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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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父親が脳内出血で倒れてから、マンションのローンと管理費が全額払えず、一部が滞っている状況です。 本人は今、老人

解決済みの質問:

父親が脳内出血で倒れてから、マンションのローンと管理費が全額払えず、一部が滞っている状況です。

本人は今、老人健康保険施設と病院を往復しています。

本人 の老後の生活も含め、そのマンションを建設する際に仕事をしていたため、マンションを購入

マンションは賃借している状況ですが、ローン金額が賃借料を上回っています。

ローンは住宅金融支援機構からの借り入れで、これ以上滞ると、サービーサーに移管するとの通知と任意売却についての書類を半年前くらいから、本人宛に毎月送ってきます。

管理組合からは会計さんから督促状を父宛に送ってきています。
これ以上滞るようであれば、駐車場を他の人に貸すようにしたいと言ってきています。
また、本人に判断ができないのであれば、家族が判断し、支払い等をすべきであると
督促は本人宛、電話は代行で連絡を取れる家族宛で、主張されています。


これらの状況で


・本人の現状は寝たきりでない
・介護が必要な状況
・頭部の欠損であり、現在の状況では、判断も正常にできるかどうかが不明
・本人は、今後支払いができる状況ではないと判断される


3年程度は貯金もあり、また、働いている私が、支払いを続けていましたが、現在は貯金も
なくなってきており、父の入院費用・入所費用を出すのに精いっぱいの状況です。

少しづつでもと、たとえば確定申告等でまとまったお金が還付されたとか、賃貸物件の方が
代わられて、保証金等が入ったときには、返して言っている状況ですが、足りないといわれ
どうすればいいのかが全く分からなくなりました。

どうすればいいのでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
形式的なことを言えば、お父様ご本人の債務に関することは本人が自ら対応し支払もするべきであり、たとえ家族であっても本人にかわって判断したり支払をする義務はなく、極論を言えば知らないといって放っておいても直接のペナルティはありません。
もっとも本人が判断できない状況で放置すればお父様が不利益を被ることになりますし、将来の相続のことも考えれば事実上家族がやらざるを得ず、一般的にもそのようにされています。

厳しいことを言うようですが、現在の収支が赤字であり今後も好転する見込みで無いのであれば、早めにマンションを売却してローンや管理費などの債務を清算するのがお父様にとってもっとも利益に適う選択です。
このままでは赤字は増え続けるばかりですし、ローンの滞納が解消されなければ抵当権の実行によりマンションが競売にかけられ強制的に売却されてしまいます。競売による売却の場合、任意売却による場合よりも1~3割安くなる場合が多いため、競売にかけられてしまうよりは任意売却をした方が得になります。

もしお父様が正常な判断ができない状態の場合、売却の意思表示をすることができませんので、家庭裁判所に申立てを行い成年後見制度の利用を開始し、お父様の法定代理人となる後見人等を選任してもらう必要があります。
後見人にはご家族がなることもできますし、ご家族の負担が大きければ弁護士・司法書士・社会福祉士等の専門職の後見人を家庭裁判所に選任してもらうことも可能です。
ただし、専門職の後見人の場合はお父様の財産から毎年報酬を支払う必要がありますので、余裕がなければご家族がなった方がよいでしょう。
後見人になると、お父様の財産について売却も含めた全ての行為をお父様に代わり行う権限と義務を持つことになります。
質問者: 返答済み 4 年 前.

結局のところ、売却してもローンのほうが残り、いずれにしても赤字の状態になるので、現実的に少しづつでも支払いをと思いがんばっていた状況ですが、今後の引き続きは難しいです。


 


住宅金融支援機構の任意売却には、売却時に差額が残った場合には、相談に応じます みたいなことを書いていますが、詳細を聞いても答えてはくれません。(本人ではないからだとは思いますが)


本人以外のだれかが払ってくれるのであれば、それでよいが、抵当権は設定させろ ともいわれ、それもちがうんじゃないか?と思いました。


 


それらの状況を踏まえ、現在の内容になります。


 


それでも売却し、清算するほうがお得なのでしょうか。


 


がんばって家族が返すほうがいいのでしょうか。


 


本人に不利益は不利益なのでしょうが、私にも不利益です。


 


 

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
ご自身の不利益はもちろんですし、ご納得がいかないのも無理はないと思います。
それでも、お父様の現状をしっかり認識しなければ適切な対応をすることもできないのではありませんか。

マンションの資産価値は年々下落していきますし、家賃収入が増加する見込みもおそらくないでしょう。
そうすると、今後バブル的な不動産価値の上昇でもあれば別ですが、そうでなければ構造的に赤字から脱却することは不可能な状態です。
債務の残高に対しては利息が発生しますし、前述の通り競売になればより低額で売却することになりますから、売却して清算するのが一番支払う金額が少なくなります。
任意売却をしても多額の債務が残ったり、任意売却をするのも負担が大きく無理だとお考えであれば、残る手段は自己破産です。
破産をすることで資産をほとんど失うかわりに債務も原則として全て免責されますから、破産して以降の年金収入等は全てお父様の費用にあてることができるようになります。
なお、ローンでどなたかが保証人になっている場合は、お父様が支払えない分は保証人に請求が行きますので、そのことも考慮する必要があります。
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