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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
62985828
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突然申し訳ございません。 よろしくお願いします。 私は妻と子供二人(一人幼稚園、一人2歳)の四人家族です。職

質問者の質問

突然申し訳ございません。
よろしくお願いします。

私は妻と子供二人(一人幼稚園、一人2歳)の四人家族です。職業は医師です。
賃貸マンションに5年ほど住んでいますが、昨年の9月頃に家主から不動産を通して
親族に売却するので退去してほしい旨の連絡がありました。

ここに入居時に、購入か賃貸かといわれ、でき れば購入でと話していましたが、
賃貸での契約になったという経過もあります。

三月の退去の話が再々不動産からあります。
私が購入すればいいといわれますが、私が入居時と同程度の購入額を提示してます。
今まで払った賃貸料は相殺して、新たに購入額は別ですと言われます。
この場合、契約書にあるようにしぶしぶ黙って出ていくことしかできないのでしょうか?
また、実は不動産に聞くと親族との話はなくなったけど、
他の人に売るので出て行けとのことです。


子供の幼稚園のことや、敷金、礼金はどうなるのか。
また、逆に慰謝料はもらえないでしょうか?

よろしくお願いします。
投稿: 3 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
回答のため、いくつか確認させてください。

1.お書きいただいた事情のなかに、「契約書にあるようにしぶしぶ・・・」とありますが、契約書では契約の解除や退去についてはどのような内容になっているのでしょうか。
2.マンションに入居する際に、契約書とは別の書面の交付を受けることにより、契約の更新がなく期間の満了とともに契約が終了するという説明を受けたという事情はありますか。
3.当初の契約期間と、期間満了時の更新をどのようにしたかについてもわかる範囲で記載をお願いします。
質問者: 返答済み 3 年 前.

よろしくお願いします。


 


1.については、不動産が書いてるでしょと言われたので間違いないと思いますが、六か月前に退去を言われたら退去すること。


2.については自動更新により。ということだったと思います。


3.については、2.にもあるようにおそらく一年の満了を自動更新だったっと思います。


 


おそらく上記で間違いないと思いますが、契約書を探してみます。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

結論から先に申し上げますと、不動産屋の言うことに従い退去する必要はなく、このまま住み続けることができます。

貸主からの退去要求に対しては「正当な事由」が無く更新の拒絶または契約の解除は無効であるので退去しないという旨の主張をすれば良いです。

 

マンションなどの住宅は生活の基盤となる重要なものであるところ、契約で決めたからといって貸主の都合で簡単に退去を認めるとすれば借主にとっては生活が不安定になり非常に不利益であるため、借地借家法という法律により法政策的に借主が厚く保護されており、借主にとって不利な契約条項の多くは法律による修正を受けます。

 

更新の拒絶または契約の解除により退去を求める場合はまさにその典型的なもので、契約では貸主から無条件に6ヵ月前に退去を求めることができる旨の条項があったとしても借地借家法第28条の修正を受け、「正当の事由」があると認められる場合でなければ更新拒絶や解約をすることはできないのです。

「正当の事由」の有無については貸主・借主双方の事情に鑑み最終的には裁判所が判断することですのでここで断定的な判断をすることはできませんが、貸主が不動産屋で単に売却のために退去を求めているという事情や、あなたには小さなお子さんがお二人いて転居により生活環境が変わることにより受ける不利益が大きいことからすればまず正当な事由があるとは認められないと考えて良いでしょう。

したがって家賃の滞納などの契約違反により解除されない限り、このまま継続して住み続けることができます。もし不動産屋が家賃の受け取りを拒んだとしても、法務局で供託することにより家賃を支払っているのと同じ効果が得られますので、供託をすれば家賃滞納による契約解除はできなくなります。

 

なお、情報リクエストの2.でお聞きしたような「契約の更新がなく期間の満了とともに契約が終了するという説明」を事前に書面で受けていた場合は、正当な事由がなくても契約が終了する定期借家契約というものになり、不動産屋の言うように退去しなければならないという反対の結論になりますので、事前にお伺いしました。

 

もし仮に退去しても構わないということであれば、貸主の都合により退去するわけですから立退料を請求することができます。
立退料というのは正当な事由が十分に無い場合にその不足する事情に相当する金額を支払うことで正当な事由を補完するという性質のものであり、その金額は足りない正当事由を補完するだけの金額ということになりますので、決まった相場というものはなくケースバイケースです。
今回は貸主都合によると思われますので、転居にかかる引越代や新たな契約にかかる仲介手数料等、敷金礼金の金額に加えて、家賃数ヶ月分の立退料を請求して良いと思いますよ。支払わないのであれば立ち退く気はないと言って交渉してみてください。

 

