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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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中古住宅の売買でトラブってしまいました。 考えを聞かせてください。 中古住宅の購入を考え契約したのですが、事

解決済みの質問:

中古住宅の売買でトラブってしまいました。
考えを聞かせてください。

中古住宅の購入を考え契約したのですが、事情により取りやめることになりました。
その旨、不動産屋に伝えると、契約金の20%支払うよう言われました。
売買金額は1200万円、手付として150万円支払い済みです。

経緯です。
2012年11月29日(木)に初めて該当住宅を見に 行き、買い注文出すことにした。
12月9日、か16日の契約を希望したが、先方の希望ということで12月2日の契約となった。
契約書に12月25日に残金を支払うものとするとあり、住宅ローン利用の特約条項有効期限12月20日となっていた。
まだ、銀行に融資の相談にも行っていなかったため、無理であること先方に伝えたら、ではなるべく急ぐということで間に合わないことは合意。
12月6日、銀行で仮審査と本審査の手続
銀行より連絡あり、未登記部分があるため登記しないと契約できないと連絡あり。
売主登記に入るが年内には無理とのこと
12月19日(?)延期の書類提出した。
諸事情により、契約解除の運びとなり12月24日不動産屋に連絡
26日不動産屋より連絡あり、契約違反なので20%(240万)請求しますと・・・

契約時、買主が違反した場合は手付金は流すことになります。
と言われたが、違反金を取るとは言われていないです。
支払わなければいけないのでしょうか?
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
まず、違約金を支払う必要があるのは買主都合による契約解除であることが前提です。
「諸事情により」というのがあなたの責任でないのであれば、違約金を支払う必要はなく、手付金も返還するよう請求できます。
また、今回の契約には住宅ローン特約条項があり、その有効期限も延長することを合意できていたようですので、もし住宅ローンの審査が通らないという理由であれば住宅ローン条項に基づく契約解除を主張すれば良いのですが、未登記部分を登記すれば審査に通るという話になっていたようですので、これは難しそうですね。

一方、買主都合の契約解除である場合、違約金を支払う必要があるかどうかはどのような契約をしたかにより決まり、契約書に買主都合により解約する場合は違約金20%を支払うという条項があれば、違約金を支払う義務が発生します。

違約金条項があってもすべての契約解除が違約金の支払いの対象になるのではなく、売主が契約に基づく債務の履行に着手した後の解除である場合にのみ違約金を支払う義務があります。売主が履行に着手する前であれば手付金を放棄するだけでの契約解除が可能です。

今回のご相談で売主が履行に着手したかどうかは判断が微妙です。
売主があなたの住宅ローン契約のために表示登記に入っていたのであれば、売主としては履行の着手を主張することは可能ですが、そもそも現況通りの表示登記をすることは売買とは関係のない所有者の義務でもありますので、あなたからはそれだけであれば履行の着手とは言えないとの主張で争う余地があります。

したがって、買主都合の解約であっても、履行の着手前であるので手付金放棄による解約ができると強気で不動産屋に主張してみると良いでしょう。
なお、これも契約によるのですが、一般的に違約金を支払う場合は支払済みの手付金との差額90万円を支払う契約になっていることが多いです。また、売主が個人ではなく不動産業者であれば必ずそのような契約になっていますので、これも確認してみてください。
質問者: 返答済み 4 年 前.

早々の返信有難うございました。


契約書の内容を転記するので、もう一度考えを聞かせてください。


 


特約条項


(1) 本契約証書削除条項[有] 第4条1項・第15条3項 以上


(2) 本契約証書第3条3項に定める手付解除の期限 平生年12月10日


(3) 本契約証書第15条2項に定める違約金の定め 売買代金の20%


(4) 本物件の周辺環境(日影・眺望・通風・騒音・振動・臭気・電波障害等)は将来変化する可能性があります。また、本物件周辺に将来、建築基準法に適合した建築物・工作物が建築・増改築される可能性が有ることを認識しておいてください。


(5) 本物件に居住するに当たり、自治会費等が発生することを買主は了承し、その費用は全て買主の負担とします。


(6) 本契約は、現状有姿取引とし、本契約書第9条の条文に拘わらず売主は一切の瑕疵担保責任を負わないこと又、設備等の故障、毀損等に関しても一切の責任を負わないことを買主は承諾することとします。  以下余白


