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supertonton
supertonton, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 4637
経験:  中央大学卒平成14年行政書士登録離婚・相続等の法務手続の専門家
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初めまして、 私は現在あるテナントビルで店舗を経営しています。6年前からこのテナントビルで営業をしているのですが、

解決済みの質問:

初めまして、
私は現在あるテナントビルで店舗を経営しています。6年前からこのテナントビルで営業をしているのですが、契約当初から修繕などの方法で家主とはしっくりいかず、とうとう約1年半前に口論となり、以降家主からはお宅とはこの先契約更新をしない。契約更新予定日(1年毎自動更新)の ○○月○○日から3ヶ月以内で退去しない場合、不退去損害金を請求するという書面が送達されてきました。私としては退去する理由もないため、現在まで継続して営業を続けているのですが、家賃+不退去損害金(家賃と同額)が毎月の請求書に記載され現在家主から来る請求書は不退去損害金の未払い分として1000万円以上が溜まった状態になっています。もちろん正当な家賃は滞りなく供託により毎月支払っています。このまま損害金が膨れるのは精神的にも強いストレスを感じます。家主との修復は無理だと思います。やはり退去すべきでしょうか?ある人に相談すると、「2000万~3000万になるまでためて訴訟に打って出るのでは」と言う人もいます。又、「正当な事由がない限り退去する必要はない」と言う人もいます。質問をさせて頂きます。Q1法的に私は不利でしょうか。Q2退去しなければいけないのでしょうか。Q3不退去損害金は妥当な請求でしょうか。以上よろしくお願いします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

初めまして、民事法務手続専門の行政書士のsupertontonでございます。

それは大変お困りのことと思います。

ご心痛お察し申し上げます。

テナントビルと言うことで、ご相談者様が何らかのお店を経営されていると思いますが

1年毎の自動更新と言うことであっても、立ち退きを要求する場合には

契約期間満了の1年前から6か月前までに、その旨を、ご相談者様に伝えないと

いけません。さらにそれにプラスして正当な事由がないといけません。

立ち退き要求は、期限だけがあるので、簡単にできますが

正当な事由と言うのは、かなり限られていて

今回のようなケースで、オーナーと喧嘩したから立ち退けでは理由になりません。

きちんと家賃も供託で支払われているなら問題は無いと言えますが

オーナー側としては、「信頼関係破壊の法理」のもとに、立ち退き訴訟に持ち込む可能性も

ございます。ただ、それにしても正当な事由がなければ裁判所からも

認められないでしょう。

とは言え、ご相談者様も、いろいろな意味で歩み寄りは大切でしょう。

今後、テナントの使い方を巡って、正当事由となるような条件を付けられたり

言いがかりもあるかもしれません。

不退去損害金と言うのが、正当な理由で認められるかは疑問ですが

金額に関しては民事ですし、保証金などが何千万円と言うこともあるので

一概に額だけでの判断はできません。

ここは、第三者、例えば弁護士の先生でも構いませんので、代理交渉をしてもらって

オーナーと和解をするような努力をされるのも今後の展開として

大事ではないでしょうか。

協議がダメなら民事調停と言う手もございます。

頑張って下さい。

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質問者: 返答済み 4 年 前.
早速の回答ありがとうございます。回答拝見させてもらって少し安心しました。その中で2ツほど質問があります。立ち退きを要求する場合には契約期間満了の1年前から6ヶ月前までに、その旨を伝えないといけないのと正当な事由がないといけない。と回答頂いていますが、この内容について何か参考にできる条文はございますか。よろしくお願いします。次に、今回の物件の契約書には下記 のような内容は記載されていませんが、別の場所で土地を借り店舗を営業しているお店の場合の契約書を見ると、契約書の第6条に家主から解約の申し入れは解約申し入れが相手に到達した日から6ヶ月を経過した日を以て契約は終了する。となっています。もしこのように契約書に入れている場合は無条件で立ち退きをしなければいけないのでしょうか。この土地オーナー様とは良好な関係でなにも問題はございませんが、今後のために知識として知っておきたいと思います。よろしくお願いします。

第6条(解約権の留保)

甲又は乙は、本契約の期間内であっても、本契約の解約の申し入れをすることができる。この場合甲の解約申し入れ相手に到達した日から6ヶ月を経過した日を以て契約は終了する。尚、乙の解約申し入れは甲に到達した日から3ヶ月経過した日を以て契約は終了する。但し、乙は3ヶ月分の地代支払い即時解約を為すことができる。
専門家:  supertonton 返答済み 4 年 前.

ご相談いただきまして誠にありがとうございます。

更新に関する規定は、借地借家法の第26条に出ています。

立ち退きの場合は、一般的には立ち退き料を支払うなので対応がされるものです。

一方的に貸主に有利な条項は無効となる場合もございます。

これらのトラブルに関する判例はたくさんあるので

ネット等で調べられた方が良いでしょう。

ただし、判例があるからと、全く同じような条件でも裁判官の判断で

変わることがあることも考えておかないといけません。

基本的に、どちらにより借りるための事情があるのかと言う意味合いにもなります。

それと、解約権の留保と言うのは、借主側の特約であって

貸主側にとっては、本来の借地借家法の6か月を下回る予告期間ではだめで

さらに正当な事由がないといけないと解釈されています。

問題が、あれば、弁護士の先生に代理交渉していただくと良いですね。

頑張って下さい。

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