相手から提示された購入額に関してもご質問の中に記載がありましたので、少し触れておきます。
まず、今まで支払ってきた賃料はあくまでも賃貸借契約に基づく使用の対価ですので、購入することになったからといって遡ってこれを売買代金に充当しろ、と請求することは残念ながらできません。
ただしマンション等建物は年々その価値は下がるのが通常ですし、入居時と同額の金額というのは、お考えの通り高いことが多いでしょう。具体的に妥当な金額は地域の相場や需要と供給、そのマンションの建築年や特徴などによるのであくまでも一般論ですが、築浅のマンションであれば5年で1割前後、築10年を超えるマンションであれば年1%前後の価格の下落があるのが通常です。

売買代金については双方の合意により定めるものですので金額を強制することはできませんが、参考にしてください。

 

お待たせしてしまったようで申し訳ありませんでした。
JustAnswerではユーザーとして登録した専門家が回答するシステムをとっており、専門家は通常の業務・生活と並行して回答を行っているため、すぐにお答えができない場合があることをご理解いただければ幸いです。

 

(参考条文)
●借地借家法
(建物賃貸借契約の更新等)
第二十六条  建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3  建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。

(解約による建物賃貸借の終了)
第二十七条  建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2  前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第二十八条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

回答をお読みになり、疑問は解消できましたでしょうか。

より詳しい説明が必要な点がありましたら、返信にて続けてご質問ください。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.
疑問が解消されましたら、下記署名欄をお読みになり適切な対処をお願いします。
質問者: 返答済み 3 年 前.


申し訳ございません。何度もご返答ありがとうございました。


毎日何度も回答のほうをみようとtryしていましたが、


私のほうのネット環境が悪かったと思うのですが、今まで先生からのお応えを見ることができませんでした。


本日やっと確認することができ、また考えることができましたので教えてください。


 


まず、「正当の事由」についてですが、入居時、私が仕事が忙しく振り込みは遅くなることがあるかもしれないので引き落としにしてくださいと言っておりました。案の定、この 五年くらいで3か月程滞納したことが一回か二回あります(たしか二年程前ですが…)。直接の請求を言われたことはありませんが、私が思い出した時には、それ以上の家賃分を振り込むようにしています。なので、一か月分遅れているときもあれば二か月分先に払っているということもしばしばあります。ここ最近は、一か月分遅くなるようなら三か月分を先に払っています。直接言われたことはありませんが、これも「正当の事由」になりえるでしょうか?


 


また、不動産屋は、契約書に書いてあるように半年前から言ってるし、最初は貸主が親戚に売るということで出て行けと言っていました。それが途中で親戚は買わないから、他人に売ってまとめたお金を手に入れたいとのことです。こちらにはその旨を隠していたのでそれはこっちとしてもいい気がしないし、出ていけを半年前から言ってたのを正当化しているような気がします。これに関してはいかがでしょうか?


 


最後に、何かもめる気もしますしこういう場合できるときには証拠の音声などを勝手にとっておいてもよろしいのでしょうか?


 


また、ご相談することになると思いますが申し訳ございません。


よろしくお願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

決められた期日までに賃料を支払うというのは借主の最も重要な義務の1つですので、請求の有無にかかわらず、滞納をしたことがあるというのは貸主に「正当の事由」有りと判断する方向に有利に働く事情であり、もし争いになれば貸主からはそのような主張があると思います。
ただし近年の裁判例を見ると、過去に滞納があっても悪質性が低く軽微なものであり随時解消されているのであればあまり重視していませんので、心配はないでしょう。
もちろん今後は相手に口実を与えないためにも間違いなく期日までに振込むようにしましょう。
相手が引落しにしてくれない場合でも、銀行は毎月決まった日に自動的に振込みすることができる自動振込みサービスなども提供していますので、利用を検討してみてください。

 

前回の回答でも書いたように、住宅の賃貸借契約において借主は非常に強く保護されていますので、もともと貸主の「正当の事由」は認められにくいものです。
さらに、賃借人が入居したままでも収益物件として売却することが可能ですので、売りたいから出ていけというのはそれだけでは全く「正当の事由」にはあたらない理由です。
不動産屋であれば立退きを求めるのに「正当の事由」が必要なことは当然知っているはずですし、無理な主張であることを承知で居直っているのかも知れませんね。

 

相手との話合い等について後日の証拠とするために録音することも、不特定多数に公開などしない限り問題は無いです。民事の裁判ではそういった録音も証拠として使えますので、念のため録音しておくのは良い考えです。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

今回の回答はご覧になれたでしょうか。
より詳しい説明が必要なところがありましたら、続けてご質問ください。

 

回答者もサイトの利用者であるため詳細はよくわからないのですが、当サイトのシステム上、ご質問から一定の期間が経過すると評価や返信等の一部の機能が使えなくなることがあるようです。
もしよろしければ、ここまでの回答に対する評価をいただければ幸いです。
評価機能が使えない場合は返信にてここにお書きいただくか、

ユーザーサポート info@justanswer.jp

へご連絡いただきますようお願いします。

専門家:  AE 返答済み 3 年 前.

また上手くログインできなくなってしまったのでしょうか。

放置されてしまったようで残念です。

JustAnswer メディア掲載:

 
 
 
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