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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4807
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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A市 Bと申します。昨年、賃貸併用住宅(4SLDK+1LDK×2)

質問者の質問

A市 Bと申します。 昨年、賃貸併用住宅(4SLDK+1LDK×2)を住友林業で建築し2/末完成しました。 1.契約前、賃貸併用住宅の提案返済計画の立案(間取り・家賃収入含む)住友林業より提案が ありました。 2.交渉中賃貸部10年は、7.5×2戸=15万の家賃収入は、黙ってでも入居するから大きな借金・ 毎月の返済額は、大丈夫との営業を複数回受けその間のリスクは説 明ないまま契約しました。 3.建物完成予定に合わせ少し低い金額で募集(7.4+7.1=14.5万)したにも関わらず1戸は、 入居しませんでした。 4.4か月過ぎたところで入居しないから住友林業のネットワークを使って対応をお願いしました が何も動いてくれませんでした。 5.8か月後3000円値下げしましたが1年過ぎても入居しませんでした。 このままだとローンが払えなくなるので住友林業が入居させるか、得た営業利益を返してほしい と依頼したところ請負契約に家賃保証無いのでその責は、負えないとの事。 大手の営業が言ったことを信じ4000万の借金をして建てさせ契約約款にないから責は追わない なんって通用するのでしょうか。 入居しない金額設定で返済計画を立て、リスクの説明をせずに契約し、借金をさせて住友林業は、 利益を取っているのにそれが原因で損害が出ても知らんぷりは、納得いかないのですが。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

それは大変お困りのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

お話から、アパート経営にはそれなりのリスクが付き物ですが

そこを説明が無いと言うのであれば

債務不履行による契約解除おゆおび損害賠償請求を申立てることです。

そのためにもサブリース契約で、何らかのトラブルが発生した場合の

解決方法の規定がないかご確認してみることです。

また、不動産会社側に落ち度があれば、そこをついて債務不履行を

申立ててみることです。

サブリース契約の場合は、いろいろ業者が経費を節約するために

宣伝をきちんとしないと言うこともあります。

いずれにしても、不動産トラブルに強い弁護士の先生に代理交渉を

お願いしてみることも大切です。

とりあえず、消費者被害にあたるかどうかの問題もあるので

国民生活センター(国の運営)か消費生活センター(自治体の運営)に

ご相談してみることです。

強引な勧誘があった場合は、特に問題です。

宅地建物取引業法違反もあり得ます。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 4 年 前.

もう少し細かく説明します。


アパート経営のリスク分かっていたので事前に営業へ次の点を告げ相談しました。


1.資金は、潤沢に無くリスクは、避けたい。


2.5年後には、定年になり収入が無くなり10年後、年金収入になる。


その回答が最初に相談した結果で住友林業として10年は、大丈夫と言っていたのでその間のリスクの説明ないので責任を持って入居させてもらえると考えていました。


10年後のリスク回避の説明は、下記のとおりでした。


1.退職金を使い大きなお金(1000~1500万)を返済し、月のローン返済額を大きく減らす。


2.JTIを使い相場家賃の70%保証受ける。(JTIは、最初に申し込まなくては受けられない制度なので申し込みました)


そうすると返済額がほとんど無くなる。


 


住友林業に対しての要求は、次の通りです(時系列です)・・・回答


1.未入居対策・・・努力はしたが、できませんでした。


2.市場調査はどうやったんですか・・・地域の物件を調査しただけで営業の経験値です。


3.住友林業に展示場契約・・・利益供与になるのでできない。


4.社宅契約・・・タイミングが合わないのでだめです。


5.住友林業の営業活動は、正当なものでなく利益を得るのはおかしいので営業利益を自主返納してほしい。


6.契約時と受け取った時点での価値が違うから契約を遡り無効を訴え返品要求。・・・5.と6.については、契約約款に記載されていないのでその責は追わない。第3者に相談されても構わない。


 


サブリース契約は、提案だけです。5.と6.の回答を持って来た時に通常2戸の物件は適応しないけど今回特別にする。5時間も家にいてこちらがどんな質問してもこれ以外は、当社としての案は無いの一点張りで、疲れたし・絶望感で一杯でした。(木更津市店平松店長・入江副支店長)


