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houmu
houmu, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 934
経験:  行政書士 知的財産修士 2級FP技能士
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賃貸契約解約の件 1.子供が学生向け賃貸を契約いたしました。 2.2012.4.1~2013.2.末の11ケ月の

解決済みの質問:

賃貸契約解約の件
1.子供が学生向け賃貸を契約いたしました。
2.2012.4.1~2013.2.末の11ケ月の賃貸契約でした。
3.学生賃貸では ①1年更新(更新料5250円) ②2月末契約満了退去 ③更新料無く  3月25日まで延長居住が可能内容との内容有り。
4.契約書への解約規定、
  (賃借人のなす契約解除)”乙が契約を解除する場合に明け渡す1ケ月前に通知する”と   の記載あり、しかし、私はこの条項は契約満了解約であり、契約途中の解約に該当する   と思い、この契約では満了解約でもあり無関係と思ってます。(不明部分)
5.1月末、不動産屋より契約を更新&退去日の確認書が届いた。
6.次物件が未定の為、一応、3月25日を退去確認書に記載して返送した。
  しかし、退去確認書の注意事項に”次契約者が決まったら、退去日変更は出来ない”との
  記載を見て、当方が次契約者が決まる前に、次物件を探せれば退去日の変更が可能と考え  ました。(あえて、不動産屋には確認は取っていません)
7.退去確認書送付の15日後 、2月15日別部屋の契約を行い3月より居住を決定した
8.現居住不動産屋様に、部屋の次契約者決定を確認。未定、これから募集の返答あり。
9.退去確認書記載の”次が決まっていないので、今月末で退去する”と通知した。
10.不動産屋
  認めない、退去1ケ月前に通知するが記載ある。又、退去確認書の退去日変更は2月を3  月に変更出来との記載、3月を2月にとは認めないとの一転ばりである。
11.当方では、2月15日、相手不動産屋に2月退去をファックス通知した。
12.相手不動産屋は、認めない、3月退去日決定したら通知ください。
   今後、学校へ苦情を出すとの回答を送付された。
13.2月20日、当方より再度、不動産屋へ退去日確定としてファックスを送付。
  ”先に通知した退去の詳細引越日が決定。2月23日~27日、28日予備日の通知、
   24日、敷金瑕疵部分の立会いをお願いしたとのファックスを送付した。
14.その後、返答は無い状況。
私どのでは、1ケ月前に通知とは途中解約での内容なのか、私は2月末契約満了となる事では、2月15日に通告では3月15日まで退去できないのかが疑問、更に、退去通告書に
一旦送付された退去日の変更は出来いないとの記載あれば、当方も理解できたが、
”決まっていたら変更出来ない”を逆に考え”決まっていなければ変更出来る”と解釈する
のは通常ではないのかが判りません。
以上よろしくおねがいいたします。


以上が大体の内容です。当方でも3月に両者への家賃支払いは厳しい事での契約内容を判る、判断できるのであればよろしくおねがいいたします。
3月にこのまま同じ場所に住むべき必要があるのか?又は、
引越しても問題は無いのかを明確にしたく思います。
又、敷金返還でも、今後、問題が出るように思い、対処点アドバスあればよろしくおねがいいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
3月25日を退去日として届出をされたということですから、この時点で契約が
3月25日まで延長されたと考えられます。
従って、これを短縮する申し出は解約の申し出ということになります。

”次契約者が決まったら、退去日変更は出来ない”
→決まっていなければ変更できる
という解釈は誤っていませんが、これを理由に1ヶ月前までの通知が不要に
なると解釈するのは無理があります。

従って、2月15日に通知したのであれば、実際の退去日が2月末であったと
しても3月15日までの家賃が発生することになります。
退去月の日割り計算可能な契約であれば15日分を、不可な契約であれば
1ヶ月分を支払う必要があると考えるのが妥当でしょう。

なお、限られた文中からの検討になりますので、この点はご容赦ください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

素人にて申し訳ありません。


賃貸借契約が満了以降でも1ケ月の拘束あるのですか? 


たとえば本契約の2月10日に2月末退去すると借主が事を言えば、満了契約が2月末ではなく3月10日までの拘束となるのか、不動産屋は2月末で退去させるのか?