 


第4条1項 買主は売買代金の内金として、標記金額(C)を標記期日までに売主に支払うものとする。(斜線)


第3条3項 前1,2項の手付金は解約手付金とし、その相手方が標記特約事項(2)の期限もしくは、この契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄して、売主はその倍額を買主に返還してそれぞれこの契約を解除することができるものとします。


第15条1項 売主または買主は、その相手方がこの契約に違反したときは、催告のうえこの契約を解除することができます。


第15条2項 前項の場合において、売主が違約したときは、売主は既収の手付金を買主に返還すると同時に標記特約事項欄に定めた違約金を買主に支払うものとし、買主が違約したときは、売主は買主に手付金から違約金相当額を控除した残金をすみやかに無利息で返還しなければなりません。ただし、違約金相当額が手付金を上回るときは、買主は売主にその差額を支払わなければなりません。


第15条3項 前1.2項の場合において、内金が授受済のときは売主、買主いずれが違約者であっても、売主はこれを無利息で買主に返還するものとします。


 


今回の件では、売主側の未登記部分のため契約が不可能となっており第3条3項を適用し、手付放棄による解約が適応されるべきであり、第15条が適応される云われはないと思いますが、如何でしょうか?


 

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
もし売主が非協力的で未登記部分の登記を行わないせいで住宅ローンの審査がおりず、購入ができなくなった場合には売主の違約による契約解除となりますので、第15条2項に基づき手付金の全額返還と違約金20%の支払を請求できます。

他方、売主が協力し未登記部分の登記に向けて動いており、それが完了すれば銀行の審査が通るという話しになっていたにもかかわらず、買主側が他の理由により契約解除を決めたのであれば買主の違約による契約解除ですので、その場合は残念ながら第15条2項に従い手付金との差額90万円を追加で支払う必要があるでしょう。
相手と減額の交渉をすることは可能ですが、減額されるのはあくまでも相手が応じてくれる場合のみであり、契約に従えば支払義務があります。


第3条3項は、契約解除がどのような理由によるかにかかわらず、12月10日又は相手が履行に着手するまでであれば買主は手付金を放棄することで自由に契約を解除できますという条項ですので、解除が12月10日より後であれば適用はないですね。
質問者: 返答済み 4 年 前.

毎回、迅速に的確な回答をありがとうございます。


最後にもう一つ質問させてください。


 


第15条2項ですが、この条文は売主を守るための条文のような気がします。買主は違約金相当額を支払うとありますが、相当額とは何をもって相当額を決定するのでしょうか?違反した場合どちらも20%というのであれば仕方ありませんが、相当額というところをついて、手付流しで収めるということは可能でしょうか?


よろしくアドバイスお願いいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.

毎回、迅速に的確な回答をありがとうございます。


最後にもう一つ質問させてください。


 


第15条2項ですが、この条文は売主を守るための条文のような気がします。買主は違約金相当額を支払うとありますが、相当額とは何をもって相当額を決定するのでしょうか?違反した場合どちらも20%というのであれば仕方ありませんが、相当額というところをついて、手付流しで収めるということは可能でしょうか?


よろしくアドバイスお願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
第15条2項は、売主にも買主にも同等の違約金支払義務を定めたもので、どちらか一方に有利な内容ではなく、違約金「相当額」としているのは、違約金を売買代金に対するパーセンテージで定めていることや手付金を違約金に充当することを理由としているのでしょう。

>買主が違約したときは、売主は買主に手付金から違約金相当額を控除した残金をすみやかに無利息で返還しなければなりません。ただし、違約金相当額が手付金を上回るときは、買主は売主にその差額を支払わなければなりません。

と買主の方が複雑な書き方になっているのは、事前に支払った手付金の処理があるからです。
前半部分は、手付金額>違約金額の場合の処理で、売主は手付金額の多い分の差額を買主に返還することを定めているのに対して、後半部分は手付金額<違約金額の場合の処理で、買主は手付金を違約金に充当しても足りない差額を売主に追加で支払うというものです。

どちらも、売主が買主に手付金を全額返金したうえで、改めて買主が違約金を支払うという処理をするのと結果は同じになりますので、売主が違約したときと同等のペナルティが課されている内容です。
AE, 行政書士
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