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AE
AE, 行政書士
カテゴリ: 法律
満足したユーザー: 748
経験:  民事法務専門
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こんにちは、私は旧法借地権の土地を貸している地主です。土地の借地人が、借地権を担保にサラリーマン金融業者から借りたい

質問者の質問

こんにちは、私は旧法借地権の土地を貸している地主です。土地の借地人が、借地権を担保にサラリーマン金融業者から借りたいという手紙が届いておりました。登記簿謄本で調査したところ当方に無断で1年以上前にすでに400万借り入れていました。これは、借地上の建物を担 保にして借り入れしたものと思います。
 今回の場合は借地権の問題ですので、承諾はできないと断るつもりです。ただ心配なのは、当方に無断で借地権を担保に金融業者から借り入れてしまうことです。かなりグレーな業者みたいな感じですので法律の抜け道を使いそうで心配です。かってにできるのでしょうか?
 また無断で金融業者から借地権を担保に借り入れされてしまった場合、借地権の解除はできるのでしょうか?よろしくお願いいたします。
投稿: 4 年 前.
カテゴリ: 法律
専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

まず、借地上の建物に抵当権が設定されているということはその抵当権の効力は当然に借地権にも及んでいます。つまり、1年以上前の借り入れの時点で既に借地権を担保に入れるということが行われているわけです。

 

なぜそれが可能だったかというと、土地の借地人が自らが所有する建物とともに借地権を担保にいれること自体は法律上禁止されていることではないため、土地の所有者の承諾なく勝手に行うことができるからです。
そして承諾なく担保にいれることが違法ではない以上、借地権を担保に借り入れされたことを理由に借地契約を解除することはできません。担保に入れるということは万一返済ができなかった場合に担保にいれたものを換価して返済に充てるという将来の不払いに備えたものに過ぎず、土地の使用に関しては何も変化がありませんし、無事に返済できれば担保も消えて元通りになるので担保にいれること自体は違法ではないのです。

 

担保にいれることは違法ではありませんが、それは土地所有者が、土地の賃借人が勝手に第三者に変わることまでも甘受しなければいけないということを意味しません。つまり、もし返済が滞ったせいで建物が借地権とともに売却されたり競売にかけられたりして第三者が取得することになった場合でも、原則として賃貸人である土地所有者の承諾がなければその第三者は借地権を取得することはできないということが法律で決まっています。

土地所有者の承諾がなければ建物だけを取得した第三者は土地は違法に占拠するという状態になってしまい、裁判で土地の明渡しを求められれば敗訴して大損になりますので、通常は売買や競売になる前に土地所有者に承諾してくれないかという話があり、承諾料の金額や新たな賃借人との間で賃貸借契約を結ぶという話をすることになりますので、あなたが承諾しない限り賃借人が第三者に勝手に代わるということはないです。
今回求めてきている承諾というのは、おそらく担保にいれることの承諾ではなく、この借地権が第三者に譲渡されることの承諾ではないかと思いますので、承諾しないのが正解でしょう。

 

ただし例外として、あなたが承諾しない場合でも、賃借人が第三者に変わっても土地所有者にとって何も問題・不都合がないと裁判所が客観的に判断できるような場合には、第三者の申立により裁判所が土地所有者の承諾に代わる許可を与えることがあります。
この場合でもあなたの意見は聞かれますので、知らないうちに賃借人が代わるといった心配はありませんし、裁判所が関与しますので公平な判断がされます。

質問者: 返答済み 4 年 前.

 こんにちは、たいへん貴重なアドバイスをありがとうございました。ただ1点質問があります。ご返答の内容から考えますと、このまま借地人に手紙の返答をしないでも問題ないのでしょうか。こちらの意思を告げる必要があるのでしょうか。手紙はパソコンで打たれており、封筒に入れて直接ポストに投函されておりました。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.
そうですね。手紙の返答しないことで何か法律上の不利益を受けるといった心配はないです。
ただ、放っておくと改めて承諾して欲しいと言ってくると思いますし、賃借人との今後の関係を考えると、担保に入れることや第三者への譲渡・転貸の承諾はしませんと今からハッキリ告げておいた方が良いと思います。
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質問者: 返答済み 4 年 前.


 こんにちは、ご返答ありがとうございました。このような事は何事も早めの方がいいようですね。大変に丁寧なご返答に感謝いたします。また何かありましたらよろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.


 こんにちは、ご返答ありがとうございました。このような事は何事も早めの方がいいようですね。大変に丁寧なご返答に感謝いたします。また何かありましたらよろしくお願いいたします。

質問者: 返答済み 4 年 前.


 こんにちは、ご返答ありがとうございました。このような事は何事も早めの方がいいようですね。大変に丁寧なご返答に感謝いたします。また何かありましたらよろしくお願いいたします。

専門家:  AE 返答済み 4 年 前.

どういたしまして。

お考えのように、言うべきことは早めにきちんとお話しておくことは、ご自身の権利を守るために大切なことです。

また疑問がありましたら、お気軽にご質問ください。

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