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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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レンタル収納スペースの賃貸借事業を運営している業者(法人)です。現在は自社物件を一般の方や法人に「収納スペースを賃貸

解決済みの質問:

レンタル収納スペースの賃貸借事業を運営している業者(法人)です。現在は自社物件を一般の方や法人に「収納スペースを賃貸借」しています。知人のビルオーナーさんから自分のビルの空きテナントでもレンタル収納スペースをやりたいが、自分にはノウハウがないので、管理・仲介・契約業務をやってくれないかと相談されています。ただ、私は宅地建物取引主任者の資格がありません。やはり、この場合でも宅地建物取引主任者の資格は必要でしょうか。


また、このオーナーさんから当社が、レンタル収納スペースを一括借り上げて、当社物件として第三者に賃貸借することは可能と考えていますが、いかがでしょうか。

投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

「収納スペースを賃貸借」することは建物の賃借ですので、業として代理若しくは媒介(仲介)を行うことは宅地建物取引業にあたり、宅地建物取引主任者の資格及び宅建業の登録が必要になります。

 

「業として」とは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態をいいます。知人からの依頼のように特定の関係に基づいて一回限り行うような場合は「業として」に該当しない可能性も無いわけではないのですが、会社がその事業の一つとして収益目的で受託するような場合や、その後も反復して継続することを予定しているような場合は一回目から当然に「業として」に該当すると判断される可能性が極めて高いですので、やはり宅建業にあたるものとして必要な資格と登録は準備すべきです。
契約関係については貴社はアドバイスやコンサルタント業務に留めて、知人のオーナーさん自身が主体になって行ってもらい、管理業務のみ受託するような形であれば宅地建物取引業にはあたらないことになります。

 

●宅地建物取引業法

(用語の定義)
第二条  この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。
(略)
二  宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行なうものをいう。
三  宅地建物取引業者 第三条第一項の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

>また、このオーナーさんから当社が、レンタル収納スペースを一括借り上げて、当社物件として第三者に賃貸借することは可能と考えていますが、いかがでしょうか。

 

こちらの質問への回答が不足していましたので追記します。
知人のオーナーさんから貴社が一括借り上げしたものを第三者に転貸するのは宅地建物取引業にはあたらないため、お考えのとおりです。
失礼いたしました。

 

ほかにより詳しい説明が必要な点がございましたら、返信により続けてご質問ください。

質問者: 返答済み 4 年 前.

回答ありがとうございます。


追加で確認させていただきたいと思います。


先生より、「契約関係については貴社はアドバイスやコンサルタント業務に留めて、知人のオーナーさん自身が主体になって行ってもらい、管理業務のみ受託するような形であれば宅地建物取引業にはあたらないことになります。」とありますが、ここでいうところの「管理業務」とは、どの範囲の業務までを指しますでしょうか。レンタル収納スペースの賃貸借において発生する業務としては、●募集●現地案内●契約●入金管理●賃料のオーナーさんへの送金、があります。


よろしくお願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

「●募集●現地案内●契約●入金管理●賃料のオーナーさんへの送金」という管理業務のうち、入金管理と賃料のオーナーさんへの送金については明確に管理業務と言えます。
他方、募集~契約までについてはどこからが宅地建物取引業の媒介となるかという明確な線引きはなく、事前にどこまでは安全かという判断は難しいです。
媒介とは契約成立に向けて尽力し契約当事者の間をとりもつことですので、貴社の名前を表示して募集をかけたり、応募の窓口になったりすることは媒介にあたると言えますが、あくまでもオーナーさんの名前&個別の指示の元で手足となって募集や現地案内等を行い、その責任もオーナーさんが持つ形であれば単なる業務の代行に過ぎませんので、媒介とはいえません。
ただ実際にそれらの業務を受託することになれば現実に主体となるのはノウハウのある貴社になる可能性が高いでしょうから、もしそれらの業務も行うのであれば、今後の発展と安全のことを考えて宅建業にあたるものと考えて初めから備えをすべきだと思います。

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