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AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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亡くなった父親が畑300平米を所有している事実が最近判明しました。登記証は他人が所持していて、昭和52年に売買予約に

質問者の質問

亡くなった父親が畑300平米を所有している事実が最近判明しました。登記証は他人が所持していて、昭和52年に売買予約による仮登記がなされています。ところがこの人物と父親との間には売買契約は存在せず、売買契約は父の女兄弟の夫となされています。250万 円なにがしで手付金として20万円を支払ったという契約書です。買主はすでに他界していて時期ははっきりしませんが一家離散していて、家屋敷売り払ってよくわからない状態です。仮登記している人物が20年以上実質所有しているので民法の規定により相続して本登記をさせてくれと言ってきました。地元の不動産やをとうしてです。仮登記者と契約者の間には別の土地の取引があって云々といってました。私は契約者が金を支払わなかったために、ここで頓挫したのだとおもいます。どう対処したらいいでしょうか。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

まず、仮登記の名義人である人物が主張しているのは、民法の取得時効という制度です。
取得時効とは、10年又は20年以上の間所有者として平穏公然に土地を支配し使用していたような場合には、その者が所有者となることができるという規定であり、相手が自分が所有者でないことを知りながら土地を使用していた場合は長い方の期間である20年が要求されますので、相手は20年以上~という主張をしている訳ですね。


もし相手がこの取得時効の要件を全て満たしているのであれば、仮に仮登記の名義人との間で売買契約が無くても、あるいは逆に売買契約があり代金が未払いだったとしても名義変更の登記に協力しなければならなくなるほか、未払いの代金等の支払を受けることもできなくなります。
したがって、相手から良く事情を聞いたうえで、争う余地がなさそうであれば面倒な手続きに協力する代わりになにがしかの見返りを要求するという対処をとることがあなたの利益になります。

 

もし事情を聞いて納得がいかない点があるのであれば、取得時効の成立を争うと相手には伝えてください。その場合、相手はお父様の相続人全員を相手どって裁判を起こしてくるはずですので、裁判の中で双方が自らの主張をしていくことになります。
取得時効の要件を満たしていることは相手が証明しなければならず、証拠によって証明ができなければ相手が敗訴することになります。またあなたの側からも、例えば相手が20年以上土地を継続して使用していないとか、元々はお父様から相手に貸したものであり、あくまで賃借人として使用していただけで所有者としてではないといった事情を主張できれば、より相手の主張は認められなくなります。
相手から裁判を起こされた場合にはこちらからも相手に仮登記の抹消を求めて、勝訴したら仮登記の抹消とお父様の相続による名義変更をすれば良いです。


●民法
(所有権の取得時効)
第百六十二条  二十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
2  十年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

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