そこで付帯設備の提案をしましたが、それに効果で入居しても当初の返済計画より自分たちの負担増が解決していないので敷地の空いているスペース(駐車場の上等)にソーラーパネルを設置し売電益で補いたいと3/21依頼。・・・建蔽率等の問題があるか確認して回答する。


3/25カーポートは、建蔽率内なので大丈夫ですが、暗くなりますよとの回答ありやってもらえると思っていたら3/28に費用が掛かりすぎるのでやりません。


費用いくら足りないからやらないのかと聞いても教えてくれません。


3/28、もう1000円下げ入居者が決まり、それを聞きつけて態度が変わったのかもしれません。


3/30の5時に打ち合わせしにくるのですが、どう対処するのが効果的でしょうか?


下記を覚書に追加するよう要求しようかと考えてますがいかがでしょうか?


1)乙(住友林業)は、甲に対しての対応が、乙が作製したホームページの賃貸アパート経営・土地活用のページ・CM(公共放送)及び、パンフレットの内容が著しく異なるため削除・放送中止及び、破棄致します。

2)上記対応を行わない場合、全ての営業・広告活動において下記の記述を追加致します。当社グループの社員が請負契約前に説明、約束した事項について、その内容が請負契約約款に記載されていない場合、発注者に不具合・不利益及び損害等が発生しても、その責を負わない場合が有ります。


 


また、債務不履行申立ては、具体的にどうすればいいのでしょうか?


 


以上宜しくお願い致します。


 

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

基本的に、相手は、利益優先の会社です。不動産会社はどこもそのような感じです。

当然、規約に書いて無いことはしない、実態として見えないことは誤魔化すなど

日常茶飯事です。そのために、この手のトラブルが多いのです。

考えてみれば、業者と言う他人任せで、ご自身で判断できないものの投資は非常に

危険なものです。

とりあえず、国民生活センターなどに消費者被害としてご相談することです。

債務不履行で解除を求めるなら、個人よりも、弁護士の先生にご依頼されることです。

お金はかかるかもしれませんが、このまま損害を垂れ流す形になるよりは

良いでしょう。早目に、弁護士の先生のところにご相談に行かれることです。

頑張って下さい。

質問者: 返答済み 4 年 前.

昨日打ち合わせに来ましたが覚書に追加してもらう様依頼しましたが、思った通り拒否されました、覚書なし又は、住友林業の都合の良い内容を削除してで早くサービス工事するよう言いましたが、頑として覚書を取らないと工事しないとまたも時間伸ばしです。(担当、支店長、副支店長すべて来月転勤です)


住友林業は、何を言っても歩み寄って来ません。


それどころか当人同士がいくら話しもこれ以上の進展ないので第3者を雇ってもらいたいと言い出しました。


約款を盾に勝てると踏んでるようですが、どうなんでしょうか?


国民生活センター裁判外紛争解決手続きを見つけたのでそちらに


相談してみます。

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

確かに当事者同士では水掛け論でしょう。

国民生活センターのADRの利用もできるなら

時間はかかるかもしれませんが頑張って下さい。

質問者: 返答済み 4 年 前.

約款を盾に勝てると踏んでるようですが、どうなんでしょうか?


・・・この点について回答がないのですが、住友林業も顧問弁護士等に


  相談して勝てると踏んでいるから第3者をたてて交渉すればと言って


  来てる訳ですよね。大丈夫なんですか?


  頑張ってくださいじゃなくって、争ってかつために必要あるいは、これか


  らすべきことなど具体的な流れを教えてもらえませんか?


  


 


以上宜しくお願い致します。


  

専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

当然、約款を盾に相手は攻めてくるでしょう。

そのための対応策を、弁護士の先生に練っていただくことです。

このサイトでは、裁判で勝てる勝てないとかの判断をする場ではなく

一般的なアドバイスをする場になります。

またADRの方は利用されることにしたのでしょうか。

当然、今回のアパート経営にはリスク説明がされているかどうかがポイントでしょうね。

具体的にと言われれば

リアルに弁護士の先生にご依頼されることをご提案いたします。

ご納得がいかないのであれば、返金請求をされて

弁護士の先生限定で再投稿されてみて下さい。

申し訳ございませんが、裁判での対応は私では説明はできません。

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