨日、不動産会社が天井の結露についての通気孔設置をしました・・・

とても酷いものでした

連絡したと言ってましたが敷地に了解も得ず不動産会社の業者が入り、

設置していました。

三箇所設置したのですが、そのうちの1つが間違った場所に付けられ、部屋の壁の真ん中に大穴が空き防水やら断熱材も破られてしまいました。

20センチくらいの穴があいてます。

その夜に、不動産会社の営業と下請けの電気屋が来ました

電気屋の方は不動産会社の設計(宅建の主任者)よりの指示通りの仕事をしたことでした。

非常識すぎて驚きました

住監にも連絡して日付入りで写真を撮影して裁判、調停のための証拠として残すよう言われました

住監の行った調査についての返答もえれません。(文書で残すように言ってあります)

営業いわく、争い(裁判など)したくないので私の方で出来るだけの事をしたいと考えています。そちらにも負担はしてもらわないといけないと話すのですが・・・

天井に関しては修理しますが・・床下の基礎破壊については認めましたが

営業は知らなかったが設計は知っていたかも?

会社としては現状での売りなので対応できないと話してるようです

床下って見えない瑕疵に該当しないのでしょうか?

 

住監とも連絡を取り合いながら解決に導いていきたいです

専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 4 年 前.

住監の項目に鑑定書作成というのがあって、かつ住監が、鑑定書はいらない、というということは、裁判でも通用する形式内容の鑑定書を作成してくれるということですね、よかったです。

ということは、この鑑定書の問題がクリアできるわけですし、

遠慮なく調停でも裁判でもやってしまえば、という気がするのですが。

おすすめとしては、やはり、調停してから裁判ですけどね。

 

 

で、瑕疵担保責任という内容なのですが、

これまで申し上げましたとおり、見えない瑕疵があったら責任とってよね、という内容です。

この責任の根拠は、売買契約等の有償対価対等契約における不均衡を是正するためと言われています。

特定物(世の中に一個しかないような物、中古品はその代表例です)を買った場合、

特定物ですから、その現状で渡すのが原則です。

しかし、「見えない瑕疵」があった場合、現状で渡されますと、払った費用と受け取った物がおよそ均衡しませんよね。

うん千万払って欠陥だらけの家を買った、など、それは、法的に許すべき状況ではない、だから、それを是正してあげましょう、という定めなのです。

で、ここで言う、見えない瑕疵というのは、ようは受け取りのときに、見える瑕疵だったなら、瑕疵があるって受け取るほうもわかるでしょ、それなら受け取るほうもちゃんと言うべき義務があるでしょう、

だって、売るほうも、商品の内容を正確に知らずに売ることがあって、見える瑕疵がある状態で、引き受けてくれたら、この現状でいいと思って受け取ったんだ、って信頼してしまうでしょ、という話なのです。

ですので、床下も当然、見えない瑕疵になりますし、その売るほうは、瑕疵があったと知っていても知らなくても、見えない瑕疵があれば、瑕疵担保責任を負いましょう、という話なのですね。

 

 

ということですので…

営業さんときちんと話して、こちらに負担しろと言うようであれば、

とくにかく調停をして争いはしますと、断言したほうがよい…かなと私は思いますが…

とくにそんな非常識な会社が相手であれば。

 

もちろん、調停でも裁判でもしんどいですし、大変ですから、

営業さんがあなたのほうの負担を実質ほとんどないような形で処理しようとしてくれるのであれば、早期解決できますし、精神的にも楽ですので、おすすめはできます。

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