少し、言い訳かもしれませんが、不動産屋の出さない・次居住者の募集するリスクよりも、現状の1ケ月だけの賃料確保なのか?


 


また、退去確認書の判りずらい表記には、素人解釈となる事の問題は無いとの事ですか? ”次が決まっていれば、変更できない を 決まっていなければ、変更可能”との解釈は都合がよすぎるとの事ですか?


 


以下、ここでの質問していいのか不明ですが、


この契約を去年結んだ 重要事項説明書に記載ある氏名と説明者が違っていた事が判明しました。(事務所には女性だけ、男性氏名記載、説明事務員が、本日担当が風邪でお休みと言っていた、免許提示もなかった)


また、重要事項にて説明の無かった、エアコン清掃・防塵機フィルター効果費 が請求しますとのメールが来ました。


1.重要事項では、記載者本人説明以外には罰則あるのですか、何処に指摘するのか?


2.重要事項説明書記載無い内容の請求への対抗、説明したとの主張となった時、重要事項には一切の記載が無いと言えるのか


3.重要事項説明書に記載者と説明者が違う事への対応、重要事項が無効となるのかなど


 


以上、考え方の基本お願いしたく思います。


学生相手の賃貸、なにか3月家賃だけを欲しいが先行されており、地域学生の生活をあまり考えていないように感じ、対抗したく思ってます。


通常、大家な早期退出、早期修繕、早期募集との考えとも思います。

専門家:  houmu 返答済み 4 年 前.
>賃貸借契約が満了以降でも1ケ月の拘束あるのですか? 
>たとえば本契約の2月10日に2月末退去すると借主が事を言えば、満了契約が
>2月末ではなく3月10日までの拘束となるのか、不動産屋は2月末で退去させる
>のか?

当初の契約では、2012.4.1~2013.2.末までの契約でしたが、
ご質問者様が2013.3.25を期日とした退去確認書を返送したことによって、
契約期間が2013.3.25までに変更されたということです。

従って、提出日以降に、2月末で契約満了ですよね、とはいえないということです。


>また、退去確認書の判りずらい表記には、素人解釈となる事の問題は無いとの事
>ですか?”次が決まっていれば、変更できない を 決まっていなければ、変更
>可能”との解釈は都合がよすぎるとの事ですか?
その解釈で間違っていませんが、1ヶ月前に通知という条項も有効だということです。

例えば、3月25日に退去しますという退去確認書を12月に提出していたが、1月に次の
物件が見つかったので、不動産屋さんに確認したところまだ入居者が決まっていない
ということだったので、1月15日に連絡して、やっぱり2月末で退去します、という
ことであれば、1ヶ月前の要件をみたしているということになります。

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ジャストアンサーに登録している専門家は、当初の質問内容と提示価格を拝見して、
回答するかどうかを検討しておりますので、当初記載以外の追加質問はなるべく
ご遠慮ください。
その上で、簡単にですがお答えさせて頂きます。

・重要事項説明については、通常資格を持った人が資格者証を提示して行う
必要があります。但し、大家さんとの直接取引の場合は重要事項説明等に関す
る法律も適用されません。
もし、今回訪問された不動産屋さん=大家さんの場合は、資格者証等の提示
は不要ということになります。大家さんが別にいて、不動産屋さんの仲介を
受けたということであれば、宅建業法違反ということになります。

下記は、大家=不動産屋ではない場合 の説明です。
・退去時の費用負担については、重要事項説明書へ記載すべき事項とされて
いますので、この点も不備と言えます。もし、契約書にも記載がないのであれば、
根拠のない請求として拒絶可能です。契約書には記載があったという場合には
交渉の余地があるでしょう。

・重要事項の記載者と説明者が異なることは問題ですが、=無効ということに
はなりません。

もし、大家=不動産屋ではない場合で、重要事項説明に不審な点があったと
いうことであれば、各都道府県の宅建事業者を管轄する部署にご相談されると
良いでしょう。

神奈川県であれば下記が担当部署になります。
http://www.pref.kanagawa.jp/cnt/f191/

他府県であれば、「東京都 宅建業」「東京都 宅建業許可」というようなキーワード
で検索されると、当該都道府県の担当部署のページが表示されるものと思います。
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