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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 922
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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宅地建物取引主任 賃貸重要事項説明について

解決済みの質問:

宅地建物取引主任 賃貸重要事項説明について
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
具体的にご質問内容の記入をお願いします
質問者: 返答済み 4 年 前.

次の質問となってますか?


 


1.宅地建物取引(賃貸)での重要事項説明で


  ① 借りる本人が聞かなかった場合(不在)


     又、連帯保証人だけが聞いた場合の


     取引者の責任があるのですか


  ② 重要事項に記載ある方が説明していない場合


     聞いたのは私・妻


     説明した方は、女性


     しかし、重要事項書類には男性の名前記載あり


  ③ 重要事項説明書に記載ある方以外が説明した


     場合の対応


     その方は、宅地建物取引主任免許を持っている場合


     その方は、宅地建物取引主任免許を持っていない場合


     それぞれの対抗手段をお聞きしたい


  ④ 重要事項の記載無い内容の退去請求と瑕疵の考え方


     例:重要事項には、”室内クリーニング代”


       実請求:”室内クリーニング+エアコン清掃+空気清浄機


             フィルター購入費”


     瑕疵は、通常汚れを同判断すのか? 


     例:キッチン周りはどうしても汚れある、又、壁紙の汚れも発生


        するが、全部張替え等々となるのか


        広さ8畳、2畳台所・トイレ・バス 敷金43000円


        足らないでしょうとの内容である。


        約1年の居住・それほど汚れあるようには思えない


        通常使用範囲と思うが、不動産屋への対抗処置が


        不明です。


 


 

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
①~③について

本人ではなく、代理人が重要事項説明を受けることは問題ありません。
一般的に、重要事項説明を行なって、そのまま契約という流れになる
かと思います。本人が店頭に来ておらず、ご質問者様が、店頭に行き、
契約書等について、本人に代わって記名押印等されていたのであれば、
連帯保証人にたいして、ではなく、本人の代理人に対して重要事項説明を
行なったという考え方になるかと思います。
従って、適法といえるでしょう。

重要事項説明書に記名押印する取引主任者と、説明を行う取引主任者に
ついては、基本的に同一の者であることが想定されていますが、この点
法文上は明記されておらず、グレーな点となります。
もちろん無資格者による説明であれば違法です。

対抗手段とのことですが、これらはあくまで宅建業法という法律で
定められた手続きを行なっていないということであって、契約自体の
有効性に直接影響するものではありません。

例えば、無免許運転の車が後ろからぶつかってきて、修理代が50万円
必要だったとします。
相手運転者は、行政処分(一定期間運転免許が取れない)や刑事処分
(罰金等)を受けることになりますが、賠償金額はあくまでも50万円で
です。免許を持っていようと、持っていなかろうと、弁償する金額は
同じです。

このように、免許や許可といった法律で定められた手続きが適切に
行われているかどうかということは、当該事業者が処分を受ける原因
にはなりますが、だからといって個々の契約や賠償責任といったもの
には、(稀に例外はありますが、一般的には)あまり影響しません。

ただ、事業者としては、通報されてしまうと処分を受ける可能性が
高くなりますので、通報されたくないと考えれば、譲歩の提案を
してくる可能性が高くなるでしょう。

④について
原則は契約書のとおりです。ルームクリーニング代については、
どの程度のルームクリーニングなのかが契約上どの程度示されていたか、
などによって、消費者契約法により無効と判断されるケースと、
有効と判断されるケースとがあり、ケースバイケースです。
契約書にも重要事項説明書にも記載のない清掃費用については
支払い不要です。

キッチン汚れ等について
汚れの程度によります。使用期間中にその清掃・手入れを怠った結果
汚損が発生した、拡大したと考えらえられる場合は、賃貸人の善管注意
義務違反(管理不足ということです)として、賃貸人の責任になります。

20年住んでいたのであれば、きちんと手入れしていても汚れが残って
しまうのはやむを得ないですし、しかも(少なくとも)20年使用した中古品
ということもあって、実際には多少清掃をさぼっていたとしても請求は
されないか、負担すべき金額があったとしても少額で済みます。
逆に1年程度ですと、きちんと清掃していれば綺麗さを保てているはずと
いうことになりますので、汚損の程度によっては清掃費用等を請求され
やすいということにはなります。

