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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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初めまして。 小川と申します。 この度、現在入居中の分譲マンションを売却し、未完成物件の戸建購入の本契約を行いま

質問者の質問

初めまして。
小川と申します。
この度、現在入居中の分譲マンションを売却し、未完成物件の戸建購入の本契約を行いました。

フラット35にて購入資金調達の予定でしたが、自営業をしており借金が300万ちょっと残っていました。それで、その300万の全額返済を条件に本審査を承認してもらい、さらにそれでも頭金が388万程度かかるといわれたので、平成24年度の確定申告額だとそれを含めた額を融資できると言われ、準備しました。
のちに融資してくれる銀行に平成24年度の申告額をもとに、さらに融資金額をあげて審査を通す予定になっています。
ところが、両親が病気になってしまったのと、自営業の店主である主人が体調を崩してしまい、借りることができたとしても将来が不安になり、 まったくこちらの都合なのですが、解約したいと考えるようになりました。

契約書を見ると融資利用による特約として
1買主は売買代金に関して、融資を利用する場合同欄記載の融資承認期日までに、融資の全部もしくは一部について、承認が得られないとき、または否認されたとき、買主は売主に対し、上記契約解除期日までであれば、売買契約を解除できます。
2前項により売買契約が解除されたとき、売主は買主に対し受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

とあります。
融資特約の期日は3月29日で、解除期日は5月24日です。

もし、銀行と話して融資をキャンセルまたは融資できなくなった場合はどうなるのでしょうか?

買主様には多大なるご迷惑をおかけすることになるので、一刻も早く回答したいと思います。
もちろん、手付金などのお金も払うつもりです。

ちなみに、通常の解約になると550万以上の違約金がかかるといわれています。
どうしようもない場合購入するしかないのですが、借金分の全額返済ができないと、頭金が1600万近く現金で必要となりとても準備できません。

購入金額は税込4150万、手付金200万(支払い済み)、買主から手付金130万いただいてます。
仲介手数料はマンション売却に878,850円、購入に130万程度が予定(購入にあたっての仲介手数料の記載や金額を話されていませんので、3%+6万で計算しました。)

なるべく早い回答をお願いいたします。
意味のわからない文章になってしまい申し訳ありません。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

お書きいただいた融資に関する特約、いわゆる住宅ローン条項は、融資の審査に通らなかったときは契約を白紙撤回できるという特約ですので、ご質問のように融資の審査は通ったけれど事情が変わったためキャンセルするという場合には適用されません。
したがって今回のキャンセルは住宅ローン条項による解約ではなく、通常の解約か、あるいは解約手付による解約のいずれかになります。

 

このうちあなたにとって有利なのは解約手付による解約です。
手付金と言うのは、契約で特に別段の定めをしていない場合には、相手が履行に着手するまで買主側は手付金を放棄することで、売主側は受け取った手付金を倍返しすることで無条件に契約を解除することができるという解約手付だと判断されます。
つまり、売却する契約については受け取った130万円の2倍の260万円を返却し、購入する契約については既に支払った200万円を諦めることで無条件に解約ができるということになります。

 

問題は、この解約手付による解約ができるのは、相手が履行に着手するまであるいは契約書に定める期日までであるということです。
したがってまずは契約書の手付による解約に関する契約条項を読み、手付による解約に期限が定めてないかどうかを確認し、期限内であれば速やかに仲介の不動産屋に対して手付による解約をする旨を連絡してください。
そのとき相手側からは履行に着手済みなので手付による解約はできないとの反論があるかもしれませんが、あなたからはあくまでも手付による解約を主張すれば良いです。
この点履行の着手があったかどうかは相手方の事情にもよるのでここではなんとも言えず、お互いに譲れない場合は裁判所の判断を仰ぐしかないのですが、一般的に購入する契約では買主が間取りの変更やオプション契約などを行いそれらの工事が開始されてしまっているような場合は履行の着手と判断されることが多いですね。
もし明らかに履行の着手が済んでいる状況であれば、通常の解約にせざるを得ず、契約に定めた違約金を支払う必要が有ります。

 

なお、仲介手数料は売買契約が成立したことに対する報酬ですので、法律的には全額を支払う必要があります。
不動産屋さんによっては事情を話せば一定の理解をしてくれるかもしれませんので、減額の交渉はしてみるとよいでしょう。

AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
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質問者: 返答済み 3 年 前.


迅速な対応ありがとうございます。


一つ質問ですが、建物があらかじめ決まった状態での未完成物件の場合でも、くい打ちなどの工事が始まれば着手となりますか?


また、フローリングや建具の色など、モデルルームもイメージもなく、本契約時に知らされ、色などの変更を承諾してもらいました。


 


承諾をしてもらい、現在くい打ちが始まりました。


断る話をしたところ、発注済ですが、契約解除の場合はお金はいらないといわれました。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

注文住宅ではなくもともと建売で販売予定の物件を未完成の時点で契約しただけに過ぎず当初の予定通りにくい打ちなどの工事を始めたものや、色などの軽微な変更の希望を承諾してもらってだけでは履行の着手がされていないとの判断になることが多いでしょう。

 

契約解除の場合はお金はいらないというのは、良心的ですね。

質問者: 返答済み 3 年 前.


手付解除の場合、仲介手数料もとられますか?

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
最初の回答にもお書きしましたが、仲介手数料は売買契約が成立した時点で報酬が発生する契約になっていますので、契約の成立後に当事者の都合で解約手付による解約をした場合でも全額を支払う必要があります。
もっとも契約解除の理由もやむを得ないものですし、不動産屋によっては交渉により減額してもらえる可能性もありますので、減額して欲しいと申し出てみると良いでしょう。
質問者: 返答済み 3 年 前.


ありがとうございました。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

どういたしまして。

なるべく少ない金額で解決するようお祈りしております。

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