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mezasesakurasaku
mezasesakurasaku, 平成25年6月末弁護士登録抹消確定
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 271
経験:  平成25年6月末まで弁護士業務(以降退会)
69318065
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借地について(地主です) 1、借地契約していた方が無くなってしまった(家を建ててすんでいた) 2、子供が家を相続

解決済みの質問:

借地について(地主です)
1、借地契約していた方が無くなってしまった(家を建ててすんでいた)
2、 子供が家を相続した(法務局で登記を確認したが名義変更されていない)
  誰も住んでいなく電気水道も止まっている状態
3、宅地契約の意思が有ったので未払い分を支払ってもらい、後日郵送で契約書を送付した。
4、数年たっても契約料支払いも無く契約書の返信もない
5、電話で話したら契約書は着ていないと言い張られた。放置しておいたのもいけないのですが
質問事項
建物を壊して土地の返却をしてもらいたいのですが、契約延長という話になったら断れるのでしょうか
基本的には再契約したくない
未払いの地代は貰えるのでしょうか?又何年さかのぼって請求可能なのでしょうか
登記が無くなった人になっているので簡易裁判で登記抹消して勝手に家を壊しても問題ないのでしょうか
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 3 年 前.

はじめまして、弁護士をしております。

 

それは、土地を管理するものとしてはお困りですね。

お金の問題もありますが、防犯上といいますか、その敷地内に子どもでもはいって何かあったりした場合の責任の問題等もありますし。

 

 

まず、契約延長の話ですが、

今回は、断れると考えます。

契約の延長というのは、たしかに基本的には断れません。

正当な理由がなくては断れないということになっています。

正当な理由というのは、法的な総合判断となりますが、ざっくり説明しますと、地主さんと借主さん、どちらがよりその土地を必要としているか、ということにあり、借主がその土地を必要としているならば正当理由なし、地主さんのほうがその土地を必要としているながら正当な理由あり、という感じになります。

 

で、今回は、建物の名義はかえていない、実際住んでもいないとのことですから、その家を保存しておくためにその土地を必要としているという事情は、考え難いのです。

ですので、相手が、いや今後ここに住むんです、などと言ってきても、いや、今まで住んでなかったよね、もう建物こわして、立ち退いて、と言うことができるわけです。

 

 

未払いの地代はもちろん請求できます。

相続人というのはプラスもマイナスもすべて相続しますから、相続前の未払い地代も請求できます。

相続後の未払い地代は、その相続人所有の建物がたっていることでその土地を使用しているわけですから、これまた問題なく請求できます。

 

なお、遡れるのは、10年です。

それ以上は、すでに時効にかかっています。

 

 

3つめの質問ですが、

簡易裁判で登記を抹消して勝手に家を壊すということはできません。

といいますか、そんなことをしたら、不法行為に基づく損害賠償請求をされてしまいかねません。

登記が変わっていなくても、実際の所有者はそのお子さんです。

ですので、そのお子さんとの借地契約を終了しさえすれば、そのお子さんを相手に、裁判を起こして、登記を抹消し、強制執行という手続きを利用して、家を壊してもらうこともできますが。

 

裁判をおこすときは、

所有権に基づく物権的返還請求権としての土地明渡請求を行います。

訴訟類型としてはそんなにややこしくはないので、弁護士以外でも裁判は可能ですが、そのあとの強制執行の問題もありますので、弁護士に任されたほうがよいかもしれませんね。

 

 

回答は以上なのですが、回答の中で不明な点、追加で質問したい点等ございましたら、遠慮なく返信機能を使ってご質問くださいね。

質問者: 返答済み 3 年 前.

借地契約終了とは口頭で良いのでしょうか?書面でもらう必要が有るのでしょうか?「何月何日を持って2番地の借地契約を終了」とか


 


又、今回内容証明を発送するにあたり、契約延長的な文言は記載せずに土地を返還して欲しい旨と、未払い分の催促だけを記載したほうが良いのでしょうか?


 


仮に相手が契約延長を行いたいと申し出の有った時は、弁護士に依頼するしかないのでしょうか?

専門家:  mezasesakurasaku 返答済み 3 年 前.

わかりやすいように回答の順序を変えさせていただきますね。

 

まず、内容証明ですが、2通にしてください。

 

である調ですが、だされるときは、ですます調にしてくださいね。

 

 

1通目

○○(もともとの借主の氏名いれてくださいね)と私は、○年ころ、○○の土地(以下、「本件土地」という。)について、月○○円にて、借地契約を締結した。

○○は建物を保有して本件土地を使用しつづけたが、○年ころから、賃料をはらわなくなった。

○年○月ころ、○○は死亡し、子である貴殿が、本件土地及び本件借地契約さらに本件土地に係る未払賃料を相続した。

私は、貴殿に対し、未払賃料を請求したが、貴殿は何らの支払もない。

したがって、貴殿が○○から相続した未払賃料及び貴殿が建物を所有した期間に応じた未払賃料合計○○円を請求する。

○○が死亡してからもはや数年間建物は使用されていない状況であり、かつ、貴殿の未払状況からすれば、もはや、貴殿と私との間の信頼関係は完全に破壊されている。

この請求書は、最終通告であり、本書到達後2週間以内に、未払賃料の全額の支払なきときは、借地契約を解除することを、本書面をもって通知する。

 

 

で、2通目

私は、貴殿に対して、○月○日付書面でもって、未払賃料の請求をした。

しかるに、○月○日貴殿からの支払はない。

よって、○月○日付書面に記載したとおり、借地契約は解除された。

したがって、ただちに、建物の撤去及び土地の明け渡しを求める。

なお、本書面の到達後2週間以内になんらの連絡なきときは、法的手段をとることを検討していることご了承いただきたい。

 

といった感じで出してください。

 

 

で、相手から、未払賃料を払うことなく、いや更新したいといか解除はしないでくれ、とか言ってきましたら、

でも、裁判になったら、あなたは土地をあけわたさなくてはなりませんよ、一度弁護士に相談して、私が間違ったことを言ってはいないことを確認してください、

といって、交渉してください。

 

交渉がうまくいって出て行ってくれることになったら、

○年○月○日に借地契約を終了することを合意する、といった合意書を作成してください。

(なお、本当は、解約によって終了しているので、合意ではなく確認なのですが…合意のほうが、より安心ですから、そのあたりのややこしい話はおいて、合意書としてください。)

合意書では、あなたと相手の署名押印住所の記載とあと作成した日の記載をお忘れなく。

 

で、もし、未払賃料は払うとか言い出したら、でも、契約の更新はしませんよ、と念押しして、

○年○月○日に借地契約終了を合意する、といった合意書を作成してください。

口約束でもよいのですが、書面にしないと後々争いになりますから。

テープレコーダーでとって証拠にしておいてもよいですけれど、テープレコーダーより書面のほうがよいです。

 

なお、相手が、いろいろ渋っているようであれば

未払賃料を減額するから出て行って、という方向で、交渉をすすめてください。

 

このような交渉がうまくいかない場合には、

やはり弁護士を頼まざるをえないかと。

単なる損害賠償請求などと異なり、訴状や準備書面の作成、あと管轄、印紙といったもろもろが面倒なんですよ。

ただし、もちろん、ご自分で裁判と強制執行の手続きをされることは、法的には可能ですよ。

 

なお、弁護士費用は数十万円単位になりますから、立ち退き料的な意味で、10万円程度払ってでていってもらえる(交渉がうまくいく)なら、そっちのほうが、おすすめではあります。

mezasesakurasaku, 平成25年6月末弁護士登録抹消確定
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