住居内の汚損等に関する負担については、国土交通省がガイドラインを
出していますので、こちらをご覧頂くとわかりやすかと思いますので、
ご参照頂ければと思います。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/genzyokaifuku.htm
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

上記PDFファイルの21ページ~25ページに、どのようなものが賃貸人負担で、
どのようなものが賃借人負担なのか、ということが、例を上げて記載されて
います。また、26ページ~28ページまでにはどのような単位で負担をすべきか、
ということが記載されています。
例えば、ふすまを汚したり破いたりした場合、交換作業としては、色や模様を
合わせるため複数枚の交換になる場合が多いかと思いますが、ガイドライン
では入居者の負担すべき金額は1枚単位とされていますので、汚損していない
ふすまの交換費用は負担する必要ないということになります。
質問者: 返答済み 4 年 前.

QA.重要事項説明書に記名押印する取引主任者と、説明を行う取引主任者に
ついては、基本的に同一の者であることが想定されていますが、この点
法文上は明記されておらず、グレーな点となります。
もちろん無資格者による説明であれば違法です。


重要事項説明書に記載の方以外で資格を有する人が説明であった場合


には、グレーゾーンで問えないとの事ですか? 


 


又、当方が重要事項を聞いたのは夫婦で聞き、説明者は女性・


重要事項書類には男性名記載にて気がつきましたが、


県での取り上げは行われえるのか、証拠等が必要なのかも判るの


ですか?


契約はH23.2.16日、約1年前の事です。


 


以上判る範囲にてよろしくおねがいいたします。


 

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
前述しましたように、法律上同一の者でなければならないという
規定はありません。このような微妙な判断については、各都道府県
によって判断が別れることと思いますので、直接お尋ね頂けます
でしょうか。

>県での取り上げは行われえるのか、証拠等が必要なのかも判るのですか?
相談案件があったという記録は残ります。
具体的に処分等が行われるかどうかは、相談件数や証拠の有無、その時点
での当該官庁担当者の煩雑具合などによって変わってきます。
一度にたくさんの相談がくれば、どうしてもその中でより緊急性の高いもの、
を優先することになってしまいますから、相談の多い事業者があればその事業者
に対しての調査を優先するでしょうし、証拠の揃っている案件があれば、短期間で
解決できる可能性が高いことから、こういった場合も優先順位が上がる要素に
なるでしょう。
質問者: 返答済み 4 年 前.


もう一つだけお答えください。


私が重要事項説明を受けた時に、相手に保管してある資料に私が記名していた場合、その書類と重要事項に記載ある内容が異なっていた場合の判断はどちらが強いのですか?


 


 1.当方が所持してる重要事項の記載には ①室内清掃代負担する


 


 2.説明時の確認書(当方には渡されてない)しかし、記名してある書類


  ①室内清掃 ②エアコン清掃 ③空気清浄機フィルター交換 と記載


 


以上、よろしくおねがいいたします。

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
重要事項説明書とは別に確認書にもサイン等をされたということでしょうか?
それとも、重要事項説明書へのサイン等はもとめられず、様式のことなる
確認書へのサイン等をして提出されたということでしょうか?

また、説明はそれぞれの書類について受けられましたでしょうか?
質問者: 返答済み 4 年 前.

説明時にサインを求められたのかは不明です。


 


私の持っている物と、相手が記名捺印のされている書類が違った場合の


問題をお聞きしたく思ってます。


 


同じ書類で説明する必要性は無いとの事ですか? 


私・不動産屋にて異なる書類を保管する事も考えられるのですか?


 

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
内容が違っていた場合ということでしたので、全く別の書式だった等の
理由があってのご質問かと思い、お尋ねしました。

法律上は重要事項説明書は、相手方に交付すればいいのであって、事業者と
して保管する義務はありません。ただ、重要事項説明を受けていないと、あと
からいわれると困るため、管理の観点から控えにサインを求めているにすぎません。

もし、内容が異なっていた場合、どちらが優先するというルールはありません。
従って、どちらも同じ程度に信頼されるわけですが、言い方を変えれば両方共
信頼性が下がるという言い方もできます。

特約による、本来の原則とは異なる負担を求めているのは相手方ですから、
これを立証する責任は相手方にあります。その資料である重要事項説明書の
信頼性が低下するわけですから、万一ご質問のような事があった場合には、
ご質問者様に有利だと考えることができるでしょう。
houmu, 行政書士
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